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EIN LOHNENDES GESCHÄFT


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Bellevue Ratgeber Immobilien - epaper ⋅ Ausgabe 1/2022 vom 09.06.2022

Deutschland

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LOCKRUF DER BERGE

Der Run auf deutsche Ferienimmobilien in Nord- oder Ostseenähe, an einem beliebten See, in den Mittelgebirgen oder den Alpen ist seit Jahren in vollem Gange. Corona hat diese Entwicklung noch einmal kräftig angeheizt. Nie waren Ferienwohnungen und -häuser so beliebt und begehrt wie heute, die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. Immer mehr private Investoren interessieren sich für Objekte in den beliebten deutschen Urlaubsregionen. Zu Recht: Ein attraktives Ferienhaus oder eine hübsche Ferienwohnung kann eine durchaus lohnende und sichere Geldanlage sein – wenn die Rahmenbedingungen stimmen und wenn von Beginn an die ele- mentaren Regeln beherzigt werden. Diese zu verstehen und zu verinnerlichen ist auch für Anfänger im Immobilienbusiness keine große Hürde. Wir haben auf den nächsten Seiten noch einmal die wichtigsten Kriterien zusammengefasst, die bei einer ...

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Der Run auf deutsche Ferienimmobilien in Nord- oder Ostseenähe, an einem beliebten See, in den Mittelgebirgen oder den Alpen ist seit Jahren in vollem Gange. Corona hat diese Entwicklung noch einmal kräftig angeheizt. Nie waren Ferienwohnungen und -häuser so beliebt und begehrt wie heute, die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. Immer mehr private Investoren interessieren sich für Objekte in den beliebten deutschen Urlaubsregionen. Zu Recht: Ein attraktives Ferienhaus oder eine hübsche Ferienwohnung kann eine durchaus lohnende und sichere Geldanlage sein – wenn die Rahmenbedingungen stimmen und wenn von Beginn an die ele- mentaren Regeln beherzigt werden. Diese zu verstehen und zu verinnerlichen ist auch für Anfänger im Immobilienbusiness keine große Hürde. Wir haben auf den nächsten Seiten noch einmal die wichtigsten Kriterien zusammengefasst, die bei einer Ferienimmobilie stimmen müssen.

10 Tipps

EINRICHTUNG & AUSSTATTUNG

Charmant, gepflegt und gut ausgestattet – je mehr ein Ferienhaus bietet, desto besser lässt es sich vermieten

1. STIMMIGES KONZEPT

Die Zeiten, in denen sich Gäste mit lieblos zusammengestellter Einrichtung zufriedengaben, sind vorbei. Die Wünsche an ein Ferienobjekt sind heute: moderne Ausstattung, helle Räume, harmonische Farbgestaltung, schöne Bäder und Küchen. Bei der Einrichtung einer Ferienimmobilie sollte man ein Konzept konsequent umsetzen.

2. GUTE QUALITÄT

Billigkauf ist Teuerkauf! Beim Kauf der Möbel sollte auf gute Qualität geachtet werden. Sie müssen einiges aushalten können. Die Bodenmaterialien sollten strapazierfähig und pflegeleicht sein. Gleiches gilt für die – unbedingt abziehbaren – Bezüge von Sitzmöbeln.

3. KOMPLETTE KÜCHE

Im Urlaub hat das gemeinsame Kochen einen hohen Stellenwert. Deshalb ist eine komplett ausgestattete Küche ein Muss. Neben Geschirrspüler, Mikrowelle und ausreichend Geschirr sollten auch Küchenutensilien vollständig vorhanden sein.

4. ABSTELLFLÄCHE

Bei der Möblierung sollte darauf geachtet werden, dass es genügend Möglichkeiten gibt, um mitgebrachte Dinge zu verstauen.

5. KOMFORT-BAD

Ein pflegeleichtes Bad wird besonders geschätzt. Wenn möglich, mit Badewanne – wichtig für Gäste mit Kindern. Ideal und internationaler Standard ist ein eigenes (Dusch-)Bad für jedes Schlafzimmer.

6. MODERNE TECHNIK

Schnelles WLAN und ein großer Flachbildschirm sind ebenso wichtig wie möglichst viele und leicht zugängliche Steckdosen.

7. KEINE FAMILIENFOTOS

Verzichten Sie in Ihrer Ferienimmobilie auf die Dekoration mit Familienfotos und anderen persönlichen Gegenständen. Ihre Mieter möchten sich nicht als Gäste, sondern zu Hause fühlen.

