Bereits Kunde? Jetzt einloggen.
Lesezeit ca. 14 Min.

Aufsätze: Die Grundsteuerreform - ein Resümee aus Sicht der Industrie


Betriebs-Berater - epaper ⋅ Ausgabe 5/2020 vom 27.01.2020

Im Wege einer schwierigen Konsensfindung innerhalb der Großen Koalition und zwischen den Ländern wurde im vergangenen Jahr die Reform der Grundsteuer innerhalb der Frist, die das Bundesverfassungsgericht für die Neuregelung gesetzt hatte, verabschiedet. Hervorzuheben ist dabei insbesondere die Einführung der „Öffnungsklausel“, die es den Ländern ermöglicht, weitreichend von den bundeseinheitlichen Regelungen abzuweichen. Dies eröffnet die Chance, auf Landesebene deutlich einfacher zu administrierende Neuregelungen zu schaffen. Die bundeseinheitliche Reform ist mit Blick auf die praktische Umsetzbarkeit ...

Artikelbild für den Artikel "Aufsätze: Die Grundsteuerreform - ein Resümee aus Sicht der Industrie" aus der Ausgabe 5/2020 von Betriebs-Berater. Dieses epaper sofort kaufen oder online lesen mit der Zeitschriften-Flatrate United Kiosk NEWS.

Bildquelle: Betriebs-Berater, Ausgabe 5/2020

Weiterlesen
epaper-Einzelheft 18,99€
NEWS 14 Tage gratis testen
Bereits gekauft?Anmelden & Lesen
Leseprobe: Abdruck mit freundlicher Genehmigung von Betriebs-Berater. Alle Rechte vorbehalten.

Mehr aus dieser Ausgabe

Titelbild der Ausgabe 5/2020 von Die Erste Seite: Handelskonflikte, Brexit & Co: Ausblick auf den M&A-Markt 2020. Zeitschriften als Abo oder epaper bei United Kiosk online kaufen.
Die Erste Seite: Handelskonflikte, Brexit & Co: Ausblick auf den M&A-Markt 2020
Titelbild der Ausgabe 5/2020 von Die Woche im Blick. Zeitschriften als Abo oder epaper bei United Kiosk online kaufen.
Die Woche im Blick
Titelbild der Ausgabe 5/2020 von Aufsätze: Ansteckende Finanzspritze: Haftungserstreckung bei Rückforderung EU-rechtswidriger Beihilfen. Zeitschriften als Abo oder epaper bei United Kiosk online kaufen.
Aufsätze: Ansteckende Finanzspritze: Haftungserstreckung bei Rückforderung EU-rechtswidriger Beihilfen
Titelbild der Ausgabe 5/2020 von Aufsätze: Dr. Kai Hasselbach, RA, und Simon Stepper, RA: Veröffentlichungspflichten bei M&ATransaktionen und bei Übernahmen börsennotierter Unternehmen. Zeitschriften als Abo oder epaper bei United Kiosk online kaufen.
Aufsätze: Dr. Kai Hasselbach, RA, und Simon Stepper, RA: Veröffentlichungspflichten bei M&ATransaktionen und bei Übernahmen börsennotierter Unternehmen
Titelbild der Ausgabe 5/2020 von Entscheidung: OLG Oldenburg: Übertragung eines voll eingezahlten KG-Anteils auf einen Minderjährigen ist nicht lediglich rechtlich vorteilhaft. Zeitschriften als Abo oder epaper bei United Kiosk online kaufen.
Entscheidung: OLG Oldenburg: Übertragung eines voll eingezahlten KG-Anteils auf einen Minderjährigen ist nicht lediglich rechtlich vorteilhaft
Titelbild der Ausgabe 5/2020 von Die Woche im Blick. Zeitschriften als Abo oder epaper bei United Kiosk online kaufen.
Die Woche im Blick
Vorheriger Artikel
Die Woche im Blick
aus dieser Ausgabe
Nächster Artikel Entscheidungen: BFH: Einkünftekorrekturen nach § 1 Abs.…
aus dieser Ausgabe

... dagegen kritisch zu betrachten.

