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Baurevolution aus Amerika?


PROTRADER - epaper ⋅ Ausgabe 9/2018 vom 28.08.2018

Die neue Organisation überkommener und langwieriger Prozesse – wo sonst hat sich die amerikanische Art, die Welt zu sehen, durchschlagender Bahn gebrochen als hier. Jetzt, so scheint es, krempelt diese Denkweise, unterstützt von Google, Facebook und anderen Global Playern, die Bauindustrie um. Doch zunächst geht es um die Lösung eines gravierenden Problems


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Bildquelle: PROTRADER, Ausgabe 9/2018

Bjarke Ingels Entwurf für den Google-Campus in Sunnyvale, in dem rund 4500 Mitarbeiter Platz finden sollen


Die Bauindustrie steht – angesichts seit Jahren voller Auftragsbücher – vielerorts der Digi tali sierung offenbar mit einer gewissen Lethargie ...

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Die Bauindustrie steht – angesichts seit Jahren voller Auftragsbücher – vielerorts der Digi tali sierung offenbar mit einer gewissen Lethargie gegenüber.
Doch nun, so scheinen sich etliche Meldungen aus der Tech-Szene zu einem Bild zusammenzufügen, beginnen Giganten wie Google oder Facebook, nachdem sie bewiesen haben, dass sie auch autonomes Fahren, Medizin oder Haus technik können, sich auch in der Bauindustrie breitzumachen. Drohen Google & Co nun, ähnlich wie der Newcomer Tesla in der Autoindustrie, zu ernstzunehmenden Wettbewerbern etablierter Marktteilnehmer zu werden?
Keine Meldung befeuerte in diese Richtung gehende Spekulationen mehr als jene von Ende Januar, nach der der japanische Technologiefonds „SoftBank“ gemeinsam mit anderen Investoren wie dem „Canada Pension Plan“ und „Soros Fund Management“ stattliche 865 Millionen US-Dollar in das Start-up Katerra investiert hat. Immerhin zeugt das von einem enormen Vertrauen in das erst 2015 von Michael Marks gegründete Bau-Start-up, das schon 2017 bei einer Gesamtfi nanzierung von damals noch 200 Millionen US-Dollar mit einer Milliarde US-Dollar bewertet wurde. Dieses enorme Vertrauen gründet sich insbesondere auf das erklärte Ziel der Kalifornier, völlig neue Strategien in die Bauindustrie zu tragen. Kernpunkt ist dabei ein vom Autohersteller Toyota inspirierter Ansatz, Bauprojekte wie eine Massenproduktion zu organisieren.
So hat Katerra 2017 folgerichtig damit begonnen, in seinem Werk in Phoenix im Bundesstaat Arizona Baugruppen standardisierter und konfi gurierbarer Gebäude zu produzieren. Angefangen bei Beleuchtungselementen und Möbeln über Fenster bzw. Türen, Fachwerkbaugruppen und Wandpaneele bis hin zum Aufbau des Hauses – alles, so die Unternehmensstrategie, soll dabei aus einer Hand kommen, und zwar zu großen Teilen aus eigener Fließbandproduktion. Katerras Baustellen sollen dabei logistisch eng an die eigenen Produktionsstandorte angebunden sein und der Materialfl uss durch ein interessanterweise von SAP geliefertes Ressourcenplanungssystem gesteuert werden. Mit „integrierter Planung und Konstruktion“ sowie der Optimierung von Entwicklungsarbeit, Design und Konstruktion will Katerra den Bauprozess künftig deutlich beschleunigen.

Google & Co als Akteure auf dem Bau?

So vielversprechend sich das auch anhört, so sicher dürfte allerdings zudem sein, dass allein die Adresse der Firmenzentrale ihren Anteil an der geradezu euphorischen Bewertung des Unternehmens hat: Katerra ist mit Sitz in Menlo Park nämlich mehr oder weniger direkter Nachbar von Facebook. Und genau dieser Global Player, diesbezügliche Meldungen ließen in der jüngsten Vergangenheit aufhorchen, ist gerade dabei, im Umfeld seines Firmensitzes einen kompletten Stadtteil aus dem Boden zu stampfen. Dabei ist Facebook beileibe kein Einzelfall.
Noch ambitionierter scheinen die Pläne von Konkurrent Google. Der Suchmaschinenspezialist baut derzeit in der Nähe des Firmensitzes im US-amerikanischen Mountain View 10.000 Wohneinheiten. „Jetzt übernehmen die Valley-Giganten Google & Co.“, titelte jüngst das Handelsblatt. Weil das Smart Home nicht perfekt sei, wenn es nicht komplett im Silicon Valley entworfen, geplant und gebaut worden wäre, so das Fazit des Blattes, vollzögen die Megakonzerne nun den logischen Schritt auch selbst zu bauen.

