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„Die städtischen Zahlen sind falsch und fahrlässig“


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die Stuttgarter - epaper ⋅ Ausgabe 5/2022 vom 03.10.2022
Artikelbild für den Artikel "„Die städtischen Zahlen sind falsch und fahrlässig“" aus der Ausgabe 5/2022 von die Stuttgarter. Dieses epaper sofort kaufen oder online lesen mit der Zeitschriften-Flatrate United Kiosk NEWS.

Bildquelle: die Stuttgarter, Ausgabe 5/2022

Rolf Gaßmann

Rolf Gaßmann gilt als scharfer Kritiker der Stuttgarter Wohnungsbaupolitik. Die Ende Juli veröffentlichte städtische Wohnungsbedarfsanalyse „ist keine realistische Entscheidungshilfe für die Zukunft“, sagt der Vorsitzende des Stuttgarter Mietervereins im Interview mit unserem Magazin.

Was kritisiert der Mieterverein an der städtischen Wohnungsbedarfsanalyse, Herr Gaßmann?

Im letzten Jahrzehnt ist die Einwohnerzahl von Stuttgart, abgesehen von der Pandemiezeit, im jährlichen Schnitt um 7000 gestiegen. Jetzt prognostiziert man einen Zuwachs von 7000 – aber nicht für ein, sondern insgesamt für zehn Jahre. Obwohl aktuell rund 20.000 Wohnungen fehlen, schätzen die städtischen Statistiker den Bedarf viel zu gering ein und produzieren weiterhin unverantwortlich falsche Zahlen. Das meine ich nicht sarkastisch, sondern weil ich das Geschäft seit Jahrzehnten kenne.

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... gemacht?

Über die falschen und fahrlässigen Prognosen, die von der Stadt aufgestellt wurden, könnte ich ein Buch schreiben. Schon 2012 lag der Nachholbedarf laut einer Studie des wissenschaftlichen Pestel-Instituts bei 8000 Wohneinheiten. Auch das hat die Stadt nicht zur Kenntnis genommen, sondern einfach weitergemacht wie zuvor.

Mitte der 90er-Jahre war sogar von einem Überangebot an Wohnungen die Rede. Damals gab es Prognosen, dass die Einwohnerzahl von Stuttgart bis zur Jahrtausendwende auf 530.000 Einwohner zurückgehen werde. Die Statistiker meinten damals, dass wir aufgrund der demogarfischen Entwicklung keine neuen Wohnungen benötigen. Das traf zwar auf einige Regionen zu, wie meinen Geburtsort Mühlhausen in Thüringen. Diese Stadt hat ein Drittel ihrer Einwohner verloren, weil es keine Arbeit gab. Für Stuttgart war diese Annahme aber grottenfalsch, da die Wohnungsnach- frage von der wirtschaftlichen Einwicklung bestimmt wird, die hier sehr dynamisch ist. Allein in den letzten zehn Jahren wurden 70.000 neue Arbeitsplätze geschaffen. Das macht Stuttgart so attraktiv. Inzwischen haben wir 610.000 Einwohner, die nicht nur hier arbeiten, sondern auch in der Stadt wohnen wollen.

Laut der Wohnungsbedarfsanalyse ist die Einwohnerzahl in den letzten beiden Jahren um 11.000 gesunken. Bedeutet dies keine Entlastung für den Wohnungsmarkt?

Die kurzzeitige Delle gab es nur wegen der Pandemie. Inzwischen haben wir das schon aufgeholt. Oberbürgermeister Frank Nopper hat vor kurzem bei einem Immobilien-Kongress verkündet, dass die Einwohnerzahl im ersten Halbjahr 2022 um 6000 gestiegen ist. Auch die 7000 bis 8000 Flüchtlinge darf man nicht vergessen, die ebenfalls untergebracht werden müssen.

In der Bedarfsanalyse steht, dass 2020 in Stuttgart 22 Wohnungen bezogen auf 10.000 Einwohner fertiggestellt wurden. Damit liegen wir in der Rangliste der 15 größten Städte Deutschlands nur auf Platz zwölf. Wird anderswo bessere Wohnungsbaupolitik gemacht?

