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Bauherrenberater: Naivität wird bestraft


ÖKO-TEST Spezial Wohnen und Leben - epaper ⋅ Ausgabe 4/2010 vom 18.04.2010

An die größte Investition ihres Lebens gehen die meisten Bauherren völlig unbedarft heran. Die Beratung durch einen Experten schont Geldbeutel und Nerven.


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Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.

Besser zu früh als zu spat, haben sich Mike und Angela Schroder gedacht. Mehr als ein Jahr vor dem ins Auge gefassten Einzugstermin sitzen sie im Buro von Klaus Kellhammer und lassen sich beraten. Ein Einfamilienhaus in Tubingen wollen die beiden Akademiker kaufen, lieber ein neues als ein gebrauchtes. Platz fur die Kinder soll es bieten, ein Heimburo und einen Garten drum herum – ihr Traumhaus eben, mit guter ...

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Besser zu früh als zu spat, haben sich Mike und Angela Schroder gedacht. Mehr als ein Jahr vor dem ins Auge gefassten Einzugstermin sitzen sie im Buro von Klaus Kellhammer und lassen sich beraten. Ein Einfamilienhaus in Tubingen wollen die beiden Akademiker kaufen, lieber ein neues als ein gebrauchtes. Platz fur die Kinder soll es bieten, ein Heimburo und einen Garten drum herum – ihr Traumhaus eben, mit guter Warmedammung und sparsamer Haustechnik.

Sie haben sich an Klaus Kellhammer gewandt, weil sie einen objektiven Berater wollten, der ihnen nichts „verkaufen“ will, wie ein Architekt, Makler oder Fertighausverkaufer. Der erfahrene Architekt berat fur den Verband Privater Bauherren (VPB) seit Jahren angehende Hausbesitzer, aber auch Bauherren, die im Streit mit Bauunternehmen und Handwerkern Hilfe benotigen.

Kellhammer kennt den leer gefegten Grundstucksmarkt der Universitatsstadt Tubingen. Kurz fragt der Planer die Wunsche seiner Klienten nach Wohnungsgrose und Lage ab, erlautert die Vor- und Nachteile von Holz- und Massivbauweise und gibt einen Uber-blick iiber die verschiedenen Heizungs-techniken. Zum Schluss dann die Tipps, nach denen sich die Baufamilie in spe im Moment am meisten sehnt: verlass-liche regionale Bautrager, die vielleicht iiber eines der begehrten Grundstiicke verfiigen, sowie weitere Hinweise, mit denen die Jagd nach dem knappen Bau-grund zum Erfolg fiihrt. „So eine zeitige Erstberatung ist natiirlich ideal, nur lei-der nicht die Regel. Viele kommen erst, wenn das Kind im Brunnen liegt und es Arger gibt“, bedauert Kellhammer.

Erst priifen lassen, dann unterschreiben

Und Arger ist auf deutschen Baustel-len eher die Regel als die Ausnahme. Vertrauensselig unterschreiben viele Bauherren nichtssagende oder unvoll-standige Baubeschreibungen, verzichten auf detaillierte Werkplane, verpflichten sich zu riskanten Vorauszahlungen und akzeptieren Billiglosungen im Zehnerpack. „Beim Autokauf sind viele kritischer als bei der grofiten Investition ihres Lebens“, hat Kellhammer in seiner Beratungspraxis erfahren und rat des-halb, die Vertragsunterlagen vorab von einem unabhangigen Experten priifen zu lassen. „Niemand muss sich als Laie mit den Fachbegriffen auskennen. Aber wenn der Vertrag erst einmal notariell beglaubigt ist, lasst sich nur mit groftem Aufwand oder Mehrkosten noch etwas andern.“

500 bis 1.000 Euro plus Mehrwert-steuer kostet der Rat des Experten im Schnitt, drei bis vier ausfiihrliche Abnahmen auf der Baustelle inklusive. Geld, das gut angelegt ist. Denn Neu- oder Umbauten haben durchschnitt-lich zwischen 20 und 30 gravierende Mangel, wie der Bauherrenschutzbund (BSB) und die Dekra herausgefunden haben. Und der Pfusch geht ins Geld: In zwei Dritteln von bundesweit 630 un-tersuchten Fallen zahlten die Bauherren fiir die Beseitigung der Mangel an ihren Neubauten zwischen 1.000 und 5.000 Euro, 25 Prozent mussten 5.000 bis 15.000 mehr investieren, und etwa jeder Zehnte bezahlte die eigene Naivitat und den Pfusch der Baufirmen mit 15.000 bis 50.000 Euro. Beim Umbau von Altbauten sieht es iibrigens nicht besser aus.

Blick fiir Details

Damit es bei ihrem neuen Heim nicht so weit kommt, haben auch Kerstin und Holger Bar die Unterstiitzung von Klaus Kellhammer gesucht. Ihr Holzhaus ist im Rohbau fertig, die meisten Leitungen liegen, in der folgenden Woche kommen die Gipser und verspachteln die mit Gipsfaserplatten verkleideten Wande. Genau der richtige Moment fiir einen Besuch des Bauherrenberaters.

Die Tücke liegt im Detail: Sachverständige und Gutachter erkennen Mängel, die Bauherren übersehen oder falsch bewerten, und stehen auch bei Vertragsfragen zur Seite.


