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Der Weg zum Eigentum


Landlust Zuhaus - epaper ⋅ Ausgabe 4/2019 vom 09.10.2019

Ob Wohnung oder Haus: Vieles spricht für den Kauf einer Immobilie. Von der Idee bis zum Einzug gibt es einiges zu beachten.


Artikelbild für den Artikel "Der Weg zum Eigentum" aus der Ausgabe 4/2019 von Landlust Zuhaus. Dieses epaper sofort kaufen oder online lesen mit der Zeitschriften-Flatrate United Kiosk NEWS.

Bildquelle: Landlust Zuhaus, Ausgabe 4/2019

Entspannt ins Eigenheim: Mit der richtigen Planung lassen sich viele Hürden nehmen.


Einfamilienhaus, Wohnung, Neubau oder Bestandsimmobilie: Zwischen diesen vier Varianten können private Käufer sich entscheiden. Da in Deutschland nach dem Zweiten Weltkrieg sehr viele Immobilien neu errichtet wurden, ist der Markt an Bestandsimmobilien hierzulande größer als die angebotenen Neubauten. Bedingt durch Umzüge und im Erbfall stehen Bestandsimmobilien zum Verkauf. Neben der großen Zahl gibt ...

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Einfamilienhaus, Wohnung, Neubau oder Bestandsimmobilie: Zwischen diesen vier Varianten können private Käufer sich entscheiden. Da in Deutschland nach dem Zweiten Weltkrieg sehr viele Immobilien neu errichtet wurden, ist der Markt an Bestandsimmobilien hierzulande größer als die angebotenen Neubauten. Bedingt durch Umzüge und im Erbfall stehen Bestandsimmobilien zum Verkauf. Neben der großen Zahl gibt es noch weitere Argumente, die für die „gebrauchten“ Immobilien sprechen:
• Der reine Anschaffungspreis ist meist geringer als bei einem Neubau.
• Bestandsimmobilien punkten mit Charme und Geschichte.
• Es existieren eine gewachsene Nachbarschaft und Infrastruktur.

Haus oder Wohnung

Ganz gleich, ob eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus gekauft werden soll – der grundsätzliche Ablauf ist identisch. Unterschiede ergeben sich lediglich aus der Tatsache, dass beim Erwerb einer Eigentumswohnung nur die Wohnung und nie das gesamte Haus erworben wird. Hier wird der Immobilienkäufer Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum des Hauses und des Grundstücks.

Recherche

Bevor zukünftige Eigenheimbesitzer sich auf die Suche nach der passenden Immobilie machen, sollten zunächst die Anforderungen an das neue Zuhause klar definiert werden. Dabei macht es Sinn, diese Anforderungen zu priorisieren. Also: Was sind die unabdingbaren Kriterien und in welchen Bereichen sind Kompromisse möglich. Entsprechend sind dies die wichtigsten Fragen, die vorab zu klären sind:
Kosten: Wie hoch ist das maximale Gesamtbudget, das für die Immobilie, die Nebenkosten und ggf. anfallende Renovierungs- oder Sanierungskosten aufgebracht werden kann?
Immobilie: Wie groß soll die Immobilie (minimal/ maximal) sein? Welche Raumaufteilungen sind gewünscht? Soll ein Garten vorhanden sein?
Lage: In welcher Region/Stadt/Stadtteil soll die Immobilie liegen? Gibt es spezielle Anforderungen an die Infrastruktur? Im nächsten Schritt geht es darum, passende Immobilien zu finden. Hier gibt es unterschiedliche Wege:
• Anzeigen in Tagespresse, Wochenblätter
• Mundpropaganda über Freunde, Bekannte, Kollegen
• Immobilienportale im Internet
• über Banken und Sparkassen
• über Immobilienmakler
• im Rahmen von Zwangsversteigerungen