Eindeutig ja, auch wenn es um den geförderten Wohnungsbau geht. Bezogen auf 10.000 Einwohner baut Hamburg ungefähr siebenmal so viel Wohnungen wie Stuttgart. Auch die Prognosen sehen in anderen Städten anders aus. München will bis 2040 von 1,6 auf 1,845 Millionen Einwohner wachsen, Frankfurt bis 2030 von 750.000 auf 810.000 und Düsseldorf von 620.000 auf 702.000 bis 2035. Diese Städte erkennen ihre wirtschaftliche Dynamik. Nur Stuttgart meint, dass man nicht groß bauen müsse. Die 1800 neuen Wohnung pro Jahr, die als Ziel ausgegeben werden, sind viel zu wenig. Diesen durchschnittlichen Wert haben wir in den letzten Jahren nie erreicht. Wenn man die Zahl der abgerissenen Wohnungen wegnimmt, wie im Hallschlag oder in Zuffenhausen, haben wir in pro Jahr 1300 Wohnungen geschaffen. Gleichzeitig ist die Zahl der Einwohner jährlich um 7000 gestiegen, das sind etwa 3500 Haushalte. Bei einem Zuwachs von 7000 Einwohnern heißt das, dass der Wohnungsmangel pro Jahr um 2200 zugenommen hat. Das ist ein extremes Loch.

Wie viele neuen Wohnungen müssten nach Ihrer Ansicht gebaut werden?

Die Regierungskoalition hat ein nationales Wohnbauziel formuliert. Demnach sollen jährlich 400.000 neue Wohnungen entstehen, 300.000 davon privat finanziert, 100.000 im sozialen Wohnungsbau. Auf Stuttgart heruntergerechnet sind das 3000 neue Wohnungen pro Jahr, wahrscheinlich sogar mehr.

Wo kann gebaut werden?

Mir geht es vor allem um bezahlbaren Wohnraum, der dort möglich ist, wo es größere Flächen gibt. Zum Beispiel auf dem Areal des Projekts Stuttgart 21, das sich aber immer weiter hinauszögert. Wir haben auch vorgeschlagen, das Gelände des ehemaligen Gaswerks für Wohnbau zu nutzen. Da gäbe es einfache Lösungen. Durch eine Verlegung der B10 könnte eine Riesenfläche frei werden, Stichwort Stadt am Fluss. Dazu gab es auch Pläne von Architekten, aber seitdem ist nichts mehr passiert. Ähnlich ist es bei dem ehemaligen IBM-Areal, das von windigen Investoren gekauft wurde. Der jetzige Investor scheint in großen finanziellen Schwierigkeiten zu stecken. Deshalb gibt die Stadt Gott sei Dank kein grünes Licht für einen Bebauungsplan. Aber diese Probleme hätte man schon vor Jahren sehen müssen. Deshalb muss ich das Fazit ziehen, dass Stuttgart dem Wohnungsbau keine Priorität einräumt, im Gegensatz zu anderen Städten.

Können Sie Beispiele nennen?

Ich war vor kurzem in Wien. Dort ist am Stadtrand ein riesiges Neubaugebiet entstanden, das toll erschlossen wurde. Aber in Stuttgart passiert selbst in Gebieten nichts, die man für den Wohnbau umwidmen könnte. Ein anderes Beispiel ist die grüne Stadt Freiburg, wo auf einem früheren Wald- und Wiesengebiet der Bau von Wohnungen für 5000 Menschen begonnen hat. Mit dem OB voran hat es Freiburg geschafft, dass die Bevölkerung in einem Bürgerbegehren mit großer Mehrheit dafür gestimmt hat. In Stuttgart dagegen zucken die meisten Bürgermeister und Gemeinderäte zusammen, wenn sich Bürgerinitiativen bilden. Dabei sollte das Schaffen von Wohnraum für alle im gesamtgesellschaftlichen Interesse liegen.

Welche Schlüsse ziehen Sie daraus, dass Stuttgart laut der Wohnungsbedarfsanalyse in den vergangenen beiden Jahren rund 9000 Einwohner ans Umland verloren hat?

Dafür gibt es eine einfache Erklärung. Immer mehr Menschen können sich Stuttgart nicht mehr leisten und ziehen weg. Das sehe ich auch bei unseren Angestellten, von denen einige trotz ordentlicher Bezahlung jetzt nicht mehr in Stuttgart wohnen, sondern zum Beispiel in Remseck, Waiblingen oder Winnenden. Der Einwohnerabfluss ans Umland bringt aber wieder neue Probleme für die Stadt. Der Pendlerverkehr nimmt zu, viele Menschen fahren nach wie vor mit dem Auto. Hinzu kommt, dass Stuttgart durch den Wegzug von Familien mit mittlerem und gutem Einkommen Geld verloren geht, weil – was viele nicht wissen – ein Teil der Einkommensteuer in die Stadtkasse fließt. Deshalb wäre es vernünftig gewesen, wenn man sich rechtzeitig und engagierter um die Wohnungsbaupolitik gekümmert hätte Aber das ist ein bundesweites Problem.

