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Bauherrenberater: Nur nicht naiv sein


ÖKO-TEST Spezial Wohnen und Leben - epaper ⋅ Ausgabe 12/2011 vom 18.11.2011

An die größte Investition ihres Lebens gehen die meisten Bauherren völlig unbedarft heran. Dabei schont die Beratung durch einen Experten Geldbeutel und Nerven.


Artikelbild für den Artikel "Bauherrenberater: Nur nicht naiv sein" aus der Ausgabe 12/2011 von ÖKO-TEST Spezial Wohnen und Leben. Dieses epaper sofort kaufen oder online lesen mit der Zeitschriften-Flatrate United Kiosk NEWS.

Foto: Peter Himsel/Bauherren-Schutzbund e.V.

Besser zu früh als zu spat, haben sich Mike und Angela Schroder gedacht. Mehr als ein Jahr vor dem ins Auge gefassten Einzugstermin sitzen sie im Buro von Klaus Kellhammer und lassen sich beraten. Ein Einfamilienhaus in Tubingen wollen die beiden Akademiker kaufen, lieber ein neues als ein gebrauchtes. Platz fur die Kinder soll es bieten, ein Heimburo und einen Garten drum herum – ihr Traumhaus eben, ...

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Besser zu früh als zu spat, haben sich Mike und Angela Schroder gedacht. Mehr als ein Jahr vor dem ins Auge gefassten Einzugstermin sitzen sie im Buro von Klaus Kellhammer und lassen sich beraten. Ein Einfamilienhaus in Tubingen wollen die beiden Akademiker kaufen, lieber ein neues als ein gebrauchtes. Platz fur die Kinder soll es bieten, ein Heimburo und einen Garten drum herum – ihr Traumhaus eben, mit guter Warmedammung und sparsamer Haustechnik.

Sie haben sich an Klaus Kellhammer gewandt, weil sie einen objektiven Berater wollten, der ihnen nichts „verkaufen“ will. Der erfahrene Architekt berat fur den Verband Privater Bauherren (VPB) seit Jahren angehende Hausbesitzer, aber auch Bauherren, die im Streit mit Bauunternehmen und Handwerkern Hilfe benotigen.

Kellhammer kennt den leer gefegten Grundstucksmarkt der Universitatsstadt Tubingen. Kurz fragt der Planer die Wunsche seiner Klienten nach Wohnungsgro.e und Lage ab, erlautert die Vor-und Nachteile von Holz-und Massivbauweise und gibt einen Uberblick uber die verschiedenen Heizungstechniken. Zum Schluss dann die Tipps, nach denen sich die Baufamilie in spe im Moment am meisten sehnt: verlassliche regionale Bautrager, die vielleicht uber eines der begehrten Grundstucke verfugen, sowie weitere Hinweise, mit denen die Jagd nach dem knappen Baugrund zum Erfolg fuhrt. „So eine zeitige Erstberatung ist naturlich ideal, nur lei der nicht die Regel. Viele kommen erst, wenn das Kind im Brunnen liegt und es Arger gibt“, bedauert Kellhammer. Neben gedruckten Ratgebern und dem umfangreichen Informationsangebot der Verbande im Internet sind er und seine Kollegen deshalb erste Anlaufstelle fur angehende Bauherren.

Erst prüfen lassen, dann unterschreiben

Denn Arger ist auf deutschen Baustellen eher die Regel als die Ausnahme. Vertrauensselig unterschreiben viele Bauherren nichtssagende oder unvollstandige Baubeschreibungen, verzichten auf detaillierte Werkplane, verpflichten sich zu riskanten Vorauszahlungen und akzeptieren Billiglosungen im Zehnerpack. „Beim Autokauf sind viele kritischer als bei der gro.ten Investition ihres Lebens“, hat Kellhammer in seiner Beratungspraxis erfahren und rat deshalb, die Vertragsunterlagen vorab von einem unabhangigen Experten prufen zu lassen. „Niemand muss sich als Laie mit den Fachbegriffen auskennen. Aber wenn der Vertrag erst einmal notariell beglaubigt ist, lasst sich nur mit gro.em Aufwand oder Mehrkosten noch etwas andern.“

1.000 bis 1.500 Euro plus Mehrwertsteuer kostet der Rat des Experten im Schnitt, Prufung von Baubeschreibung und Vertrag, sowie Werkplanfreigabe und drei bis vier ausfuhrliche Abnahmen auf der Baustelle inklusive. Zusatzlich kann man noch die Warmebedarfsberechnung auf Plausibilitat und die Ubereinstimmung mit dem Bau prufen lassen. Geld, das gut angelegt ist. Denn Neu-oder Umbauten haben durchschnittlich zwischen 20 und 30 gravierende Mangel, wie der Bauherrenschutzbund (BSB) und die Dekra herausgefunden haben. Und der Pfusch geht ins Geld: In zwei Dritteln von bundesweit 630 untersuchten Fallen zahlten die Bauherren fur die Beseitigung der Mangel an ihren Neubauten zwischen 1.000 und 5.000 Euro, 25 Prozent mussten 5.000 bis 15.000 mehr investieren, und etwa jeder Zehnte bezahlte die eigene Naivitat und den Pfusch der Baufirmen mit 15.000 bis 50.000 Euro. Beim Umbau von Altbauten sieht es nicht besser aus.

Damit es bei ihrem neuen Heim nicht so weit kommt, haben auch Kerstin und Holger Bar die Unterstutzung von Klaus Kellhammer gesucht. Ihr Holzhaus ist im Rohbau fertig, die meisten Leitungen liegen, in der folgenden Woche kommen die Gipser und verspachteln die mit Gipsfaserplatten verkleideten Wande. Genau der richtige Moment fur einen Besuch des Bauherrenberaters.