8. ZIELGRUPPEN KINDER UND HUNDE

Familien mit kleinen Kindern freuen sich über Hochstuhl, Kinderbett und Sandkiste.

Wer Hunde willkommen heißt, erhöht sein Kundenpotential um eine große und recht solvente Zielgruppe.

9. DTV-KLASSIFIZIERUNG

Viele Ferienhausgäste legen Wert auf ein klassifiziertes Objekt, möglichst mit vier oder fünf Sternen. Der Deutsche Tourismusverband (DTV) klassifiziert Ferienimmobilien (mehr Infos unter www.sterneferien.de).

10. KAMIN, SAUNA UND FAHRRÄDER

Die Kunst ist es, die Saison zu strecken. Wer seinen Gästen Fahrräder und Wohlfühlextras wie Kamin, Sauna oder Whirlpool bieten kann, verlängert das Vermietungspotential.

Makrolage

Es klingt banal, aber „Lage, Lage, Lage“ ist nun mal das A und O im Immobilienbusiness – auch bei Ferienimmobilien. Das schönste Haus nutzt gar nichts, wenn es am falschen Ort steht. Deshalb sollte eine Ferienimmobilie in einer bekannten und beliebten Ferienregion liegen. Nur so sind gute Vermietbarkeit und lukrative Mietein- nahmen zu realisieren. Lieber das Geld in ein kleineres Objekt am richtigen Ort investieren als in ein großes Haus am falschen Platz. Hat man sich für eine Region entschieden, kommen die so genannten „Makrokriterien“ ins Spiel. Hierzu zählen die Wahl des Ortes, die Verkehrsanbindung, das Angebot an Freizeitaktivitäten und Geschäften. Die Immobilie sollte so nah wie möglich an einem bestenfalls ganzjährig belebten Ort liegen. Mieter für die Sommermonate zu finden ist auch bei abgelegenen Immobilien kein Problem, aber in Vor-, Nach- und Nebensaison entscheiden die Vorteile der guten Lage. Es müssen nicht unbedingt „ganzjährig geöffnete“ Inseln oder Ferienorte sein, aber es sollte zumin- dest ein bisschen was los sein. Nichts ist gruseliger, als allein im Herbst in einer Feriensiedlung zu wohnen. Je dichter am Wasser, je näher an Strand und Stadtzentrum, Geschäften und Restaurants, desto besser.

Mikrolage

Bei der Mikrolage geht es um die spezielle Lage der Immobilie innerhalb des Ortes. Ideal ist, wenn Balkon und Garten nach Süden ausgerichtet sind. Nicht empfehlenswert ist die Lage an einer Hauptverkehrsstraße oder am Bahndamm. Am besten ist eine zentrumsnahe, aber ruhige und gepflegte Seitenstraße. Besonders bei Wohnungen zählt die Aussicht. Meerblick ist ein echter Pluspunkt und „Verkäufer“.

Objekt

Ein Blick auf die Zielgruppe hilft bei der Wahl des Objekts. Häuser und Wohnungen sind ungefähr gleichermaßen nachgefragt.

Beliebte Größen bei Wohnungen sind 50 bis 70 Quadratmeter und zwei Schlafzimmer, bei Häusern 80 bis 100 Quadratmeter und drei Schlafzimmer. 85 Prozent der Mieter von Ferienimmobilien sind zwischen 30 und 60 Jahre alt, kommen also zum großen Teil mit der Familie. Die U-30-Generation hat nicht genug Geld oder andere Urlaubspläne, die Älteren lassen sich lieber im Hotel verwöhnen. Fast alle reisen mit dem Auto an. Die durchschnittlich gezahlte Miete pro Objekt liegt laut aktuellen Studien bei knapp 700 Euro in der Nebensaison und gut 850 Euro in der Hauptsaison. Über 1.000 Euro Miete pro Woche leisten sich nur zwanzig Prozent der Urlauber. Die durchschnittliche Verweildauer beträgt knapp zwei Wochen. Rund 60 Prozent der Buchungen entfallen auf die Monate Juli bis September.

Wohnungen sollten über einen schönen Balkon verfügen, der Platz für zwei Liegen oder einen Tisch mit vier Stühlen bietet.