Was sind die Ursachen dafür?

Statt eine kontinuierliche Linie zu fahren, haben wir in der Wohnungsbaupolitik immer wieder Wellen, mal wird gebaut, dann passiert wieder nichts. Dies verdeutlicht die Entwicklung der letzten 30 Jahre. Mitte der 80er-Jahre hat zum Beispiel der damalige Ministerpräsident Lothar Späth den Wohnungsbau als erledigt erklärt und die Mittel zusammengestrichen. Dann kam die Wiedervereinigung, durch die viele Menschen in den Westen gezogen sind, und die Balkankriege mit großen Flüchtlingsströmen. Daher wurde der Bau von jährlich 15.000 Sozialwohnungen unter Baden-Württembergs Wirtschaftsminister Dieter Spöri wieder gefördert. Zehn Jahre später wurde die Zahl wieder dramatisch auf 300 im ganzen Land gekürzt, weil man die Wohnungsfrage für gelöst hielt. Jetzt gibt’s erneut Wohnungsnot und Gelder, aber die Bauwirtschaft muss die heruntergefahrenen Kapazitäten erst wieder aufbauen. Die Folge davon sind drastische Preissteigerungen, schon vor der Ukraine-Krise. Der Bau einer Sozialwohnung muss mit 70.000 Euro oder noch mehr gefördert werden, damit ein bezahlbarer Mietpries von neun, zehn Euro pro Quadratmeterpreis herauskommt. Ansonsten haben wir Preise, die eher im Bereich von 16, 17 Euro liegen und für Menschen mit einem mittleren Verdienst nicht mehr bezahlbar sind.

Laut dem Bericht der Stadt werden nur vier Prozent der Wohnungen zu Mietpreisen von unter zehn Euro pro Quadratmeter angeboten. Im Schnitt geben Haushalte 34 Prozent ihres Einkommens für Miete aus. Was hat das für Folgen?

Menschen mit kleineren Einkommen können sich Stuttgart nicht mehr leisten, wenn sie keine Genossenschafts- oder einige der wenigen Sozialwohnungen ergattert haben. Dabei lebt eine Stadt von der sozialen Durchmischung. Straßenbahnfahrer, Verkäuferinnen oder Krankenschwestern wollen nicht zwei Stunden zu ihrem Arbeitsplatz unterwegs sein, sondern auch in Stuttgart wohnen. Leider werden aber Ärmere immer mehr an die Ränder gedrängt, die Soziologie bezeichnet dies als Segregation. Besonders teuer ist die Stuttgarter Innenstadt. Der Westen wurde in den letzten 30 Jahren regelrecht ausgemostet. Inzwischen wohnen dort so gut wie keine Leute mehr mit kleineren Einkommen. Ein Riesenproblem ist das für die ältere Generation, deren Renten wesentlich geringer sind als zum Beispiel in Österreich oder der Schweiz. Ich kenne einige Seniorinnen, die mit über 70 Jahren noch putzen gehen müssen. Mit einer Durchschnittsrente von 1200 Euro zu leben, ist schwierig in Stuttgart und sogar unmöglich, wenn die Miete 40 Prozent oder mehr des Einkommens ausmacht. Denn für 480 Euro kriegt man hier keine Wohnung.

Wie kann man die Mietsteigerungen stoppen?

In den letzten zehn Jahren lag die Steigerungsquote bei knapp 45 Prozent. Kommt eine Wohnung nach einem Mieterwechsel auf den Markt, sind es sogar 60 Prozent. Wenn ein Gut knapp ist, muss der Preis jedoch nicht automatisch explodieren. Damit die Mieten nicht durch die Decke gehen, muss der Gesetzgeber einschreiten. Das dies geht, sieht man ja momentan an der Diskussion über die Gas- und Strompreise. Auf Bundesebene wurde es in den letzten zwei Jahrzehnten aber versäumt, ein wirksames Gesetz gegen Mietwucher zu schaffen. Von Mietwucher spricht man, wenn der Preis 50 Prozent über dem Mietspiegel liegt. Bei einer Durchschnittsmiete von 10,50 Euro sind Preise von 15 Euro oder mehr pro Quadratmeter Mietwucher. Aber schauen Sie sich die Inserate an. In den letzten Jahren haben viele Vermieter ordentlich zugelangt. Unter 15 Euro finden Sie kaum etwas.