Akribisch pruft Klaus Kellhammer auch kleinste Details vom Keller bis zum Dach. Die Auskunft des Bauleiters quittiert er mit einem zufriedenen Nicken: Das Haus wird mit einem Druck test auf versteckte Undichtigkeiten gepruft. So ist es richtig. „Es lohnt sich, regionale Qualitatsfirmen zu beauftragen“, betont der Beratungsarchitekt. Die haben ein Interesse am nachsten Auftrag. „Das mag auf den ersten Blick teurer erscheinen, aber eine Geiz-ist-geil-Mentalitat fuhrt fast immer zu Pfusch und sorgt fur Arger“, fugt er hinzu und erzahlt von vergessenen Abdichtungen, nassem Holz fur den Dachstuhl und zahlreichen weiteren Mangeln, die der Laie nicht einmal erkennen wurde, wenn er davorsteht. Bis zur Bauabnahme wird er noch mehrmals nach dem Rechten schauen und dann die Bauherren bei diesem wichtigen Termin, bei dem alle Gefahren und Risiken auf die Bauherren ubergehen, fachkundig beraten.

Als Laie kann man sich nicht mit jedem Detail auskennen. Unabhängige Berater stehen auf der Seite der Bauherren


Foto: Peter Himsel/Bauherren-Schutzbund e.V.

Anwalt als letztes Mittel

Leider geht es nicht uberall so harmonisch zu wie auf der Baustelle von Familie Bar. Billiganbieter kalkulieren ihre Angebote haufig so knapp, dass irgendwann die Insolvenz vor der Tur steht. Oder Handwerker von weit her hinter lassen halbfertige oder mangelhafte Arbeit und sind spater kaum zu greifen. Klaus Kellhammer kennt die untruglichen Vorzeichen. Wenn der Ton zwischen Bauherr und Bautrager rauer wird, vereinbarte Fertigstellungstermine verstreichen, Subunternehmer nur unwillig oder gar nicht mehr auftauchen, weil sie kein Geld bekommen haben, dann geht bald nichts mehr auf der Baustelle. In so einem Fall arbeiten Berater wie Kellhammer mit Fachanwalten zusammen, erstellen Gutachten, formulieren Schadensberichte und dokumentieren den Bautenstand. Der ist wichtig, um bei einer Insolvenz festzustellen, wie viel die bisher geleistete Arbeit der Baufirma wert ist.

Der Gang vors Gericht ist fur Kellhammer aber nur das letzte Mittel. Nicht weil er so ein netter Mensch ist, sondern wohlkalkuliert. „Landet der Streit vor Gericht, haben die Bauherren auf jeden Fall das Nachsehen, auch wenn sie am Ende Recht bekommen. Und vor allem verlieren sie Zeit. Bis zu zwei Jahre Verzogerung sind keine Seltenheit. Dazu lassen sie Geld und Nerven“, so sein Fazit.

Was die Experten leisten

Bauherrenberater bieten eine Vielzahl von Beratungsleistungen an. Hier eine Auswahl der wichtigsten.
■ Klärung grundsätzlicher Fragen beim Kauf eines Neubaus oder einer Bestandsimmobilie.
■ Beratung/Begleitung beim Grundstückskauf.
■ Bautechnische Prüfung der Vertragsunterlagen.
■ Zusammenarbeit mit Fachanwälten zwecks rechtlicher Prüfung.
■ Baustellenüberprüfungen und Beratung bei der Bauabnahme.
■ Rat und Unterstützung bei Baumängeln.
■ Beratung bei der Finanzierung.
■ Fachliche Beratung während der Gewährleistungsfrist.

Kompakt

Unterstützung für Bauherren

Geförderte Baubegleitung

50 Prozent Zuschuss zu den Kosten für eine Baubegleitung bei einer Sanierung (bis maximal 2.000 Euro) erhalten Eigentümer von selbst genutzten oder vermieteten Gebäuden im Rahmen des KfW-Programms 431 „Energieeffizient Sanieren“.www.kfw-foerderbank.de

Verband privater Bauherren e. V.

Bundesweit 65 Regionalbüros mit selbstständigen Beratern. Mitgliedschaft obligatorisch (Mindestlaufzeit 1 Jahr, 84 Euro + 25 Euro Aufnahmegebühr). Honorare zwischen circa 80 und 116 Euro pro Stunde je nach Region und Berater plus Fahrtkostenpauschalen und Nebenkosten.
Tel. 01 80 / 5 24 82 48,
www.vpb.de

Bauherrenschutzbund e. V.

Bundesweit rund 85 selbstständige Berater, die mit Vertrauensanwälten zusammenarbeiten. Mitgliedschaft obligatorisch (Mindestlaufzeit 1 Jahr, 132 Euro Jahresgebühr + 52 Euro Aufnahmegebühr). Kostenlose Erstberatung (1 Std.), bundeseinheitliche Honorarsätze: 72 Euro pro Stunde inklusive Umsatzsteuer.
Tel. 0 30 / 3 12 80 01,
www.bsb-ev.de

Verbraucherzentralen

Fast alle Landes-Verbraucherzentralen bieten eine juristische und bautechnische Angebotsprüfung sowie Finanzierungsund Energiesparberatung an, in Ausnahmen auch Baustellenbegehungen.
www.verbraucherzentralen.de

TÜV

Die Technischen Überwachungsvereine kontrollieren Angebote und checken technische Mängel. Außerdem Blower-Door-Tests und Thermografien.
TÜV Süd,www.tuev-sued.de ,
TÜV Nord,www.tuev-nord.de,
TÜV Rheinland,www.tuv.com

Sachverständige

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige vermitteln die Handwerkskammern sowie die Industrie-und Handelskammern.
www.svv.ihk.de