Rendering des „Willow Campus“, den Facebook für seine Mitarbeiter am Rande von Menlo Park bauen will


Allerdings blendet die gewichtige Wirtschafts- und Finanzzeitung dabei einen Umstand aus, der mit der Meldung, die Tech-Giganten begännen nun selbst zu bauen, direkt im Zusammenhang steht: Den Umstand nämlich, dass sich immer öfter selbst die hoch bezahlten Mitarbeiter der Konzerne die ortsüblichen Mieten nicht mehr leisten können. Die Preise für Miete und Eigentum sind in den vergangenen Jahren im Silicon Valley geradezu explodiert und stehen mittlerweile bei Rekordsummen. Das wird selbst für Google & Co als Arbeitgeber zum Problem, weil kaum noch jemand freiwillig in diese Region zieht. Laut aktuellem Immobilienspiegel muss man in Mountain View derzeit etwa 1 Million Dollar für den Kauf einer Wohnung auf den Tisch legen. Alternativ kann man sich dazu entscheiden, eine Wohnung für um die 3000 Dollar pro Monat zu mieten. Schon seit vielen Jahren betreibt Google daher eigene Shuttle-Busse und sogar einen Shuttle-Katamaran, um die Mitarbeiter von den weniger teuren Gebieten einzusammeln und in die teure Arbeitsgegend zu fahren. Jetzt lässt Google eben bauen. Rund 30 Millionen Dollar investiert der Konzern in dieses Projekt. So sollen Wohnungen zu einem Preis von etwa 100.000 Dollar entstehen, das wäre selbst hierzulande vielerorts ein Schnäppchen. Noch extremer scheint die Lage in der Nähe des Facebook-Hauptsitzes in Menlo Park, immerhin 48 Kilometer entfernt von San Francisco. Hier werden selbst für eine Zwei-Zimmer-Wohnung Mieten von 3900 Dollar im Monat aufgerufen. In weiser Voraussicht, dass sich ein derart aufgeheizter Immobilienmarkt zu einem Problem für das eigene Unternehmen entwickeln könnte, errichtet Facebook in der Nähe des Firmensitzes nun ein eigenes Städtchen mit 1500 Wohnungen für die eigenen Beschäftigten. „Willow Campus“ soll die Urbanisation heißen. Das Problem, das Facebook und Google sowie zum Beispiel auch Apple, in dessen neuer Zentrale (der ProTrader berichtete in seiner Ausgabe 04/16) in Cupertino demnächst an die 12.000 Menschen arbeiten sollen, nun lösen müssen, haben die Big Player im Silicon Valley größtenteils selbst verursacht: Seit 2010 haben sie geschätzte 640.000 neue Jobs geschaffen, alleine 9000 im Face book-Hauptsitz. Nur: Besonders viele Häuser wurden in der Zeit nicht gebaut. Mit absehbaren Folgen auf dem Immobilienmarkt. Facebook sah sich daher in der letzten Zeit gezwungen, neuen Mitarbeitern einen Zuschlag von 10.000 Dollar anzubieten, wenn sie in die Nähe von Facebook ziehen. Nun will man mit dem Bau von Willow Campus für Entspannung sorgen.
Letztlich müssen hier aber zwei Entwicklungen auseinandergehalten werden: Natürlich setzen die Techkonzerne alles daran, die Realisierung unterschiedlichster Smart -Home-Phantasien in die Tat umzusetzen. Doch zunächst geht es ihnen bei ihren Bauvorhaben darum, Wohnraum für neue Mitarbeiter zu schaffen.

In einer ehemaligen U-Boot-Werft im Norden der Bucht von San Francisco hat Factory OS in stylischem Ambiente die Fertigung modularer Wohneinheiten aufgenommen. Eine erste Wohnanlage für Studenten ist bereits in Berkeley entstanden (siehe rechts)


Aus Factory-OS-Modulen gebautes Studentenwohnheim im „Garden Village“ in Berkeley


Diese Aufnahme zeigt sehr gut, wie die in Containergröße gehaltenen Module vor Ort montiert werden