Warum gibt es kein entsprechendes Gesetz?

Es gibt einen Mietwucher-Paragraph. Die Rechtsprechung verlangt jedoch einen Nachweis, dass der Vermieter von einer Notlage seines Mieters wusste. Dieser Beweis gelingt aber praktisch nicht. Deshalb wäre es notwendig, das Gesetz durch eine Klarstellung nachzubessern. Das heißt, zu sagen, dass Mietwucher vorliegt, wenn der Vermieter 50 Prozent oder mehr der Durchschnittsmiete verlangt. In der letzten Legislaturperiode sind solche Gesetzesinitiativen aber an der CDU gescheitert, jetzt blockiert sie die FDP. Allerdings gibt es noch eine andere Möglichkeit, das Freiburger Modell.

Was versteckt sich hinter dem Begriff?

Die Stadt Freiburg hat einen privaten Dienstleister beauftragt, ein Programm zu entwickeln, um Mietangebote im Netz unter die Lupe zu nehmen. Wird Mietwucher festgestellt oder ein überhöhter Mietpreis – das sind 20 Prozent über dem Durchschnitt – werden die Daten an die Stadt weitergegeben. Diese schreibt den Vermieter an, das ist eine Art Blauer Brief, der psychologische und dämpfende Wirkung hat. Beim Mietertag im Mai haben wir der Stadt das Freiburger Modell vorgeschlagen, das auch vom dortigen Haus- und Grundbesitzerverein unterstützt wird. Uns wurde eine Überprüfung zugesagt, doch inzwischen ist Funkstille. Aber wir werden wegen dieser Frage demnächst wieder auf die Stadt zugehen.

Wie beurteilen Sie die weitere Preisentwicklung bei Wohneigentum. Platzt die Immobilienblase aufgrund steigender Zinsen und führt zu sinkenden Mieten?

Die steigenden Zinsen werden die Finanzierung verdreifachen. Dadurch kommen Anleger mit mittlerem Einkommen an ihre Grenzen. Wenn ich eine Neubauwohnung für 7000 Euro pro Quadratmeter kaufe, bin ich schnell bei 600.000 Euro. Bei einer hohen Finanzierungsrate wird es bei vielen eng. Daher werden sich die Preise eher beruhigen, abgesehen vom oberen Segment. Interessanterweise habe ich mehrmals gehört, dass Bauträger derzeit Käufern 40.000 Euro anbieten, wenn sie vom Kauf zurücktreten. Denn die Gewinnspanne von 20 Prozent, mit der Bauträger bislang gerechnet haben, ist durch die Steigerung der Baupreise weg. Bei den Mieten sehe ich keine Preisberuhigung, da es weiterhin nicht genügend Wohnungen gibt. Nur bei sehr teuren Objekten ab 18 Euro pro Quadratmeter wird es wohl zu einer Abschwächung kommen.

Nach dem Bericht geht die Zahl der staatlich geförderten Wohnungen seit Jahren zurück. Was muss die Stadt tun?

Derzeit gibt es 15.000 Sozialwohnungen, hinzu kommen knapp 7000 Belegungsrechte für Wohnungen der städtischen SWSG. Da 15 Prozent der Stuttgarter Haushalte als arm gelten, müssten von den insgesamt rund 300.000 Wohnungen folglich 45.000 Sozialwohnungen sein. Auch im nationalen Wohnbauziel ist von 100.000 neuen Sozialwohnungen pro Jahr die Rede. Auf die Einwohnerzahl Stuttgarts bezogen wären das 750, tatsächlich bauen wir nur 200, Da ist noch viel Luft nach oben.

Der städtische Bericht spricht von einem über Jahre hinweg rückläufigen Wohnungsleerstand.

Seit Mitte Juli ist die Kaufhof-Passage gesperrt © Ralf Kröner

2020 und 2021 habe die Quote bei 0,5 beziehungsweise 0,6 Prozent gelegen. Klingt nicht gerade hoch. Sie dagegen prangern leerstehende Wohnungen und Häuser immer wieder an und reden von „Orten der Schande“. Welche Zahlen haben Sie?