Nebenkosten

Auch beim Kauf einer Ferienimmobilie fallen einmalig Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls auch für den Makler an. Zusammen betragen sie in der Regel noch einmal zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Bei gebrauchten Immobilien ist meist eine Renovierung fällig, neue Immobilien müssen gestrichen, eingerichtet und ausgestattet werden. In die Kalkulation müssen auch die jährlichen und in letzter Zeit stark gestiegenen Kosten für Heizung, Wasser, Strom, Gemeinschaftskosten, Wohngeld, Versicherungen, Reparaturrücklagen, Müllabfuhr, GEZ, Grundsteuer, Internet, Telefon etc. einfließen.

Diese Kosten können nicht wie zum Beispiel bei einer klassischen Mietwohnung größtenteils auf den Mieter übertragen werden, sondern müssen bereits im Wochen- oder Tagesmietpreis eingerechnet und enthalten sein. Als Faustregel gilt: Mit kalkulierten vier Euro Nebenkosten pro Monat und Quadratmeter ist man auf der sicheren Seite. Das bedeutet: Bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung betragen die jährlichen Nebenkosten rund 2.880 Euro (60 x 4 x12).

Steuern

Fiskalische Aspekte sind immer nur das Sahnehäubchen! Kaufen Sie nie eine Immobilie, die sich nur über Steuervorteile rechnet. Das ging schon bei den Bauherren- und vielen Sonder-AfA-Objekten schief. Eine gute Immobilie muss sich auch ohne steuerliche Subventionen rechnen!

Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater genau erklären, welche Möglichkeiten es gibt, welche Rechte und Pflichten, Vorund Nachteile, Chancen und Risiken auf Sie als Vermieter und kleines Touristik- unternehmen zukommen. Das ist keine ganz leichte Materie.

Rentabilität

Eine gute Immobilie erwirtschaftet in der Regel eine jährliche Rendite von zwei bis drei Prozent. Es gibt auch Ferienobjekte, die sechs oder acht Prozent, ja sogar zweistellige Renditen schaffen. Darüber kann man sich dann freuen, man sollte aber auf keinen Fall davon ausgehen. Rechnen Sie realistisch. Ein verregneter Sommer zum Beispiel kann ganz schnell jede Planung verhageln. Auch hier gibt es eine Faustregel: Mit rund 120 vermieteten Tagen pro Jahr sollte sich eine Immobilie finanziell selbst tragen.

Recherchieren Sie im Internet die saisonalen Mietpreise vergleichbarer Objekte vor Ort und schauen Sie sich genau die Belegungspläne und Preise dieser Objekte an.

Von Mitte Juni bis Mitte September ist eine gute Immobilie in der Regel sicher gebucht. Hinzu kommen Ostern, Pfingsten, Weihnachten, Silvester sowie ein paar Wochen im Frühling und Herbst.

Service

Pflegen Sie Ihre Kunden. Ein Strauß Blumen oder eine Flasche Wein und ein netter Willkommensbrief mit Einkaufsund Restauranttipps erfreuen jeden Gast.

Mit kleinen Gesten lässt sich enorm viel bewirken. Wer kümmert sich um Schlüsselübergabe, Kurtaxe, kleine Reparaturen und Endreinigung, wenn man nicht selbst an Ort und Stelle oder in der Nähe der Immobilie wohnt? Aus der Ferne ist dies alles schwer zu organisieren. Theoretisch kann es noch klappen, aber die Praxis sieht meist anders aus. Was soll man in 300 Kilometer Entfernung machen, wenn die Kaffeemaschine ihren Geist aufgegeben hat oder der Schlüssel am Strand verloren gegangen ist?

Deshalb muss man sich in den meisten Fällen eine seriöse örtliche Agentur suchen. Wie findet man die? Fragen Sie Nachbarn, achten Sie auf Werbeschilder und Ladenlokale vor Ort und googeln Sie mit Suchbegriffen, die am besten zu Ihrer Immobilie passen. Eine gute Agentur verlangt für das „Rundum-sorglos-Paket“ zwischen 20 und 30 Prozent der Mieteinnahmen. Auch das muss bei Kalkulation und Preisfindung berücksichtigt werden.

Fazit

Wie eingangs erwähnt, sind die Grundvoraussetzungen für eine nachhaltig gute Ferienimmobilie im Prinzip ganz logisch und einfach – man muss eigentlich immer nur von sich selbst ausgehen. Welche Standards erwarte ich ganz persönlich von einem Feriendomizil? Diese vollends zu erfüllen ist die Pflicht. Was würde mich positiv überraschen? Was macht den Gast zum Stammgast? Das ist die Kür einer erfolgreichen Ferienhausinvestition.

CPH