Foto: Verband privater Bauherren (VPB)

Akribisch pruft Klaus Kellhammer auch kleinste Details vom Keller bis zum Dach. Die Auskunft des Bauleiters quittiert er mit einem zufriedenen Nicken: Das Haus wird mit einem Drucktest auf versteckte Undichtigkeiten gepruft. So ist es richtig. „Es lohnt sich, regionale Qualitatsfirmen zu beauftragen“, betont der Beratungsarchitekt. Die haben ein Interesse am nachsten Auftrag. „Das mag auf den ersten Blick teurer erscheinen, aber eine Geiz-ist-geil-Mentalitat fuhrt fast immer zu Pfusch und sorgt fur Arger“, fugt er hinzu und erzahlt von vergessenen Abdichtungen, nassem Holz fur den Dachstuhl und zahlreichen weiteren Mangeln, die der Laie nicht einmal erkennen wurde, wenn er davorsteht. Bis zur Bauabnahme wird er noch mehrmals nach dem Rechten schauen und dann die Bauherren bei diesem wichtigen Termin, bei dem alle Gefahren und Risiken auf die Bauherren ubergehen, fachkundig beraten.

Anwalt als letztes Mittel

Leider geht es nicht uberall so harmonisch zu wie auf der Baustelle von Familie Bar. Billiganbieter kalkulieren ihre Angebote haufig so knapp, dass irgendwann die Insolvenz vor der Tur steht. Klaus Kellhammer kennt die untruglichen Vorzeichen. Wenn der Ton zwischen Bauherr und Bautrager rauer wird, vereinbarte Fertigstellungstermine verstreichen, Subunternehmer nur unwillig oder gar nicht mehr auftauchen, weil sie kein Geld bekommen haben, dann geht bald nichts mehr auf der Baustelle. In so einem Fall arbeiten Berater wie Kellhammer mit Fachanwalten zusammen, erstellen Gutachten, formulieren Schadensberichte und dokumentieren den Bautenstand. Der ist wichtig, um bei einer Insolvenz festzustellen, wie viel die bisher geleistete Arbeit der Baufirma wert ist.

Der Gang vors Gericht ist fur Kellhammer aber nur das letzte Mittel. Nicht weil er so ein netter Mensch ist, sondern wohlkalkuliert. „Landet der Streit vor Gericht, haben die Bauherren auf jeden Fall das Nachsehen, auch wenn sie am Ende Recht bekommen. Sie verlieren Zeit. Bis zu zwei Jahre Verzogerung sind keine Seltenheit. Dazu lassen sie Geld und Nerven“, so sein Fazit.

Kompakt

Unterstützung für Bauherren

Geförderte Baubegleitung
Bis 50 Prozent Zuschuss zu den Kosten für eine Baubegleitung bei einer Sanierung (maximal 2.000 Euro) erhalten Eigentümer von selbst genutzten oder vermieteten Gebäuden im Rahmen des KfW-Programms 431 „Energieeffizient Sanieren“. www.kfw-foerderbank.de

Verband privater Bauherren e.V.
Bundesweit 61 Regionalbüros mit selbstständigen Beratern. Mitgliedschaft obligatorisch (Mindestlaufzeit 1 Jahr, 84 Euro + 25 Euro Aufnahmegebühr). Honorare zwischen 60 und 90 Euro pro Stunde je nach Region und Berater plus Fahrtkostenpauschalen. Tel. 0180/5248248, www.vpb.de

Bauherrenschutzbund e. V.
Bundesweit rund 85 selbstständige Berater, die mit Vertrauensanwälten zusammenarbeiten. Mitgliedschaft obligatorisch (Mindestlaufzeit 1 Jahr, 132 Euro Jahresgebühr + 52 Euro Aufnahmegebühr). Kostenlose Erstberatung (1 Std.), bundeseinheitliche Honorarsätze: 72 Euro pro Stunde inklusive Umsatzsteuer. Tel. 030/3128001, www.bsb-ev.de

Verbraucherzentralen
Fast alle Landes-Verbraucherzentralen bieten eine juristische und bautechnische Angebotsprüfung sowie Finanzierungs- und Energiesparberatung an, in Ausnahmen auch Baustellenbegehungen. www.verbraucherzentralen.de

TÜV
Die Technischen Überwachungsvereine kontrollieren Angebote und checken technische Mängel. Außerdem Blower-Door-Tests und Thermografien. TÜV Süd, www.tuev-sued.de, TÜV Nord, www.tuev-nord.de, TÜV Rheinland, www.tuv.com

Sachverständige
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige vermitteln die Handwerkskammern sowie die Industrie- und Handelskammern. www.svv.ihk.de

Was die Experten leisten

Bauherrenberater bieten eine Vielzahl von Beratungsleistungen an. Hier eine Auswahl der wichtigsten.
■ Kiarung grundsatziicher Fragen beim Kauf eines Neubaus oder einer Bestands-immobilie.
■ Beratung/Begleitung beim Grundstuckskauf.
■ Bautechnische Prufung der Vertragsunterlagen.
■ Zusammenarbeit mit Fachanwalten zwecks rechtlicher Prufung.
■ Baustellenuberprufungen und Beratung bei der Bauabnahme.
■ Rat und Unterstutzung bei Baumangeln.
■ Beratung bei der Finanzierung. Fachliche Beratung wahrend der Gewahrleistungsfrist.