Wenn die im Bericht genannten 0,5 Prozent stimmen würden, wären das 1500 Wohnungen, ein Normalwert. Die letzten realistischen Zahlen basieren auf einer Erhebung von 2011. Damals standen 11.4000 Wohnungen leer. Jeder, der in Stuttgart wohnt, kennt solche Objekte. Seit 2016 gibt es das Zweckentfremdungsverbot, das nicht nur für Wohnungen gilt, die leer stehen, weil der Eigentürmer eine Vermietung nicht notwendig hat. Darunter fallen auch Ferienwohnungen. Damit lassen sich gute Geschäfte machen, wie auch mit sogenannten Monteurwohnungen. Die Mieten für drei Einzelzimmer bringen im Vergleich zu einer Dreizimmerwohnung mindestens das Doppelte oder Dreifache..

Warum greift das Zweckentfremdungsverbot nicht?

Weil trotz 20.000 fehlenden Wohnungen nicht oder kaum kontrolliert wird. Anfangs hat die Behörde nur mit 1,5 Stellen gearbeitet, jetzt sind es fünf. Das ist immer noch zu wenig. Die Kontrolle ist aufwändig, man muss hingehen, mit dem Vermieter sprechen und dann wieder kommen, um zu überprüfen, ob sich etwas geändert hat. Vor ein paar Tagen habe ich gelesen, dass die Stadt im Vollzugsdienst zwölf neue Stellen geschaffen hat, um Leute zu bestrafen, die ihre Kippe weggeworfen haben. Da stimmen die Relationen nicht. Wenn ich böse wäre, würde ich sagen, dass jetzt Kontrolleure die Straßen für Wohnungslose sauber halten.

Was tut der Mieterverein, damit die Leerstandsquote zurückgeht?

Wir können der Stadt leerstehende Objekte nur melden und hoffen, dass dies nachverfolgt wird. Wir bekommen aber nur eine Eingangsbestätigung, über den Ausgang des Verfahrens werden wir mit Verweis auf den Datenschutz nicht informiert. Ähnlich ist es bei der Umnutzung zu Ferienwohnungen. Vor eineinhalb Jahren wurde das Gesetz zwar verbessert. Jetzt müssen die Vermieter bei Anbietern wie Airbnb eine Registrierungsnummer angeben. Aber ich habe Tests gemacht und keine Nummern gefunden. Eigentlich wäre das mit einem erheblichen Bußgeld verbunden, wird aber leider nicht kontrolliert. Das ist ähnlich wie mit dem Halteverbot. Wenn ich weiß, dass der Verstoß nicht geahndet wird, stelle ich mein Auto einfach dort hin.

Gerhard Hörner

In seinem Roman „Kreuzberg Blues“, prangert Wolfgang Schorlau die Machenschaften der Immobilienbranche an. Rolf Gaßmann hält das Buch des Stuttgarter Autors für ziemlich realistisch.

Die Wildwest-Methoden, die in dem Buch geschildert werden, gibt es leider auch in Stuttgart. Beispielsweise hat ein Spekulant in Bad Cannstatt seine Wohnungen jeweils in drei Einzelzimmer umgewandelt. Seinen bisherigen Mietern sagte er ganz offen, dass er so für jede Wohnung statt 450 nun 1800 Euro bekommt und ihnen deshalb kündigt. So etwas Rotzfreches hatte ich zuvor noch nicht erlebt. Wohnungen sind Sozialgüter, werden aber immer häufiger als Spekulationsobjekte und Handelsware missbraucht. Seit der sogenannten Finanzialisierung des Wohnungsmarkts ab der Jahrtausendwende ist das ein großes Problem. Es zählt nicht mehr der Mensch, sondern nur noch der Profit. Dagegen hilft nur, dass sich die Mieter zusammenschließen und qualifiziert beraten und helfen lassen, so wie wir es natürlich auch in Stuttgart in vielen Fällen tun. Schade, dass der Mieterverein in „Kreuzberg Blues“ nicht vorkommt, obwohl er mit 190.000 Mitgliedern eine wichtige Rolle in Berlin spielt. Stattdessen setzt der Autor auf einen Einzelkämpfer, seinen schlauen Ermittler Dengler. Aber Schorlau ist eben ein Krimi-Schreiber.