I. Einleitung und Überblick

Die Reform der Grundsteuer war im Jahr 2019 eine der wesentlichen - und oftmals kontrovers diskutierten - steuerpolitischen Aufgaben von Bund und Ländern. Der Erste Senat des BVerfG hatte 2018 die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und dem Gesetzgeber aufgetragen, bis spätestens zum 31.12.2019 eine Neuregelung zu treffen. Für die Umsetzung der Neuregelung hatte das BVerfG einen Übergangszeitraum längstens bis zum 31.12.2024 gewährt, während dessen die bisherigen Vorschriften zur Einheitsbewertung weiterhin angewendet werden dürfen. In materieller Hinsicht hatte das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber einen weiten Gestaltungsspielraum zugesprochen. Jedoch muss die Neuregelung der Bewertung eine in der Relation der Grundstücke zueinander realitäts- und damit gleichheitsgerechte Bemessung des steuerlichen Belastungsgrunds sicherstellen.1

Die Frist zur Neuregelung der Grundsteuer konnte - trotz einer schwierigen Konsensfindung innerhalb der Großen Koalition und zwischen den Ländern - gehalten werden. Am16.10.2019 fanden die abschließenden Beratungen im Finanzausschuss des Deutschen Bundestags statt, so dass am 18.10.2019 die zweite und dritte Lesung im Plenum erfolgen konnte. Dabei wurde ein Paket aus drei Gesetzen verabschiedet, dem der Bundesrat in seiner Sitzung am 8.11.2019 zustimmte.

- Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Art. 72, 105 und 125b) wird die Gesetzgebungskompetenz des Bundes abgesichert und die Öffnungsklausel eingeführt, die es den Ländern ermöglicht, eine eigene, von der Bundesregelung abweichende Grundsteuerreform umzusetzen.2

- Mit dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz) werden insbesondere die neuen Bewertungsregeln definiert.3

- Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung erhalten die Gemeinden das Recht, einen gesonderten, erhöhten Hebesatz für baureife Grundstücke aus „städtebaulichen Gründen“ zu erheben (Grundsteuer C).4

Somit ist der Weg frei für eine Neubewertung von rund 36 Mio. Grundstücken in Deutschland, um das Grundsteueraufkommen von jährlich fast 15 Mrd. Euro für die Kommunen zu sichern. Es liegt dabei in der Hand der Länder, entweder die bundeseinheitliche Reform anzuwenden oder eigene Regelungen zu erlassen.

II. Wesentliche Schritte im Reformprozess

1. Erste Überlegungen für ein wertabhängiges Modell Die Diskussion über die Reform der Grundsteuer war zu Beginn von der zu treffenden Grundsatzentscheidung für ein wertabhängiges oder wertunabhängiges Modell geprägt. Am 29.11.2018 legte das Bundesfinanzministerium (BMF) erste Überlegungen für eine Grundsteuerreform vor.5 Bereits zu diesem Zeitpunkt wurde öffentlich deutlich, dass das BMF ein wertabhängiges Modell anstrebt, das bei unbebauten Grundstücken auf den Bodenrichtwerten und bei bebauten Grundstücken auf einem (vereinfachten) Ertrags- bzw. Sachwertverfahren aufbaut.

Im Ertragswertverfahren, das im Wesentlichen für Wohngebäude vorgesehen war, waren zunächst die tatsächlich vereinbarten Nettokaltmieten als Berechnungsgrundlage für den Ertragswert vorgesehen. Diese Überlegungen führten unmittelbar zu einer Diskussion, ob die damit verbundene aufwendige Erhebung der Mieten praxisgerecht sei und ob sie von der Finanzverwaltung in der vom BVerfG vorgegebenen Frist bis Ende des Jahres 2024 überhaupt geleistet werden könne. Für Geschäftsgrundstücke, die häufig mangels vorhandener Mieten nicht im Ertragswertverfahren bewertet werden können, sahen bereits die ersten Überlegungen des BMF ein Sachwertverfahren vor, bei dem die Herstellungskosten eines Gebäudes die Ausgangsbasis für dessen Bewertung darstellen.

2. Eckpunkte für die Grundsteuerreform

Nach intensiven Diskussionen zwischen Bund und Ländern stellte Bundesfinanzminister Scholz am 1.2.20196 konkrete Eckpunkte für die Grundsteuerreform vor. Die anfänglichen Überlegungen, für Wohngebäude auf tatsächlich vereinbarte Nettokaltmieten zurückzugreifen, wurden dabei nicht weiterverfolgt. Zuvor hatten kritische Stimmen aus der Wissenschaft davor gewarnt, dass eine sach- und gleichheitsgerechte Bemessung der Grundsteuer anhand der vereinbarten Mie- ten nicht möglich sei, da diese - in den Grenzen des Mietrechts - von Vermieter und Mieter privatautonom vereinbart werden und somit für vergleichbare Wohnungen in einem Haus erheblich variieren können (z. B. aufgrund der Dauer eines Mietverhältnisses).7

1 BVerfG, 10.4.2018 - 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12, BB 2018, 852 Ls.
2 BT-Drs. 19/11084.
3 BT-Drs. 19/11085.
4 BT-Drs. 19/11086.
5 BMF, abrufbar unter https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardarti kel/Themen/Steuern/2018-11-29-Neuregelung-der-Grundsteuer.html (Abruf: 9.9.2019; das Abrufdatum gilt, sofern nicht anders angegeben, auch für die folgenden Links).
6 BMF, abrufbar unter https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardarti kel/Themen/Steuern/2019-02-25-reform-grundsteuer.html.

