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10 goldene Regeln für die Baufinanzierung


Das dicke deutsche Hausbuch - epaper ⋅ Ausgabe 1/2020 vom 03.01.2020

Leitsätze für jedes Projekt I Wer die folgenden Leitsätze beachtet, ist als Bauherr gut gewappnet für das Abenteuer Hausbau. Für die Verhandlungen mit den potenziellen Geldgebern sollten sich Bauherren gründlich vorbereiten, um dem Gesprächspartner (einigermaßen) auf Augenhöhe begegnen zu können.


Damit Ihre Finanzierung auf einem stabilen Fundament steht, müssen Sie zu Beginn Ihr Eigenkapital, Einkommen und regelmäßige Belastungen realistisch ermitteln, um Ihren Spielraum für die Bau finanzierung auszuloten. Seien Sie dabei ehrlich zu sich selbst!

1. Eigenkapital

Etwa 25 Prozent des Kaufpreises (plus ...

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... Nebenkosten für Notar, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag) sollten Bauaspiranten angespart haben. Bei einer Bau- beziehungsweise Kaufsumme von 360.000 Euro wären das 90.000 Euro zuzüglich Neben kosten. Zwar werden Vollfinanzierungen (100-Prozent- Finanzierungen) angeboten, doch die gibt es – zu höheren Zinsen – nur in besonderen Fällen, etwa wenn zwei verheiratete Beamte einen Kredit beantragen oder eine Person mit verlässlich hohem Einkommen. Ein gewisses Kapitalpolster zeigt der Bank auch, dass die Kreditnehmer in der Lage sind, vernünftig zu wirtschaften. Die im März 2016 eingeführte EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat zudem dazu geführt, dass Banken wesentlich vorsichtiger kalkulieren, um hinterher nicht wegen falscher Beratung rechtlich belangt zu werden.

2. Richtige Darlehenshöhe

Bei der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs sollte ein Teil des Eigenkapitals als Reserve zurückbehalten werden, falls das Auto seinen Geist aufgibt oder andere unvorhergesehene Dinge passieren. Drei bis fünf Netto-Monats gehälter sollten Sie auf der hohen Kante haben.

3. Nachfinanzierung vermeiden

Nicht selten wird bei einem Bauvorhaben die ursprüngliche Kalkulation über den Haufen geworfen, die Kosten steigen, zum Beispiel wegen schlechter Kostenberechnung des Architekten oder geänderten Bauherrenwünschen während der Bauphase. Normalerweise rechnet der Darlehensgeber eine Reserve von fünf bis zehn Prozent in den Kreditbetrag ein, sodass gewisse Mehr kosten ohne Nachfinanzierung aufgefangen werden können. Falls dies nicht reicht, wird eine Nachfinanzierung nötig. Und die ist mit wesentlich höheren Zinsen verbunden.

4. Monatliche Belastung

Die bisher gezahlte Netto-Monats miete bietet eine gute Orientierung für die Höhe der monatlichen Kredit - rate. Eine bewährte Faustregel besagt, dass die monatliche Rate für Zins und Tilgung 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte.

5. Genau vergleichen

Um Angebote richtig vergleichen zu können, müssen Sie auf drei Kriterien achten:
•die monatliche Rate
•der anfängliche Effektivzins
•die Restschuld am Ende der Zins bindung

Der letzte Punkt ist vor allem in Zeiten des Zinstiefs sehr wichtig. Denn wer die niedrigen Zinsen mit niedriger Tilgung kombiniert, freut sich zwar eine Zeit lang über eine geringe monatliche Rate, hat aber am Ende der Zinsbindung eine erhebliche Restschuld, für die er dann zu wo-möglich viel höheren Zinsen einen neuen Kredit aufnehmen muss. Das Gegenbeispiel sind sogenannte Volltilgerdarlehen. Die anfängliche Tilgung wird exakt so hoch angesetzt, dass am Ende der Zinsbindung das Darlehen vollständig ab bezahlt ist.

Auf einen Blick

Fit für den Finanzierungspoker

Für die Verhandlungen mit den potenziellen Geldgebern sollten sich Bauherren gründlich vorbereiten, um dem Gesprächspartner (einigermaßen) auf Augenhöhe begegnen zu können.

