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DENNIS ROLOFF: VOM SPITZENSPORT ZUM IMMOBILIEN-IMPERIUM


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founders magazin - epaper ⋅ Ausgabe 29/2021 vom 16.09.2021

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Der Hürdenlauf vom ersten Immobilienkauf bis zur erfolgreichen Unternehmensgründung

Es gibt da dieses Sprichwort«, sagt Dennis Roloff, Geschäftsführer der Roloff Real Estate Group. »Erstens kommt es anders und zweitens als man denkt.« Ursprünglich wollte der heutige Immobilienexperte nämlich Profisportler werden. »Ich hatte den Traum, einmal bei Olympia teilzunehmen und Medaillen für Deutschland zu gewinnen.« Als Mittelstreckenläufer war der aus dem niedersächsischen Bückeburg stammende Dennis Roloff vor 19 Jahren sehr erfolgreich gewesen. »In meinen Traum hatte ich viel investiert und einen Großteil meiner Jugendzeit geopfert«, erinnert er sich. »Neben Trainings- und Wettkampfroutine war ich Mitglied in der Nationalmannschaft, habe unzählige Titel auf Länderebene und schließlich die Deutsche Juniorenmeisterschaft über 800Meter gewonnen.« Eine Oberschenkelverletzung brachte die Karriere des aufstrebenden Leichtathletikstars zu Fall – und machte den Weg frei für einen neuen Karriereabschnitt, in dem Dennis Roloff nun erfolgreich als Immobilieninvestor tätig ist.

Begeisterung für Immobilien habe er schon immer gehegt, gibt der Immobilienexperte zu. »Sie sind fundamental und trotzdem so facettenreich. Innerhalb unseres Zuhauses spiegelt sich oft unser Charakter wider. Die Hülle zeigt dagegen den Zeitgeist unterschiedlicher Epochen.« Rutschte Dennis Roloff über einen Umweg in den Immobilienbereich, so wusste er schon während seiner Ausbildung zum Industriekaufmann bei Volkswagen, dass für ihn das Angestelltendasein nicht infrage kommt. »Ich wollte einen Weg mit mehr Freiheit, alltäglich wie auch finanziell.«

Wichtige Schlüsselmomente

Rückblickend betrachtet stellte sein Wechsel in die Immobilienbranche für Dennis Roloff einen Schlüsselmoment dar. Zunächst eignete er sich für diesen Schritt weiteres Fachwissen an und bekam die Möglichkeit, in einem renommierten Freiburger Immobilien- und Wirtschaftsbüro zu arbeiten. Parallel dazu studierte er Immobilienwirtschaft in Freiburg. Mit seinem damaligen Chef, der wie Dennis Roloff ein herausragender Sportler war, stimmte die Chemie sofort. »Ich habe in dieser Zeit viel gelernt und Erfahrungen im Bereich der Finanzierung, des Immobilienvertriebs und der Projektentwicklung, vor allem mit dem Schwerpunkt Altbausanierung gesammelt«, erinnert sich Dennis Roloff an seine Anfänge.

»Innerhalb unseres Zuhauses spiegelt sich oft unser Charakter wider. Die Hülle zeigt dagegen den Zeitgeist unterschiedlicher Epochen.«

Mit dem notwendigen Fachwissen im Gepäck entschied er sich anschließend zum Kauf seines ersten Objekts, um es in seiner Herkunftsumgebung umsetzen zu können. Er erinnert sich noch genau: »Das erste Objekt, das ich 2008 kaufte, stellte mich gleich bei der Finanzierung vor Hürden, die ich sportlich nehmen musste, da ich als 24-Jähriger das Vertrauen der Bank gewinnen musste.« Nach guten Verhandlungen einigte die Bank sich mit Dennis Roloff zum Finanzierungszeitpunkt darauf, das Objekt nach Fertigstellung gutachterlich neu zu bewerten, um dann das investierte Eigenkapital durch den enormen Wertzuwachs wiederfreizugeben. Dieser Umstand erwies sich als fundamental für Dennis Roloffs zukünftige Projekte.