BeiWohngrundstücken sahen die Eckpunkte nunmehr im Rahmen eines Ertragswertverfahrens vor, zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage grundsätzlich an die aus dem Mikrozensus des Statistisches Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten (Mieten aus dem Mikrozensus, nach Mietstufen gestaffelt) zurückzugreifen. Dieser Ansatz wurde imweiterenReformprozess beibehalten.

Auch für Geschäftsgrundstücke war in den Eckpunkten als grundsätzliche Berechnungsmethode für die Grundsteuer ein Ertragswertverfahren vorgesehen. Soweit jedoch für gemischt genutzte Grundstücke sowie Geschäftsgrundstücke keine Mieten herangezogen werden können, sollte anstelle des Ertragswertverfahrens ein vereinfachtes Sachwertverfahren anzuwenden sein. Dieser Ansatz - der in der finalen Reform schließlich eine Anpassung erfahren hat - hätte in der betrieblichen Praxis die teilweise schwer zu lösende Frage nach sich gezogen, in welchen Fällen das Ertragswertverfahren und in welchen Fällen das Sachwertverfahren anzuwenden ist. Beispielsweise wäre zu klären gewesen, wie Umsatzmieten behandelt werden, bei denen die Miethöhe erst ex post in Abhängigkeit von derUmsatzhöhe feststeht.

Für die Bewertung von Grund und Boden sahen die Eckwerte einen Rückgriff auf die Bodenrichtwerte vor. Diese werden von den kommunalen Gutachterausschüssen aus den Grundstückumsätzen in örtlicher und zeitlicher Nähe abgeleitet. Dabei unterscheidet sich in den Bundesländern die Anzahl der Gutachterausschüsse zum Teil erheblich. Während z. B. Baden-Württemberg über ein enges Netz an Gutachterausschüssen verfügt, gilt dies für einige ostdeutsche Regionen nicht.Wenngleich die Bodenrichtwerte in vielen Standardbewertungsfällen verfügbar sind, führen sie bei der Bewertung von Industriegrundstücken zu nicht unerheblichen Problemen, wie imFolgenden gezeigt wird.

Mit den Eckpunkten bekräftigte das BMF die Zielsetzung, die Grundsteuerreform aufkommensneutral auszugestalten, und dazu die Steuermesszahl deutlich abzusenken. Zudem war bereits in den Eckpunkten vorgesehen, dass die Kommunen die Option erhalten, eine Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke zu erheben.

Unmittelbar nach Veröffentlichung der Eckwerte zeigte sich, dass das Ergebnis unterschiedlich interpretiert wird. Während Bundesfinanzminister Scholz von einer guten Grundlage für die weiteren Arbeiten sprach, meldete insbesondere die bayerische Staatsregierung weiteren Gesprächs- und Anpassungsbedarf an. Rückblickend zeigt sich gleichwohl, dass die Eckpunkte vom 1.2.2019 bereits wesentliche Elemente des späteren Reformpakets enthielten.

3. Von den Referentenentwürfen zu den Regierungsentwürfen der Grundsteuerreform

Am 9.4.2019 legte das BMF zwei Referentenentwürfe zur Reform der Grundsteuer und zur Einführung einer Grundsteuer C auf baureife Grundstücke vor. Zur Reform der Grundsteuer enthielt der Referentenentwurf ein wertabhängiges Modell, wie es bereits in den Eckpunkten des BMF skizziert worden war. Eine offizielle Verbändeanhörung wurde nicht eingeleitet. In der Großen Koalition waren die Entwürfe umstritten. Die CDU/CSU-Bundestagsfraktion und die bayerische Staatsregierung forderten Nachbesserungen - u. a. auch eine Öffnungsklausel, damit die Bundesländer die Grundsteuerreform selbst regeln können.8

a) Übersicht über die Referentenentwürfe zur Reform der Grundsteuer und zur Einführung einer Grundsteuer C auf baureife Grundstücke vom 9.4.2019

- Das bisherige dreistufige Verfahren bestehend aus Ermittlung des Grundstückswertes („Grundsteuerwert“ anstelle des bisherigen „Einheitswertes“), Festsetzung des Steuermessbetrags (mit der neuen, abgesenkten Messzahl von 0,34 Promille) und Grundsteuerfestsetzung durch Anwendung des kommunalen Hebesatzes bleibt erhalten.

- Die erste Hauptfeststellung zur Ermittlung der Grundsteuerwerte nach den neuen Bewertungsregeln, ist zum 1.1.2022 vorgesehen. Anschließend sollen dieHauptfeststellungen alle sieben Jahre erfolgen.

- Die neuen Grundsteuerwerte werden für die Grundsteuer ab demJahr 2025 angewendet. In der Übergangszeit bis einschließlich 31.12.2024 bleiben die „alten“ Einheitswerte für die Besteuerung maßgeblich.

- Die Bewertung bebauter Grundstücke soll grundsätzlich nach einem vereinfachten Ertragswertverfahren erfolgen. Für Geschäftsgrundstücke, für die sich keine übliche Miete ermitteln lässt, ist ein vereinfachtes Sachwertverfahren vorgesehen.

- Bei beiden Verfahren sind die Bodenrichtwerte ein wertbestimmender Faktor. Im Rahmen des Sachwertverfahrens sind zudem u. a. die Normalherstellungskosten, die Brutto-Grundfläche und das Alter eines Gebäudes maßgebend.

- Für bestimmte Wohnimmobilien (z.B. sozialer Wohnungsbau, kommunale Wohnungsbaugesellschaften) ist eine um 25 Prozent ermäßigte Steuermesszahl vorgesehen (d. h. 0,255 Promille statt 0,34 Promille).

- Gemeinden können in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt für baureife Grundstücke einen gesonderten, höheren Hebesatz festsetzen (Grundsteuer C).

b) Regierungsentwürfe

Vor der parlamentarischen Sommerpause 2019 beschleunigte sich die Grundsteuerreform spürbar. Am 21.6.2019 wurden die Regierungsentwürfe verabschiedet. Die Ressortabstimmung erfolgte im Umlaufverfahren. Bereits eine Woche später, am 27.6.2019, fanden die ersten parlamentarischen Beratungen im Bundestag statt. CDU/CSU und SPD legten drei Gesetzentwürfe vor, die inhaltsgleich mit den Regierungsentwürfen waren. Eingebracht wurden

- der Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG)9,

- der Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung (Grundsteuer C)10, sowie

der Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundgesetzes (Art. 72, 105 und 125b).11

Die Änderung des Grundgesetzes wird aus zwei unterschiedlichen Gründen erforderlich. Erstens soll die Gesetzgebungskompetenz des Bundes unzweifelhaft abgesichert werden, nachdem diese zuvor in derWissenschaft nicht einheitlich beurteilt worden war. So hatten in einem offenen Brief bereits im März 2018 16 Professorinnen und Professoren davor gewarnt, „dass die Reichweite der Gesetzgebungskompetenz des Bundes“ nicht klar sei und sich „aus der eng auszulegenden Fortschreibungskompetenz aus Art. 125a GG (BVerfG) Restriktionen [ergeben]“. Sie kamen zu dem Ergebnis: „Es ist verfassungsrechtlich zu riskant, eine echte Reform der Grundsteuer, die substanzielle Vereinfachung ermöglicht, auf diese enge Fortschreibungskompetenz zu stützen.“12 Diese Bedenken wurden vom Gesetzgeber berücksichtigt. Der Bund erhält durch die Grundgesetzänderung uneingeschränkt die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz zurRegelung der Grundsteuer.

7 Kirchhof, Die Reform der Grundsteuer und das Maß des Grundgesetzes, Gutachten im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses e. V. (ZIA), 2019.

8 Bayerisches Staatsministerium der Finanzen und für Heimat, abrufbar unter www.stmfh.bayern.de/internet/stmf/aktuelles/pressemitteilungen/23872/index.htm.

9 BT-Drs. 19/11085.

10 BT-Drs. 19/11086.

11 BT-Drs. 19/11084.

Zweitens wird den Ländern über eine Ergänzung in Art. 72 Abs. 3 GG eine umfassende abweichende Regelungskompetenz eröffnet (Öffnungsklausel). Damit wurde ein zentrales Anliegen der CDU/CSUBundestagsfraktion und der bayerischen Staatsregierung erfüllt.

c) Wesentliche Änderungen an dem Regierungsentwurf zur Reform der Grundsteuer vom 21.6.2019 gegenüber dem Referentenentwurf vom 9.4.2019

- Geschäftsgrundstücke sind nach demRegierungsentwurf immer nach demSachwertverfahren zu bewerten.ImReferentenentwurf war dagegen auch für Geschäftsgrundstücke grundsätzlich das Ertragswertverfahrenvorgesehen und das Sachwertverfahren nur als „Auffangverfahren“ geplant. Die oben beschriebenen Abgrenzungsprobleme können durch dieseModifikation imRegierungsentwurf vermiedenwerden.

- Für das Ertragswertverfahren (anzuwenden für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) sind die im Referentenentwurf noch vorgesehenen zusätzlichen Zuschläge auf die Nettokaltmieten für Großstädte (mit mehr als 600000 Einwohnern) entfallen.

Am 11.9.2019 fand die öffentliche Anhörung im Finanzausschuss des Bundestags zur Reform der Grundsteuer statt. Die Spitzenorganisationen der deutschen gewerblichen Wirtschaft plädierten bei dieser Gelegenheit erneut für eine aufkommensneutrale und bürokratiearme Reform der Grundsteuer sowie für praxisgerechte Vereinfachungen beim Sachwertverfahren für Geschäftsgrundstücke. Sie forderten, eine realitätsgerechte Bewertung von Geschäftsgrundstücken sicherzustellen, Praxisprobleme des vorgesehenen Sachwertverfahrens zu beseitigen und unnötige Bürokratie - gerade mit Blick auf das Verfahrensrecht - zu verhindern.13

4. Abschluss des parlamentarischen Verfahrens

Im parlamentarischen Verfahren wurde das Grundsteuer-Reformgesetz gegenüberdemRegierungsentwurf in zwei wesentlichen Punkten verändert. Hervorzuheben ist insbesondere eine Änderung im Finanzausgleichsgesetz (§ 8 Abs. 2 FAG), wodurch sichergestellt werden soll, dass für Steuerpflichtige in denjenigen Bundesländern, welche die Öffnungsklausel für eine eigene Reform der Grundsteuer nutzen, keine zusätzlichen Erklärungspflichten gegenüber den Finanzämtern für Zwecke des Länderfinanzausgleichs entstehen. Die FDP hatte dies zur Bedingung für ihre Zustimmung zur Änderung des Grundgesetzes gemacht. Diese wesentliche Forderung hatte auch der BDI gemeinsam mit den Spitzenorganisationen der deutschen gewerblichen Wirtschaft erhoben. Wäre allein für Zwecke des Länderfinanzausgleichs eine „Schattenveranlagung“ nach dem bundeseinheitlichen Bewertungsrecht erforderlich geworden, so wäre die Öffnungsklausel und die darin zumAusdruck kommende Länderautonomie weitgehend zunichte gemacht worden.14 Als zweite wesentliche Änderung wurde für Baudenkmäler im Sinne des jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzes ein Abschlag von 10 Prozent auf die Steuermesszahl eingeführt.

Außerdem wurde der Anwendungsbereich der Grundsteuer C gegenüber dem Regierungsentwurf ausgedehnt. Während der Regierungsentwurf vorsah, dass die Grundsteuer C in Gebieten „mit besonderem Wohnraumbedarf“ erhoben werden kann, erweiterte der Bundestag die tatbestandlichen Voraussetzungen auf „städtebauliche Gründe“. Das bedeutet, dass neben der Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten auch Aspekte wie die Wiedernutzbarmachung von Flächen oder Nachverdichtungen die Erhebung einer Grundsteuer C ermöglichen.

Berechnungsbeispiel zur Bewertung von Industriegrundstücken (Sachwertverfahren)

Mehrgeschossiges industrielles Produktionsgebäude, Baujahr 2002, 5 000 qm Brutto-Grundfläche, 2 000 qm Grundstücksfläche, Bodenrichtwert 800 Euro/qm, Baupreisindex 119, Gesamtnutzungsdauer 40 Jahre (laut Anlage 38 BewG), Hauptfeststellung 1.1.2022

Typisierte Normalherstellungskosten 680 Euro (Anlage 42 BewG)

III. Bewertung der Reformaus Sicht der Industrie

Aus Sicht der Industrie bleibt die Grundsteuerreform hinter den Erwartungen zurück. Kritisch ist vor allem, dass sich Bund und Länder nicht auf verfahrensrechtliche Vereinfachungen einigen konnten und weiterhin an den Bodenrichtwerten als maßgebliche Größe für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage festgehalten wird. Die Chance für eine bürokratiearme, digital umsetzbare Grundsteuer-Reform wurde - zumindest auf Bundesebene - nicht genutzt.

Die Kritikpunkte der Industrie umfassen die folgenden Hauptaspekte:

1. Realitätsgerechte Festlegung der Bodenrichtwerte bei Geschäftsgrundstücken

Das Sachwertverfahren sieht vor, dass die Bodenrichtwerte für die Bewertung unbebauter Grundstücke (z. B. Lagerflächen) und auch für die Bewertung bebauter Grundstücke (z.B. Produktionshallen) herangezogen werden (§ 247 BewG). In der betrieblichen Praxis erwachsen aus der Anknüpfung an die Bodenrichtwert zahlreiche Unsicherheiten und Probleme:

12 Feld et al., Offener Brief „Verfassungskonforme Reform der Grundsteuer“ vom 4.3.2019.
13 Spitzenorganisationen der deutschen gewerblichen Wirtschaft (2019). Stellungnahme zu den Regierungsentwürfen eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts, eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung sowie zur Änderung des Grundgesetzes
14 Hey, Johanna (2019). Stellungnahme zu dem Entwurf der Fraktionen der CDU/CSU und SPD Grundsteuer-Reformgesetz (BT-Drs. 19/11085).

Gerade für Industriegrundstücke können Bodenrichtwerte zu nicht realitätsgerechten Bewertungen führen. Dies liegt zum einen daran, dass Bodenrichtwerte wertbeeinflussende Faktoren und besondere Eigenschaften von Grundstücken (z. B. Altlasten, Bodenbelastungen, Bodenversiegelungen) nicht berücksichtigen. Zum anderen übersteigen die Bodenrichtwerte bei großen Flächen (z.B. Produktionsstandorten) den tatsächlichen Bodenwert in vielen Fällen deutlich. Dies gilt besonders für städtische und stadtnahe Industriegebiete. Zudem fehlt bislang ein bundeseinheitliches Verfahren für die Feststellung der Bodenrichtwerte durch die Gutachterausschüsse in den Kommunen.15 Auch ist das bisherige Verfahren für die Unternehmen nicht transparent. Ein besonderes Problem erwächst außerdem aus der fehlenden juristischen Überprüfbarkeit der Bodenrichtwerte, die auch der BFH festgestellt hat: „Bodenrichtwerte sind einer gerichtlichen Überprüfbarkeit regelmäßig nicht zugänglich.“16

Aus Sicht der Industrie kann und darf der Gesetzgeber die Steuerpflichtigen mit diesen Problemen nicht allein lassen. Vielmehr sollten praxisgerechte Verbesserungen der gesetzlichen Regelungen - zum Beispiel auch auf dem Wege einer Anwendungsregelung - auf den Weg gebracht werden.

Um nicht realitätsgerechte Bewertungen zu vermeiden, sollte für große Flächen von Geschäftsgrundstücken ein pauschaler Wertabschlag eingeführt werden. Auf diese Weise lässt sich erfassen, dass der Bodenrichtwert mit zunehmender Grundstücksgröße degressiv verläuft. Dieses Prinzip ist im Grundsteuer-Reformgesetz bei Ein- und Zweifamilienhäusern bereits vorgesehen (Umrechnungskoeffizienten). So kann in einfacher und automatisierbarer Form die Überbewertung durch die Bodenrichtwerte korrigiert werden. Unternehmen sollten außerdem die Möglichkeit erhalten, von Bodenrichtwerten nicht erfasste wertbeeinflussende Faktoren auf Antrag zum Ansatz zu bringen. Weiterhin muss die Ermittlung der Bodenrichtwerte nach einem bundeseinheitlichen, transparenten und nachvollziehbaren Verfahren erfolgen und einer juristischen Überprüfung offenstehen.

2. Vermeidung von Bürokratieaufwand bei der Bewertung von Geschäftsgebäuden

a) Nutzung vorhandener Daten zur Gebäudebewertung Im Sachwertverfahren wird zur Berechnung des Gebäudenormalherstellungswertes die Brutto-Grundfläche - anstelle der bislang üblichen Kubikmeterzahl des umbauten Raumes - zu Grunde gelegt (§ 259 Abs. 2 BewG). In der betrieblichen Praxis kommt es gerade bei älteren Gebäuden vor, dass die Brutto-Grundflächen nicht oder nicht digital verfügbar sind und daher erst durch Berechnungen oder Vermessungen ermittelt werden müssten. Dies kann mit einem erheblichen Aufwand verbunden sein.

Der BDI schlägt daher vor, dass optional eine Überleitung von der Kubikmeterzahl zur Brutto-Grundfläche (z. B. durch eine Pauschalierung) ermöglicht werden sollte. Dies wäre auch deshalb sachgerecht, weil die Kubikmeterzahlen den Finanzämtern in vielen Fällen ohnehin bereits elektronisch vorliegen und daher in (zukünftig) vorausgefüllte Steuererklärungen einbezogen werden können.

b) Bürokratiearme Erfassung von Sanierungsmaßnahmen Für die Ermittlung der Restnutzungsdauer eines Gebäudes ist im Sachwertverfahren grundsätzlich die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer maßgeblich. Führen bauliche Maßnahmen (z. B. im Rahmen einer Sanierung) nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes zu einer wesentlichen Verlängerung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, ist eine entsprechend verlängerte wirtschaftliche Restnutzungsdauer anzusetzen (§ 259 Abs. 4 S. 3 BewG).

Wie die Verlängerung der Nutzungsdauer konkret ermittelt wird, ist für die betriebliche Praxis unklar (z.B. welche Sanierungsmaßnahmen einzubeziehen sind). Insbesondere bei Gebäuden mit weit zurückliegendem Baujahr ist es ausgesprochen aufwendig und teilweise sogar unmöglich, bereits lange zurückliegende nutzungsdauerverlängernde Maßnahmen zu erfassen. Die Erfassung und Bewertung solcher „historischen“ baulichen Maßnahmen ist außerdem sehr streitanfällig. Für eine praxisgerechte Lösung ist daher - zum Beispiel im Wege einer Verwaltungsanweisung - eine Erläuterung zwingend, wie die Verlängerung der Nutzungsdauer eines Gebäudes konkret ermittelt wird.

3. Vereinfachung des Verfahrensrechts und digitale Umsetzung

Im Zuge der Grundsteuerreform wurde für die Unternehmen eine neue, zusätzliche Anzeigepflicht über die Änderung der tatsächlichen Verhältnisse geschaffen (§ 228 Abs. 2 BewG). Zur Erfüllung dieser Anzeigepflicht und zur Erfüllung der Erklärungspflicht nach § 228 Abs. 1 BewG (z. B. Erklärung auf einen Hauptfeststellungszeitpunkt) werden nur sehr kurze Abgabefristen (ein Monat bzw. „mindestens“ ein Monat) eingeräumt.

Diese Regelungen stellen die betriebliche Praxis vor gravierende, teilweise sogar unlösbare Probleme: Die Abgabefrist auf den Hauptfeststellungspunkt (§ 228 Abs. 1 BewG) ist deutlich zu knapp bemessen. Insbesondere für Unternehmen mit einer Vielzahl von wirtschaftlichen Einheiten und/oder mit erheblichem Gebäudebestand ist es unmöglich, die geplante Erklärungspflicht in einer so kurzen Frist zu erfüllen. Dies gilt umso mehr, als zu erwarten ist, dass durch die geplante einheitliche öffentliche Bekanntmachung zur Abgabe der Erklärung alle Erklärungen „auf einen Schlag“ fällig wären. Die kurze Frist ist auch deshalb unnötig, da die Finanzverwaltung selbst nicht alle Erklärungen parallel bearbeiten kann.

Außerdem ist fraglich, ob die Regelung zur neu geschaffenen Anzeigepflicht (§ 228 Abs. 2 BewG) überhaupt notwendig ist, weil auch ohne diese Regelung kein Grundsteuersubstrat verloren geht. Das Beispiel in der Gesetzesbegründung zum Übergang von Eigentum an Gebäuden auf fremden Grund und Boden macht dies deutlich. Der bisherige Eigentümer wird nach dem Übergang stets ein Interesse haben, diesen Vorgang zu melden, um eine Wertfortschreibung bei sich zu initiieren. Damit kann zeitgleich auch die Festsetzung beim neuen Eigentümer erfolgen. Für etwaige Wertfortschreibungen liegen den Finanzämtern erforderliche Informationen von anderen Behörden vor. Die Steuerpflichtigen können dann zur Abgabe einer Steuererklärung aufgefordert werden.

Der Praxischeck der neuen Regelungen steht noch aus. Es ist jedoch zu befürchten, dass die Erklärungs- und Anzeigepflichten neue Bürokratielasten für die Unternehmen hervorrufen werden. Gerade im Hinblick auf die Ressourcenschonung - bei Steuerpflichtigen und Finanzverwaltung - und das Ziel zunehmend automatisierter und digitaler Prozesse sollte ein anderer Weg beschritten werden: Die Finanzverwaltung sollte immer zuerst auf deren bzw. bei anderen Behörden vorliegende Daten zugreifen. Erst wenn dies erfolgt ist, sollte eine Aufforderung zur Abgabe einer Steuererklärung an den Steuerpflichtigen erfolgen und dieser tätig werden müssen. Zudem sollte durch eine umfassende Digitalisierung der Aufwand der Erklärungs- und Anzeigepflichten weiter reduziert werden. Dazu müssen effiziente und digitale Prozesse für Steuerpflichtige und Finanzverwaltung geschaffen werden. Ziel muss es sein, dass die Erklärungs- und Anzeigepflichten tatsächlich elektronisch abgewickelt werden können und nicht mehr auf Papierformate zurückgegriffen werden muss.