Besichtigung

Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie gilt der Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Daher ist es wichtig, die Immobilie nicht nur oberflächlich zu betrachten, sondern im wahrsten Sinne des Wortes hinter die Fassade zu blicken. Denn auch eine Immobilie, die auf den ersten Blick attraktiv erscheint, kann mit so gravierenden Mängeln behaftet sein, dass der Wertverlust den Immobilienkäufer in den finanziellen Ruin stürzen kann. Umso wichtiger ist es daher, bei der Besichtigung strukturiert vorzugehen.
Die wichtigsten Regeln für die Besichtigung einer Immobilie:
• nicht von Emotionen leiten lassen
• bei Tageslicht durchführen und ausreichend Zeit einplanen
• Checkliste mitnehmen (z. B. von der Internetseite der Verbraucherschutzzentrale )
• alle Räume inklusive Garage, Keller, Dachboden besichtigen
• stets eine zweite Besichtigung durchführen
• Vier-Augen-Prinzip: Besichtigungen, wenn möglich, nicht alleine durchführen
• Unterlagen zu bisherigen Sanierungen, Schäden etc. anfragen
• Nicht auf Exposés eines Maklers vertrauen: Hierbei handelt es sich um werbliche Unterlagen. Der Makler ist nicht zu eigenen Nachforschungen verpflichtet.
• Zusätzlicher Termin mit Eigentümer: Dieser ist zu wahrheitsgemäßen Aussagen verpflichtet.
• Informationen zu den Anforderungen aus der EnEv (Energieeinsparverordnung) zu Modernisierungsmaßnahmen einholen.

Im Zweifelsfall sollten sich Immobilienkäufer nicht scheuen, den Rat eines Experten einzuholen. Ein Architekt oder Bauingenieur kann auch verdeckte Schäden erkennen. Über ein Wertgutachten können Immobilienkäufer sich absichern. Dies bedeutet zwar zusätzlich Kosten, aber dafür auf lange Sicht Sicherheit.

Erwerb von Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus: Bei den Verträgen gibt es Unterschiede zu beachten.


Vertrag

Ganz gleich, ob eine Immobilie direkt vom Eigentümer, über einen Makler oder eine Bank erworben wird – die Abwicklung des Kaufvertrages läuft über einen Notar. Nach deutschem Recht muss der Kauf einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks stets durch einen Notar beurkundet werden, um gültig zu ein. Ein Kaufvertrag ohne notarielle Beurkundung ist daher ungültig. Bei dem Notar handelt es sich um eine neutrale Instanz, die weder die Interessen des Käufers noch des Verkäufers vertreten darf. Die inhaltliche Prüfung obliegt den Vertragsparteien. Da ein notariell beurkundeter Kaufvertrag einer Immobilie nur in ganz wenigen Ausnahmefällen wieder rückgängig gemacht werden kann, ist eine sorgfältige Vertragsprüfung sehr wichtig. Grundsätzlich sollte ein Immobilienkaufvertrag folgende Bestandteile umfassen:
• Benennung der Vertragsparteien (Verkäufer, Käufer)
• genaue Bezeichnung des Kaufgegenstandes: Anschrift
• Beschreibung der wesentlichen Bestandteile der Immobilie (hierzu zählen zum Beispiel die Heizungsanlage, Bodenbeläge, Einbauküche oder Einbaumöbel, Markisen)
• Grundbuchbezirk
• Einfamilienhaus: Grundbuchblatt
• Eigentumswohnung: Wohnungsnummer
• Angaben zur Zahlung: Kaufpreishöhe, Zahlungstermin
• Angaben zur Übergabe: Datum der Übergabe und des wirtschaftlichen Übergangs
• Regelungen zu den Themen Zahlungs-/Übergabeverzug, Gewährleistung, Rücktrittsrechte

Tipp für die Immobilienbesichtigung: Kamera mitnehmen. Fotos helfen, später eine Entscheidung zu treffen.