Neben finanziellen Faktoren war es dem Immobilienexperten wichtig, während des Umbaus selbst viel auf der Baustelle zu sein. »Nicht, um Anweisungen zu geben, sondern um anzupacken«, betont er. »Die Erfahrungen aus dieser Zeit sind von unschätzbarem Wert für mich, denn dadurch habe ich viele Spezifika von Gewerken gelernt und weiß, wie die Dinge zu funktionieren haben. So kann ich schon in der Theorie praxisorientiert denken.«

Spezialisierung und Vertiefung des eigenen Wissens

Heute hat Dennis Roloff sich auf den Bereich von Altbauimmobilien, oft mit Denkmalschutz, spezialisiert. Mit seinem Unternehmen, der Roloff Real Estate Group, konzentriert er sich auf den Ankauf und die Entwicklung von Bestandsimmobilien mit Wertsteigerungspotenzial. Zudem ist er passiver Teilhaber und Gründer des Maklerbüros »Wohnen und Werte«. Insbesondere Altbauimmobilien haben laut dem Immobilienexperten diverse unschlagbare Vorteile. »Altbauten stehen oft per se schon in den besten Lagen einer Stadt, denn um sie herum haben sich die Städte entwickelt und sind gewachsen. Zudem boten sie immer attraktive Renditemöglichkeiten.«

Dennis Roloff zufolge hätten Altbauten daher große Entwicklungspotenziale. Durch eine Anpassung der Raumgeometrie könne man sie marktgerechter und offener gestalten und so einen reizvollen Wohnraum herstellen. Oft sei es möglich, durch Balkonanlagen zusätzlichen Wohnraum zu schaffen oder ungenutzte Dachbodenflächen auszubauen. »Stehen die Altbauten dazu noch unter Denkmalschutz, können sich steuerlich große Vorteile eröffnen, wenn man saniert. Das ist für Entwickler und Investoren natürlich ein zusätzlicher Anreiz«, sagt Dennis Roloff. »In dieser Optimierung besteht meine Leidenschaft.« Zu alledem, fügt der Immobilienexperte hinzu, seien Altbauten einfach schöne, geschichtsträchtige Häuser mit ganz besonderem Charme. »Viele Gewerke würden heute niemals mehr so detailverliebt erschaffen werden, weil es schlichtweg zu teuer wäre. Ich denke hier zum Beispiel an Zierelemente aus Sandstein, Stuckarbeiten, besondere Schnitzereien, Verglasungen oder die Schmiedekunst.«

Der Umgang mit Problemen und Rückschlägen

»Schwierigkeiten gibt es zahlreiche«, sagt Dennis Roloff. Mit Erfahrung sei es möglich, ein Haus gleich bei der ersten Besichtigung weitestgehend zu scannen, sodass den Investoren zumindest bei den größten Bauteilen wie Fenstern, Dach und Keller keine Überraschungen erwarten. »Den Röntgenblick hat aber keiner, sodass natürlich immer höhere Kosten als gedacht entstehen können.« Es sei wichtig zu wissen, was effizient und wirksam sei und wie man es wirtschaftlich umsetzen könne, lautet sein Fazit. Zu den wiederkehrenden Problemen, mit denen der Immobilienexperte in seiner 15-jährigen Erfahrung im Immobiliensektor zu tun hatte, gehören unter anderem Mietausfälle, Uneinigkeiten mit Mietern und Gerichtsverfahren. Mittlerweile nimmt er dies gelassen und sucht den direkten Weg zur Klärung. Als Immobilieninvestor sei man auch Problemlöser, so Dennis Roloff.

»Der Griff zum Handy und das Telefonat im Anschluss sind oft effektiver als drei Tage Nachdenken oder ein endloses Hin und Her via Mail.«

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»Der Griff zum Handy und das Telefonat im Anschluss sind oft effektiver als drei Tage Nachdenken oder ein endloses Hin und Her via Mail.« Oftmals sei ein offenes Ohr die Lösung des Problems. »Die meisten Menschen möchten gehört und verstanden werden.« Um Schwierigkeiten abzuwenden, hält Dennis Roloff eine saubere Dokumentation für unerlässlich. »Ich lasse grundsätzlich alles verschriftlichen, denn bei Streit erinnert sich sonst keiner mehr an Abmachungen«, sagt er und ist überzeugt: »Die Übergabeprotokolle dokumentieren den Zustand einer Wohnung und alle wichtigen Zählerstände. Das schafft eine neutrale Basis, ist verlässlich und ratsam für jeden Investor.«

Dennis Roloffs Empfehlung für Einsteiger

»Einsteiger sollten ein Objekt wählen, das an ihre persönliche Situation angepasst ist.« Dennis Roloff empfiehlt Einsteigern daher, mit einer kleinen Eigentumswohnung zu beginnen, die man unter dem Marktpreis erwirbt, saniert und für mindestens zwei Jahre selbst bewohnt. Danach sei der Verkaufsgewinn steuerbefreit. Dieser Gewinn könne als Eigenkapital für das nächste Objekt angewandt werden, um eine größere Finanzierungssumme nach dem sogenannten Leverage-Effekt zu hebeln.