15 Löhr, DStR 2019, 1433.
16 BFH, 11.5.2005 - II R 21/02, BB 2005, 2061 Ls.

4. Fragwürdige Wirkung einer Grundsteuer C

Ob das Ziel der Grundsteuer C, baureife Grundstücke für die Bebauung zu mobilisieren, tatsächlich erreicht wird, ist fraglich. Die schlechten Erfahrungen mit der - lediglich in den Jahren 1961 bis 1963 geltenden und mangels Erfolges wieder abgeschafften - Grundsteuer C sprechen dagegen. Damals wurde - entgegen der Intention des Gesetzgebers - das Grundstücksangebot nicht vergrößert. Die Grundstücksspekulation erlebte dagegen einen unerwünschten Boom.17 Nach der Verabschiedung der Grundsteuerreform liegt es nunmehr in den Händen der Kommunen, von der Grundsteuer C Gebrauch zu machen oder auch nicht. Aus Sicht der Industrie ist die Mindestanforderung, dass die Erhebung einer Grundsteuer C nicht dazu führen darf, dass Unternehmen, die für Investitionen und Betriebserweiterungen Flächen in Reserve halten, zusätzlich belastet werden.

IV. Fazit

Mit der Reform der Grundsteuer ist im Ergebnis kein großer Wurf gelungen. Die Spitzenorganisationen der deutschen gewerblichen Wirtschaft haben sich stets für ein bürokratiearmes und aufkommensneutrales Flächenmodell als beste Reformoption ausgesprochen. Mit der Neuregelung ist der Gesetzgeber jedoch einen anderen Weg gegangen. Er hat sich für ein grundsätzlich wertorientiertes Modell entschieden, das mit zahlreichen Pauschalierungen und Typisierungen arbeitet. Ob damit die „gerechte“ und „faire“ Reform vorliegt, die im politischen Diskurs oftmals beschworen wurde, erscheint fraglich. Die Bundesregierung hat sich für ein relativ komplexes Modell entschieden, obwohl die Grundsteuer an sich keine komplexe Regelung erfordert.

Trotz der Komplexität des Regierungsmodells wird die Grundsteuerreform aber nicht das hohe Maß an Einzelfallgerechtigkeit entfalten, wie manche Akteure es erhoffen. Professor Dr. Clemens Fuest, Direktor des ifo-Instituts, hat dies im Rahmen seiner Stellungnahme zur Anhörung im Finanzausschuss des Deutschen Bundestags am 11.9.2019 anhand eines Beispiels illustriert: „Ob eine junge Familie mit mittleren Einkommen sich hoch verschuldet, um ein Reihenhaus am Stadtrand zu kaufen, oder das gleiche Reihenhaus von einem Doppelverdienerehepaar ohne Kinder mit Eigenkapital erworben wird, spielt für die Grundsteuer keine Rolle. Eine solche Grundsteuer wird nicht dadurch gerechter, dass man durch komplizierte Regelungen versucht, den Wert des Hauses präziser zu erfassen.“18

Mit der Länderöffnungsklausel besteht jedoch die Chance, dass auf Landesebene bessere Neuregelungen der Grundsteuer gelingen. Mit dem bayerischen Flächenmodell oder dem Flächen-Lage-Ansatz in Niedersachsen - der neben der Fläche des Grund und Bodens und des Gebäudes auch die jeweilige Lage eines Objekts in einer Kommune berücksichtigt - bestehen aussichtsreiche Reformansätze.

Dr. Monika Wünnemann ist Leiterin der Abteilung Steuern und Finanzpolitik beim Bundesverband der Deutschen Industrie e.V. (BDI). Davor hat sie seit 2013 die Steuerabteilung des Verbandes der Automobilindustrie e.V. (VDA) geleitet. Neben langjähriger Erfahrung als Dozentin ist sie Autorin zahlreicher Fachpublikationen.

Benjamin Koller, Referent in der Abteilung Steuern und Finanzpolitik beim Bundesverband der Deutschen Industrie e.V.

17 Wissenschaftlicher Dienst des Deutschen Bundestags, Einzelfragen zur Grundsteuer C, WD 4 - 3000 - 022/17 vom 3.3.2017. Vgl. zur Grundsteuer C auch Löhr, BB 2019, 1431.
18 Fuest, Die neue Grundsteuer - eine verpasste Chance zur Steuervereinfachung (Stellungnahme zum Gesetzentwurf der Fraktionen der CDU/CSU und SPD: Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts, BT-Drs. 19/11085.