Der Notar vertritt nicht die Interessen der einen oder der anderen Vertragspartei. Folglich ist er nicht dazu verpflichtet, den Käufer auf für ihn nachteilige Regelungen hinzuweisen. Die Notarpflichten sind vielmehr:
• Aufklärung der Vertragsparteien über die rechtliche Tragweite des Immobilienkaufvertrages
• Verdeutlichung der rechtlichen Relevanz
• Überwachung der Zahlung des ausgehandelten Kaufpreises
• Übereignung der Immobilie/Veranlassung der Eintragung im Grundbuch

Die Prüfung des Kaufvertrags daraufhin, ob die Interessen des Immobilienkäufers gewahrt sind, liegt also ausschließlich beim Käufer selbst. Es ist daher ratsam, den Immobilienkaufvertrag durch einen Fachanwalt aufsetzen zu lassen, beziehungsweise prüfen zu lassen, wenn die andere Vertragspartei einen Vertrag vorlegt.

Nachdem alle Hürden überwunden sind, kommt der Moment der Schlüsselübergabe.


Wichtig: Da manchmal aus unterschiedlichen Gründen der Notartermin platzen kann, sollte der Notartermin innerhalb von 14 Tagen nach der verbindlichen Baufinanzierungszusage liegen. Denn dann hat der (verhinderte) Immobilienkäufer das Recht, die gesetzliche Widerrufsfrist zu nutzen und so vom Darlehnsvertrag zurückzutreten. Andernfalls drohen Strafzinsen für die Rückabwicklung des Darlehnsvertrages.

Mit Mieter

Immer wenn der Verkäufer nicht selbst in seiner Immobilie gelebt, sondern diese an Dritte vermietet hat, wird die Immobilie mitsamt Mieter verkauft. Der Käufer übernimmt dann den Mietvertrag zu den bisherigen Konditionen. Denn es gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Das bedeutet, dass ein Mieter nicht automatisch ausziehen muss, weil die Immobilie verkauft wurde. Von diesem Grundsatz gibt es jedoch Ausnahmen. Hierzu zählt insbesondere der Fall des Eigenbedarfs: Wenn also der neue Eigentümer die Immobilie selbst nutzen möchte. Dann besteht ein Sonderkündigungsrecht.
Um mit dem Mieter, auch wenn dieser nur noch kurz in der Immobilie lebt, keine unschönen Überraschungen zu erleben, sollten Kaufinteressierte sich über diesen informieren. Hierzu sollten folgende Unterlagen eingesehen werden:
• Mietvertrag
• Korrespondenz zwischen Vermieter und Mieter
• Übersicht über Zahlungseingänge der Mietzahlungen
Idealerweise sollte der Käufer in diesem Fall ein Gespräch mit dem Mieter führen. Das erleichtert in den meisten Fällen das weitere Vorgehen.

Sonderfall Eigentumswohnung

Der Käufer einer Wohnung erwirbt zwar das volle Eigentum an der konkreten Wohnung, ist jedoch nur Gemeinschaftseigentümer des Hauses und des Grundstücks sowie der sonstigen Nebenanlagen. Der Käufer einer Eigentumswohnung unterzeichnet daher sowohl einen Wohnungskaufvertrag als auch die sogenannte Teilungserklärung, die sich auf das Gemeinschaftseigentum bezieht. Zu dem Gemeinschaftseigentum zählen auch die tragenden Wände der Wohnung, die Decken sowie die Wohnungseingangstür. Veränderungen darf der Wohnungseigentümer nur innerhalb seiner Wohnung vornehmen. Wer eine Eigentumswohnung kauft, „kauft“ sich auch stets in die Eigentümergemeinschaft ein. Da Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum mehrheitlich entschieden werden, ist es ratsam, sich vor dem Kauf über die Eigentümergemeinschaft zu informieren.

Finanzierung: In der nächsten Landlust ZUHAUS, die am 15. Januar erscheint, geht es um die Finanzierung von Immobilien .

Grundbuch

Bei dem Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Verzeichnis, in dem alle Grundstücke der jeweiligen Gemeinde aufgeführt sind. Alle wesentlichen Informationen, insbesondere der aktuelle Eigentümer, sind im Grundbuch verzeichnet. Jede wesentliche Veränderung am Grundstück, insbesondere der Eigentümerwechsel, muss im Grundbuch verzeichnet werden. In der Regel liegt das Grundbuch beim jeweiligen Amtsgericht.