Doch der erfahrene Immobilienexperte ermahnt auch dazu, die wichtigsten Punkte wie die Lage und die Beschaffenheit der Immobilien im Blick zu behalten und diese keinesfalls dem »guten Preis« unterzuordnen. »Ebenfalls empfehle ich, erst zu investieren und später ans Eigenheim zu denken. Denn eine Eigenheimfinanzierung blockiert oft weitere Finanzierungen und den Erwerb von finanzieller Freiheit durch passive (Miet-) Einnahmen. Auch von Statussymbolen sollten Einsteiger sich nicht lenken lassen oder diese zum Ziel haben«, so Dennis Roloff. »Konsum steht meines Erachtens der Entwicklung von finanzieller Freiheit entgegen.« Generell sollte man genau wissen, was man mit dem erworbenen Objekt anstellen möchte«, stellt der Immobilienexperte klar. Denn Unterstützung gebe es nicht nur für Einsteiger und Gründer. So gebe es von der Kreditanstalt für Wiederaufbau, der KfW, zahlreiche Förderungen, mit denen Kreditnehmer zum einen große Zinseinsparungen hätten. Zum anderen gebe es Investitionszuschüsse für Sanierungsmaßnahmen, zum Beispiel für energetische und/oder klimaschutzfördernde Umbauten.

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Wissen zielgerichtet einsetzen

»Es hört sich platt an, aber Wissen ist Macht.« Dennis Roloff empfiehlt daher, sich ein möglichst breites Wissensspektrum anzueignen. Gründer sollten sich Fragen zu ihren Plänen stellen: »In welcher Gesellschaftsform möchte ich arbeiten? Was sind meine Ziele und welche Strategien bringen mich dorthin?« Man müsse Kontakte zu Banken, Maklern, Steuerberatern, Marktteilnehmern und anderen aufbauen. Und natürlich alle Fakten rund um das Objekt im Auge behalten, wie Finanzierung, potenzielle Umbauten und die Platzierung am Markt.

Um Lesen und das Führen von Gesprächen kämen Gründer daher laut Dennis Roloff nicht herum. Er verweist hier auf sein eigenes Unternehmen. »Am Tag führe ich mindestens 20 Telefonate mit Handwerkern, Bankern, meinem Steuerberater und weiteren. Dazu lese ich alles Immobilienspezifische, wie Zeitungen, Magazine, Onlineportale oder auch Social Media.« Generell solle man gerne lesen, wenn man viel Geld verdienen wolle. »Der Markt ist ein Gesamtgeschehen. Immobilien, Aktien, Anlagen – alles existiert nebeneinander und steht oft in direkter Abhängigkeit. Ich finde es wichtig, das Marktgeschehen und dessen Folgen einschätzen zu können, das ist für mich Wirtschaft und macht einen guten Unternehmer aus.«

Wichtige Eigenschaften im Unternehmertum

»Die Sportlerzeit hat mich meinen Biss gelehrt«, stellt Dennis Roloff fest. »Ich habe damals den Willen erworben, stets das Ziel zu erreichen und über mich hinauszuwachsen.« Bis heute sehe er jede Herausforderung sportlich. Ebenso wichtig sei es, Rückschläge wegzustecken und nicht daran zu scheitern. »Immer einmal mehr aufzustehen, als hinzufallen, denn das zeichnet Gewinner und Sieger aus«, steht für den Immobilieninvestor fest. Getreu dem Motto »Im Einkauf liegt der Gewinn« versuche er stets das Beste aus jeder Situation herauszuholen. Das beginne beim Erwerb einer Immobilie und bei der Durchsicht von Angeboten für den Umbau. »Es ist wichtig, den Markt zu kennen, um vergleichen zu können. Und dann möchte ich ein faires Ergebnis für alle Beteiligten erzielen, nicht nur für mich.« Nachhaltigkeit zeichne sich durch zufriedene Partnerschaften aus. Dies gelte für den Immobilienexperten in den meisten Bereichen.« Sein einstiges Sportler-Mindset hat Dennis Roloff so erfolgreich in sein Immobilienunternehmen integriert, dass es ihn zu völliger finanzieller Freiheit und seinem heutigen Immobilienimperium führte.

»Der Markt ist ein Gesamtgeschehen. Immobilien, Aktien, Anlagen – alles existiert nebeneinander und steht oft in direkter Abhängigkeit. Ich finde es wichtig, das Marktgeschehen und dessen Folgen einschätzen zu können, das ist für mich Wirtschaft und macht einen guten Unternehmer aus.«

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