Die Folgen der Immobilienkrise

Die angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt ist allerdings nicht ausschließlich auf das Wachstum der Konzerne zurückzuführen. Ein anderer Faktor, der die Entstehung der aktuellen Situation begünstigte, ist freilich in der nunmehr zehn Jahre zurückliegenden Immobilienkrise zu suchen. Sie führte in den USA zu einem beispiellosen Aderlass in der Bauindustrie. Die agiert daher mittlerweile angesichts des neu ausgebrochenen Immobilienbooms an ihrer Kapazitätsgrenze. Und nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage treibt insbesondere eine konstant hohe Nachfrage, die nicht adäquat bedient werden kann, die Preise in die Höhe. Im Juni meldete etwa der Turner Building Cost Index, das die Baukosten erneut, wie in den letzten drei Jahren zuvor, um 5 Prozent gestiegen wären. „Wir haben den Punkt erreicht, an dem Mieten und Verkaufserlöse ein solides Geschäft nicht mehr in ausreichendem Maße gewährleisten“, konstatierte jüngst Lou Vasquez, Mitgründer und Managing Director von „Build“, einem Immobilienentwickler in San Francisco. Die so unter Druck gesetzten Baukosten treffen boo-mende Städte wie New York, Seattle und San Francisco, die schon jetzt ein veritables Problem mit der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum haben, genau zur Unzeit und heizen erbitterte Debatten über Wachstum und Gentrifizierung an. In San Francisco gilt unter Immobilienentwicklern derzeit die Faustregel, dass die Baukosten pro Wohneinheit bei rund 800.000 Dollar liegen. „Wenn wir es nicht schaffen, Wohnraum auf andere Weise zu bauen, dann wird irgendwann niemand mehr ein Zuhause haben“, stellte neulich Rick Holliday, ein erfahrener Immobilienentwickler der Bay Area in San Francisco, fest. Die Bauindustrie sei eines der unwirtschaftlichsten Geschäftsfelder überhaupt. Die Produktivität der Baubranche sei seit 1945, wie eine Studie des McKinsey Global Institute jüngst bestätigt habe, nahezu unverändert.
Unzureichende Leistungsfähigkeit und langwierige, ineffektive Verfahren, das umschreibt in etwa die Gemengelage in der US-Baubranche, aus der heraus nun erste Unternehmen mit einer völlig anderen Herangehensweise einen Neuanfang wagen wollen. Sie bedienen sich, wie das längst als Unicorn gehandelte Katerra, etwa vorgefertigter Baugruppen, die wie Ikea-Möbel zusammengebaut werden können, oder aber auch modularer Einheiten, die wie Legosteine zusammengesteckt werden können. Allerdings konzentriert sich die neue Start-up-Szene, da sich der Markt der Einfamilienhäuser nach wie vor deutlich unter dem Niveau von vor der Krise bewegt, auf Mehrfamilien- und Apartmenthäuser

Auch RAD Urban hat eine Fertigung für modulare Wohneinheiten aufgebaut


Modulares „RAD Urban“-Apartmenthaus an der Shattuk Ave, Oakland Uptown


Neues Bauen made in USA

Abgesehen von Katerra eines der prominentesten Beispiele ist das Unternehmen Factory OS. Zwar nicht im Silicon Valley beheimatet, aber mit einer Produktionsstätte am Nordrand der Bucht von San Francisco dennoch nicht allzu weit entfernt vom boomenden Schmelztiegel, lässt CEO Rick Holliday sein Team hier in einer ehemaligen U-Bootwerft modulare Wohneinheiten montieren. Die Module entstehen nach dem Prinzip der Fließbandproduktion und durchlaufen während ihrer Fertigung mehr als zwanzig Stationen, an denen, angefangen bei Außenwänden und Dächern über Fenster, Türen und Innenwände bis hin zur elektrischen Installation, Fliesen, Arbeitsplatten oder Küchenspülen, alle Bestandteile zur einer Einheit montiert werden. Nach einer Woche sei so ein Wohnmodul fertig und warte darauf, per Truck auf die Baustelle geliefert zu werden, heißt es auf der Homepage des Start-ups. Dort werden die Module in Hausgerüste eingehängt, die mit der Basistechnik wie Wasser- und Stromversorgung oder Aufzügen ausgestattet sind. Dass das funktioniert, hat Factory OS am Ort des eigenen Firmensitzes in Berkeley längst bewiesen, wo aus den Modulen des Herstellers das „Garden Village“, ein stattliches Studentenwohnheim, errichtet wurde.
Ebenfalls mit einem ersten Beispiel bereits erfolgreich ist RAD Urban, ein Unternehmen aus Oakland, das einen mit Factory OS vergleichbaren Ansatz verfolgt und modulare Einheiten fertigt, die auf der Baustelle schnell zu größeren Gebäuden montiert werden können. CEO Randy Miller verfolgt längst die Dimensionen des in Oakland Uptown gebauten Apartmenthauses überflügelnde Pläne: An der Webster Street in Oakland Downtown soll innerhalb von 12 Monaten ein 40-stöckiger Turm aus insgesamt 191 Modulen entstehen. Auch RAD Urban referenziert übrigens explizit auf das Toyota-Produktions-System (TPS), das, so die firmeneigene Website, von Anwendung der Prinzipien ganzheitlicher Produktion just in time und der konsequenten Minimierung von Verschwendung geprägt sei. Durch den Bau der standardisierten Module will man eine Verdoppelung der Produktivität im Vergleich zu einer vollständigen Errichtung eines Gebäudes auf der Baustelle erreichen. Zwei Grundtypen, die „4-sided Box“ und die „6-sided Box“, die jeweils schlüsselfertig ausgeliefert werden, müssen reichen, um sämtliche konstruktiven Herausforderungen, die bei der Errichtung größerer Einheiten entstehen, zu erschlagen.
Gänzlich außerhalb des Dunstkreises des Silicon Valley angesiedelt hingegen ist das Start-up Blokable, das seine Zelte in Seattle aufgeschlagen hat, dem Firmensitz von Amazon. Der Hinweis ist durchaus angebracht, spielte sich die berufliche Karriere von Aaron Holm, der das Unternehmen 2016 gegründet hat, doch über mehrere Etappen im engsten Führungskreis von Amazon ab. Die Errichtung von Gebäuden sei bis heute in den allermeisten Fällen die Verwirklichung von Einzelanfertigungen geblieben, so Holm. Ein Prozess, der ein ums andere Mal mit der Anfertigung einer Zeichnung beginne, und sich letztlich bis zur Fertigstellung selbst einfachster Gebäude zumeist über Jahre hinziehe und schrecklich ineffizient verlaufe. Seine Mission, Wohnen für alle möglich und bezahlbar zu machen, führt auch Holm zwingend zur Standardisierung und, analog der beiden vorgenannten Beispiele, zur Fertigung modularer Wohneinheiten.

Von „RAD Urban“ geplanter 40-stöckiger Wohnturm aus 191 Modulen in Oakland Downtown


Die Factory in Spokane (Washington) wird die dritte Produktionsstätte von „Katerra“


Ein neuer Big Player entsteht

Die Steigerung der Effektivität des Bauprozesses unterdessen und die Reduktion der Kosten, Vorbedingung für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums, leiten zunächst alle Newcomer in der US-Bauindustrie. Kontinuierliche Investitionen und modernste Fertigungsstraßen sollen etwa auch Katerra in die Lage versetzen, bis zu 20.000 Apartments jährlich zu produzieren. Erst jüngst kündigte das Unternehmen an, eine neue Fertigungsstätte in Tracy, Kalifornien, an den Start zu bringen, wo man Gebäudekomponenten wie Wandpaneele, Bodensysteme, Dachstuhlbaugruppen, Fenster und Möbel fertigen will. In der über 50.000 Quadratmeter großen Fabrik sollen mehr als 500 neue Jobs entstehen. Anders als in der ersten Fabrik in Phoenix, Arizona, soll die Fertigung am neuen Standort allerdings von einem signifikant höheren Automatisationsgrad gekennzeichnet sein und unter anderem autonome Produktionslinien für den Stahlbau, Wand- und Bodenbaugruppen, Fenster, Türen und Möbel umfassen. Doch damit nicht genug: In Spokane, im Bundesstaat Washington, will man zusätzlich eine weitere Produktion für Schichtholzbaugruppen aufbauen, die im Laufe des nächsten Jahres die Produktion aufnehmen soll. Die Expansionspläne für die nächsten Jahre sähen überdies drei weitere Produktionsstandorte in den USA vor, teilte das Unternehmen mit.

Die Industrie brache an der Waterfront Toronto liegt quasi direkt am Ontariosee und punktet daher mit allerbester Lage


Quayside Development Block an der Waterfront Toronto am Ontariosee


Öffentlicher Beachclub am ehemaligen Hafen. So stellt sich Sidewalk Labs die Gestaltung des Areals vor


Experimentierfeld für neue Ideen

Derartig ambitionierte Pläne freilich rufen allerdings auch die eingangs erwähnten Größen auf den Plan. Der Google-Ableger Sidewalk Labs beispielsweise muss sich nicht um die notwendige Behausung der Mitarbeiter des Konzerns kümmern. Er wurde vielmehr dazu geschaffen, sogenannte „Smart Cities“ zu entwickeln und zu realisieren, in denen die Digitalisierung das Leben prägt und lebenswerter macht. Insofern ist die im Beisein des kanadischen Premierministers Justin Trudeau bekanntgegebene Nachricht durchaus interessant, dass Sidewalk Labs mit der Stadt Toronto Ende letzten Jahres einen Rahmenvertrag für die Entwicklung eines Teilstücks einer im Ganzen weit über 325 Hektar großen, direkt am Ontariosee gelegenen Industriebrache abgeschlossen hat, der sowohl die Bebauung vorsieht als auch die Schaffung der vollständigen Infrastruktur umfassen soll.
Der dazu offiziell von der städtischen Entwicklungsgesellschaft Toronto Waterfront Revitalization Corporation, kurz “Waterfront Toronto“, ausgeschriebene „Quayside Development Block“ umfasst gegenüber zahlreichen, wild durcheinandergehenden Meldungen allerdings zunächst nur ein Areal von 4,9 Hektar Größe. Diese Fläche stellen sich die Stadtväter als hochgradig nachhaltig konzipierten und von Menschen mit unterschiedlichen Einkommen bewohnten Stadtteil vor, der angesichts von 177.000 in Toronto anhängigen Anträgen auf Zuteilung einer bezahlbaren Wohnung einen 20-prozentigen Anteil von günstigem Wohnraum umfassen soll.
Auf dieser „Spielwiese“ könnte Google, respektive die Konzerntochter Sidewalk Labs, im Rahmen der von Waterfront Toronto vorgegebenen Determinanten allerdings wirklich sämtliche Phantasien digitaler Infrastruktur und Vernetzung ausleben. Immerhin ist hier von einer Investitionssumme von rund 50 Millionen Dollar die Rede. Erste von Sidewalk Labs veröffentlichte Pläne für das neue Viertel sehen etwa selbstfahrende „Taxibots“ vor, ein unterirdisches System für die Müllabfuhr und einen ebenfalls im Untergrund angesiedelten Lieferservice für Pakete, der möglicherweise auch durch Drohnen ergänzt werden soll. Als ein wichtiges Element bei der Errichtung des neuen Stadtviertels sieht die Alphabet-Tochter gemäß der städtischen Ausschreibung darüber hinaus auch die Anwendung neuer Baumethoden vor, die es beispielsweise auch erlauben, Immobilien fl exibel als Wohn-, Büro- oder Gewerbefl äche zu nutzen.
Genau in diesem Zusammenhang gab es offenbar, offi -ziell unbestätigten Gerüchten zufolge, auch Gespräche mit Katerra. Zumindest zeigen diesbezügliche Illustrationen in der Präsentation von Sidewalk Labs ziemlich genau just charakteristische Details des von dem kalifornischen Bau-Start-up praktizierten Bauverfahrens für größere Bauten. Allerdings treten die Gespräche zwischen Waterfront Toronto und Sidewalk Labs offenbar seit Monaten auf der Stelle. Konkrete Pläne, was sie auf dem Quayside Development Block bauen möchte, ist die in New York ansässige Firma bislang schuldig geblieben. Überdies wird das digital aufgerüstete Viertel in Toronto der Google-Tochter natürlich auch eine Fülle von Daten liefern, und das wirft die Frage auf, was mit diesen Daten geschieht und inwiefern sie kommerziell verwertet werden können. So bleibt zu konstatieren, dass sich die Entwicklung des Quayside Development Blocks zwar durchaus interessant gestalten könnte, einstweilen aber auf Sparfl amme vor sich hin köchelt. Das Engagement von Google, Facebook und Amazon in der Bauindustrie unterdessen bleibt zunächst überschaubar.
Grund zum Aufatmen?
Nicht unbedingt. Denn die neuen Start-ups der US-Bauindustrie sollten europäische Baufi rmen nicht unterschätzen. Was sollte eine Baufi rma mit über einer Milliarde Dollar auf der hohen Kante daran hindern, eine Dependance in Europa zu eröffnen? Nichts, außer der Frage, inwieweit sich die amerikanischen Bedingungen auf die hiesigen verallgemeinern lassen. Da wäre sicher einiges zu bedenken. Allerdings sei hier auch angemerkt, dass sich inzwischen erste Unternehmen aus China der Ideen bemächtigt haben.

Entwurf der Google-Tochter Sidewalk Labs für die Bebauung des Quayside Development Blocks in Toronto, der ziemlich genau die von Fertigteilen dominierte Baumethode von Katerra wiedergibt


Automatisierte Ver- und Entsorgung im Untergrund des Quayside Development Blocks


Fotos | Bjarke Ingels Group, Facebook, Factory OS, Katerra, RAD Urban, Sidewalk Labs, Waterfront Toronto