Im Finanzierungsgespräch muss der Bauherr damit rechnen, dass er gründlichst auf Herz und Nieren geprüft wird. Schließlich wollen die Kreditinstitute ihr Geld in sichere Hände geben. Machen Sie sich darauf gefasst, dass es im Finanzierungsgespräch um sehr persönliche Dinge geht. Es ist auf jeden Fall von Vorteil für einen effizienten Dialog, wenn der potenzielle Kunde weiß, dass der Berater diese Auskünfte benötigt. Die finanziellen Angaben müssen mit vielen Nachweisen belegt werden.

Beim Gespräch mit dem potenziellen Geldgeber sollte der Bauherr eine Reihe von Unterlagen im Gepäck haben: Schriftliche Nachweise über Vermögenswerte, Einnahmen und Ausgaben sowie Versicherungen. Eventuell auch schon Unterlagen zum geplanten Bau- oder Kaufobjekt.

Zur Vorbereitung sind Onlineportale durchaus eine gute Unterstützung. Vor allem mit Hilfe von Hypothekenrechnern können eigene Kalkulationen angestellt beziehungsweise die Angaben der Bankberater überprüft werden. Zu empfehlen sind die differenzierten Rechentools der FMH Finanzberatung unter: www.fmh.de.

Auch der Tilgungsrechner der KfW-Bank ist sehr hilfreich in Bezug auf die KfW-Förderprogramme. unter: www.kfw.de

6. Flexibilität vereinbaren

Versuchen Sie, so viel Flexibilität wie möglich bei Ihrer Baufinanzierung zu vereinbaren. Also zum Beispiel kostenlose Sondertilgungsrechte oder eine variable Tilgungsrate, die je nach Lebens situation erhöht oder abgesenkt werden kann. Wenn sich zum Beispiel Nachwuchs einstellt und vorläufig ein Verdiener ausfällt, freuen sich die Darlehensnehmer über eine zeitweise verringerte monatliche Rate. Wenn einem andererseits eine Schenkung oder Erbschaft zuteil wird, kann man mit der Tilgung hochgehen, um schneller schuldenfrei zu werden. Das Dar lehen in diesem Fall komplett abzu lösen, ist nicht ratsam, da die Bank dann Anspruch auf eine „Vorfälligkeitsentschädigung“ hat.

7. Möglichst lange Zinsbindung

In Zeiten historisch niedriger Zinsen gilt: Je länger die Darlehenslaufzeit, kombiniert mit einer hohen Tilgung, desto besser für Sie. Zwar sind Darlehen mit langen Laufzeiten teurer als solche mit kürzerer Zinsbindung. Aber Sie gewinnen damit Planungssicherheit. Und der Zins für 20 Jahre Zinsbindung war Ende 2016 nur knapp drei Zehntel höher als für 15 Jahre.

8. Laufende Kosten einkalkulieren

Wer bisher in einer Mietwohnung gelebt hat, war es gewohnt, zusätzlich zur Kaltmiete die Nebenkosten zu bestreiten. Diese fallen auch im neuen Zuhause an – und wegen der größeren Wohnfläche und des gestiegenen Komforts liegen sie erfahrungsgemäß höher als in der Mietwohnung, auch wenn eine sehr gute Energieeffizienz des neuen Hauses die Kosten drücken kann. Kalkulieren Sie die monatlichen Nebenkosten für Strom, Müll, Wasser und Abwasser, gegebenenfalls Gas und Öl realistisch ein. Hinzu kommt ein neuer Posten: die Grundsteuer. Sie wird von der Gemeinde erhoben, die mit Erhöhungen der Hebesätze gern die klammen Kassen füllt.

9. Fördermittel einbauen

Lassen Sie sich bei der Beratung auf jeden Fall aufzeigen, welche zinsgünstigen Förderdarlehen Sie erhalten könnten, vor allem von der KfW-Bank und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

10. Rücklagen bilden

Nach dem Bau ist vor der Renovierung. Auch das schönste Haus kommt in die Jahre. Die Heizung kann ausfallen, das Dach undicht werden. Deshalb sollten Hausbesitzer sofort nach dem Einzug damit beginnen, Rücklagen zu bilden, um für diese Eventualitäten gerüstet zu sein. So ist es zum Beispiel sinnvoll, einen Bausparvertrag anzusparen, sodass nach circa sieben Jahren die Möglichkeit besteht, ein Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen.