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IMMOBILIENKRISE: Der Wohn - sinn


Der Spiegel Wissen - epaper ⋅ Ausgabe 1/2019 vom 19.02.2019

Ob Mieter, Käufer oder Bauherr: Kaum jemand findet derzeit problemlos ein neues Zuhause. Mit

Immobilien wird wild spekuliert. Wie konnte es so weit kommen? Wie kann es besser werden?


Artikelbild für den Artikel "IMMOBILIENKRISE: Der Wohn - sinn" aus der Ausgabe 1/2019 von Der Spiegel Wissen. Dieses epaper sofort kaufen oder online lesen mit der Zeitschriften-Flatrate United Kiosk NEWS.

Bildquelle: Der Spiegel Wissen, Ausgabe 1/2019

FOTOSDAVID ERTL

ZU HAUSE

Fotograf David Ertl nahm von 2004 bis 2018 für seine Bilderserie »Mensch im Raum« Verwandte, Freunde und Bekannte in ihrem privaten Umfeld auf – ein Streifzug durch deutsche Wohnmilieus. Hersteller von Holzböden dürften sich freuen.

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Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse, vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße; mit schöner Aussicht, ländlich-mondän, vom Badezimmer ist die Zugspitze zu sehn – aber abends zum Kino hast du’s nicht weit. Das Ganze schlicht, voller Bescheidenheit:

Neun Zimmer – nein, doch lieber zehn! Ein Dachgarten, wo die Eichen drauf stehn, Radio, Zentralheizung, Vakuum, eine Dienerschaft, gut gezogen und stumm.

Kurt Tucholsky, 1927

UM DEN IN DEUTSCHLAND grassierenden Wohnwahnsinn zu verstehen, geht man am besten als Erstes zu denen, die keine Wohnung mehr haben.

Obdachlosigkeit oder vorübergehende Wohnungslosigkeit gab es schon immer. Aber seit Kurzem sehen Helfer in diesem Bereich ein neues, größer werdendes Phänomen. In Berlin-Kreuzberg, Wrangelstraße 12, wurde die republikweit erste Notübernachtungsstelle für Familien eröffnet. Es gab dringenden Bedarf: Zunehmend registrierten die gängigen Einrichtungen mit Notfallplätzen, dass plötzlich auch Eltern mit ihren Kindern vor der Tür standen: fristlos gekündigt, zwangsgeräumt, entmietet, ohne bezahlbare Ersatzbleibe, hilflos. Bis zu zehn Familien finden dort nun vorübergehend in Mehrbettzimmern mit PVCBoden Unterkunft und Beratung, darunter keineswegs nur Vertreter des sogenannten Prekariats.

Obdachlose Familien in Notunterkünften? Das erinnert eher an Bilder aus dem vergangenen Jahrhundert, nicht an die wohlhabendste Wirtschaftsnation Europas im Jahr 2019. Und natürlich ist das kein Massenphänomen, doch dieses Extrem ist der wohl deutlichste Hinweis darauf, dass etwas nicht mehr stimmt im Lande. Ursachen für den Wohnungsverlust von Familien mögen oft privat sein, eine teure Scheidung, Kündigung im Job, plötzliche schwere Krankheit – aber die Konsequenz verweist auf ein gesellschaftliches Problem: die katastrophale Lage auf dem Wohnungsmarkt.

Kaum noch jemand findet die passende Bleibe, schon gar nicht kurzfristig und bezahlbar. Erst recht nicht Otto Normalverbraucher und Nina Normalverdienerin. Die Rechnung ist relativ simpel: Wenn die Kosten für das Mieten und Bauen viel stärker steigen als die Nettolöhne, dann klemmt die Kasse. Schon heute gibt jeder fünfte Haushalt mehr als 40 Prozent seines Einkommens für Wohnen aus.

Laut einer Studie fehlen in Deutschland 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen. Und das auch noch überwiegend dort, wo die Menschen zunehmend hinziehen – in den großen Städten. Alle Metropolen des Landes melden stark steigende Wohn - kosten, seit Jahren, im Trend ungebrochen für 2019.

Niedrige Zinsen, nach Anlagen lechzendes, vagabundierendes Kapital, internationale Spekulanten und falsche Weichen - stellungen in der Politik, aber auch das Anspruchsdenken in der Gesellschaft haben dafür gesorgt, dass Soziologen die Frage nach bezahlbarem Wohnraum zu einem der drängendsten sozialen Probleme dieses Jahrhunderts erhoben haben – egal ob wir bauen, kaufen oder mieten wollen.

»Wohnen ist kein Gut wie Gold, Wohnen ist ein Menschenrecht«, sagt Leilani Farha, Uno-Sonderberichterstatterin für das Recht auf Wohnen. Sie sieht im Neoliberalismus der Achtziger- und Neunzigerjahre eine Hauptursache für den völlig überhitzten Markt. Wohnen, so Farha, dürfe »kein Investment sein, sondern muss als soziales Gut betrachtet werden«.

Wie jedoch kann man dem Problem begegnen? Experten fordern schon länger: Der Staat muss handeln, um die Wohnkrise in den Griff zu bekommen. Von mehr Regulierung bis zur Enteignung reichen die Forderungen, der Druck ist so groß, dass nichts mehr undenkbar erscheint. »Wir wollen ja nicht zurück in den Sozialismus, sondern eine vernünftige Regulierung eines Marktes, der nicht funktioniert«, sagt Barbara Steenbergen, Leiterin des EU-Büros der Internationalen Mietervereinigung in Brüssel.

Dass Verzweiflung sich mittlerweile auch in Wut verwandelt, hat die Politik durchaus registriert. Allein in Deutschland brauchte es bis zu 400000 neue Wohnungen, vor allem im städtischen Bereich, um die Situation zu entspannen – jährlich. Zuletzt veranstalteten Bund und Länder deshalb öffentlichkeitswirksam einen »Wohngipfel « im Kanzleramt, man gibt neue Zielmarken aus für den Neubau, verschärft die Mietpreisbremse, verteilt Baukindergeld.


»Wohnen ist kein Gut wie Gold, Wohnen ist ein Menschenrecht.«


Nichts davon war bisher wirklich wirksam, teilweise haben sich die Aktionen sogar als schädlich erwiesen – zumindest für Menschen mit geringem oder normalem Einkommen (siehe »Bausünder Staat«, Seite 62). Denn bei der Ausgestaltung dieser Gesetze oder Maßnahmen liegt der Teufel im Detail, und auf die Details nehmen Lobbygruppen massiven Einfluss.

»Es ist wie ein Wettrennen zwischen Markt und Politik, bei jeder neuen Maß - nahme von uns suchen Investoren und Spekulanten mit findigen Anwälten Umwege und Schleichwege«, sagt Sebastian Scheel, Staatssekretär für Stadtentwicklung und Wohnen im Berliner Senat. »Das Kapital«, seufzt er, »ist sehr erfinderisch.«

ES IST EIN UNGEMÜTLICHER Winterabend in Berlin, das neue Jahr ist erst wenige Wochen alt, und Scheel sitzt auf einer Art Anklagebank im Kulturzentrum BAIZ im Prenzlauer Berg. Trotz des schlechten Wetters haben sich viele auf den Weg gemacht, keineswegs nur alteLinke oder ehemalige Hausbesetzer aus der Gegend: An engen Tischen quetschen sich Studenten, Familien und Rentner, ein Querschnitt der Gesellschaft. Spannung liegt in der Luft, die Menschen sind spürbar wütend. Eingeladen hat ein Mieterforum, um die Maßnahmen des Berliner Senats gegen noch mehr Spekulation in der Stadt zu diskutieren, das sogenannte Vorkaufsrecht zum Beispiel für städtische Wohnungsbaugesellschaften oder für Mieter eines Hauses, wenn dieses weiterverkauft werden soll.

Vorn steht Sven Fischer, ein kräftiger Mann mit kahlem Kopf, durchtrainiert, gestählt in seinem seit Jahren ausgetragenen Kampf gegen Entmietung. Er liest aus Dokumenten vor, anonymen Drohbriefen, Strafanzeigen, Prozessakten, fristlosen Kündigungsschreiben, er und seine Familie haben bisher als letzte Mietpartei des Hauses Kopenhagener Straße 46 allem widerstanden und sind nicht ausgezogen. Damit stehen sie dem Investor, der »Verwertung« des Hauses im Weg. »Da draußen«, sagt Fischer, »ist für Mieter die Kacke am Dampfen«, im Saal wird applaudiert. Fischer sagt, über die Jahre werde man gezwungenermaßen juristisch und politisch zum Fachmann für Bauund Wohnungspolitik – »aber ist das nicht eigentlich der Job der Politik?«, fragt er.

Doch zur Diskussion dieser Frage kommt es gar nicht. Eine ältere Dame erhebt sich, sie wartet gar nicht erst auf ein Mikrofon, sie wird laut, auch das Haus, in dem sie als Mieterin lebe, sagt sie mit Tränen in den Augen, solle verkauft werden. Um das Vorkaufsrecht der Mieter oder des Staates auszuschalten, berichtet sie, habe der Investor eine sogenannte Abwendungsvereinbarung unterzeichnet. Das ist eine Art Kompromisspapier, in dem sich die Investoren gegen - über der Bezirksverwaltung verpflichten, bestimmte Dinge zu unterlassen – teure Modernisierungen zum Beispiel, die auf die Mieter dann umgelegt werden. »Von uns weiß niemand, was darin steht und wie lange das gültig ist«, ruft die Dame empört. Sie ist misstrauisch. Zu Recht.

Im rot-rot-grün regierten Land Berlin ist man sehr stolz auf die Maßnahmen gegen den Wohnwahnsinn, auf die Einführung dieser Instrumente: Vorkaufsrecht, Abwendungsvereinbarungen. Mit der Kampfansage gegen Spekulanten und der sibyllinischen Frage »Wem gehört die Stadt?« sind die Parteien hier bei der letzten Wahl an die Macht gekommen. Die Praxis aber zeigt, dass Investoren sich schon wieder darauf eingestellt haben.

Zur Abwendung des Vorkaufsrechts der Mieter oder des Staates unterzeichnen sie Vereinbarungen und sitzen darin vereinbarte Fristen einfach aus. Oder sie brechen die Vereinbarung und riskieren lieber Strafen – die Gewinnspannen sind offenbar immer noch hoch genug. »Solange Spekulanten höchstens lächerliche Geldstrafen drohen statt Knast, wird sich da nichts ändern«, sagt Fischer. »Enteignung«, ruft einer, und der Saal tobt. Der Staatssekretär Scheel schluckt und verweist auf die Bundesgesetzgebung. »Das Eigentum«, erklärt er, »wird im deut- schen Recht sehr hoch bewertet und geschützt. «


»Das Eigentum wird sehr hoch bewertet und geschützt.«



Die deutsche Wohnkrise ist vor allem eine Bodenkrise.


So geht das den ganzen Abend, die Berichte der wütenden Menschen ähneln sich, es sind Zeugnisse der Wohnungsnot, Dokumente der Verzweiflung: von der Sinnlosigkeit, sich bei Besichtigungsterminen überhaupt noch in die Schlange vor den Häusern einzureihen, über die ungesetzlichen bis unmoralischen Forderungen der Vermieter bis zum Kampf gegen miettreibende Modernisierungen oder gar gleich die Entmietung. In Deutschland herrscht, so der Eindruck des Abends, Häuserkampf. Und der hat das Potenzial, die Gesellschaft zu spalten.

Aber wir sind nicht nur Opfer, sondern auch Verursacher der Krise, vor allem in den Städten. Die Lebensformen und Ansprüche haben sich massiv gewandelt. Wohnen ist für viele nicht mehr nur Zweck, sondern auch Ausdruck von Individualität und Wohlstand. Die Anzahl an Single-Haushalten, vor allem in den ohnehin unter Druck stehenden Großstädten, wächst beständig, auch Patchworkmodelle mit zwei oder mehr Wohnsitzen, die jeweils allen Kindern der getrennt lebenden Familien Platz bieten müssen, fördern den Flächenfraß: Auf durchschnittlich 46,5 Quadratmeter Wohnfläche kommt der Deutsche heutzutage, 1990 waren es noch knapp 35.

Das starre Mietsystem führt zu absurden Situationen: Senioren, die preiswerte alte Mietverträge haben, ziehen aus großen, für sie längst unpraktischen Wohnungen oder Häusern nicht aus, weil sie mehr Miete für eine kleine neue Bleibe zahlen müssten als für die geräumige alte. Tausch - börsen werden vor diesem Hintergrund gerade populär.

KREATIVE ANSÄTZE , um des Wohnwahnsinns Herr zu werden, gibt es viele: Genossenschaften, Baugemeinschaften oder Stiftungen, intelligente Architektur, Raumgewinn durch Verdichtung oder Aufstockung, Umbau oder Sanierung, ebenso platzsparendes und ressourcenschonendes Leben in »Tiny Houses« (siehe Dossier »Wie wollen wir wohnen?«, ab Seite 107). Aber sehr oft stößt man spätestens dann an eine Grenze, wenn es um die Bodenfrage geht. Denn die deutsche Wohnkrise ist vor allem eine Bodenkrise. Grundstücke sind teuer und oft rar.

Die Bodenpreise schießen überall in die Höhe. Die teuerste Straße des Landes findet man in der Münchner Innenstadt. Eigentlich ist die Kaufingerstraße mit den gleichen Boutiquen, wie sie andere Fußgängerzonen auch bieten, ziemlich eintönig. Wollte man aber hier Boden kaufen und bebauen, würden 125000 Euro fällig – pro Quadratmeter. Das ist der Bodenrichtwert. Ist das noch zu verstehen?

80 Prozent der Deutschen träumen vom Eigenheim, am liebsten im Grünen für ihre Familie, gebaut oder gekauft. Es ist seit Großmutters Zeiten des Michels Ideal. Eigener Grund und Boden, schaffe, schaffe, Häusle baue, ein Dach über dem Kopf. Aber: Das Ideal ist zunehmend schwer erreichbar. Auch die Baukosten sind in den vergangenen zehn Jahren viel stärker gewachsen als Löhne oder Lebenshaltungskosten. Haupttreiber dafür sind die Bo - denpreise.

Die niedrigen Zinsen suggerieren vielen, zu vielen Menschen, es sei nun für jeden erschwinglich, ein eigenes Heim zu bauen (oder zu kaufen). Ein Irrtum, den die Hypothekenbeladenen möglicherweise ihr Leben lang bereuen, wenn sie angesichts der hohen Preise einen Haufen Grundschulden aufgenommen haben – und wenn nach 10, 15 oder 20 Jahren eine Anschlussfinanzierung für die verbleibende Hypothek mit einem viel höheren Zinssatz fällig wird, der die monatliche Rate in unbezahlbare Höhen treibt.

Fast schon aberwitzig ist die Idee, man könnte die Wohnungskrise mildern, indem man indirekt die private Bauwirtschaft durch steuerliche Anreize und Geldgeschenke stärkt. Das Gegenteil ist der Fall. Schlechtestes Beispiel dafür ist das 2018 eingeführte Baukindergeld. Es profitiert fast nur die Mittelschicht von diesem Zuschuss in Höhe von 12000 Euro pro Kind, der an Familien mit einem Haushaltseinkommen von ma - ximal 90 000 Euro (bei einem Kind) aus - gezahlt wird, die eine selbst genutzte Immobilie kaufen oder bauen. Es sind die Geringverdiener, Alleinerziehenden, armen Alten, Auszubildenden, Studenten, die die geringsten Chancen haben. Selbst Freunde der Bauwirtschaft kanzeln das Baukindergeld als »fehlgeleitete Subvention« ab: »Es kommt nur zu Mitnahmeeffekten, und es entsteht kaum neuer, dringend benötigter Wohnraum «, kritisiert der bau- und wohnungs - politische Sprecher der FDP-Bundestags - fraktion, Daniel Föst. Nötig sei stattdessen eine konkrete Entlastung zu Beginn der Finanzierung, etwa mit einem Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer.

Der Bund heizt stattdessen durch seine Fördermaßnahmen das System an, das die Wohnkrise bedingt: die Spekulation mit Immobilien. Allein zehn Milliarden Euro könnte in den nächsten Jahren das Baukindergeld kosten. Doch diesen staatlichen Bonus für familiäre Bauherren wird – wie früher schon bei der inzwischen abgeschafften Eigenheimzulage – die Bau - wirtschaft wohl einfach abschöpfen mittels höherer Kosten.

So entstehen immer neue Wohnquartiere, sie gruppieren sich um die überlasteten Zentren, normierte Schlafburgen, Geisterstädte voller Pendler, die als angebliche Lösung für heute schon die Probleme der Monokultur von morgen in sich tragen: Kaum eine dieser Siedlungen taugt nämlich mit ihrer mangelnden Infrastruktur an Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und Pflege - diensten, alltäglichen Dienstleistern und öffentlichen Treffpunkten als Alterssitz. Zugleich besetzen sie wertvolle Flächen.

So mancher Eigenheimbesitzer hofft auf einen gewinnbringenden Weiterverkauf, wenn die Kinder aus dem Haus sind. So bildet sich ein Heer von Kleinspekulanten im Wartestand, dem niemand sagt, dass es sich wohl verspekuliert, weil in die Jahre gekommene Eigenheime »im Grünen« nicht un - bedingt in der nächsten Generation noch Käufer finden werden (siehe Interview »Eigentum verpflichtet«, Seite 60).

Und der Staat? Schafft falsche Anreize, langt selbst auch kräftig zu beim Kaufen oder Bauen und investiert mehr in Privatpersonen und Einzelhaushalte statt in Gemeinwohl schaffende Projekte – wie zum Beispiel gemeinschaftliches oder genossenschaftliches Bauen.

ZUDEM HAT DER STAAT während der Privatisierungsorgien der vergangenen Jahrzehnte eines seiner größten Vermögen leichtfertig aus der Hand gegeben: den Boden. Und den sozialen Wohnungsbau fast vergessen. Städte wie Wien zeigen, dass es anders, billiger und sozialer geht (siehe »Licht, Luft und Sonne«, Seite 90). Der teure Irrtum wurde inzwischen erkannt, ihn zu korrigieren ist wieder teuer – oder brauchte den Mut zu radikalen Maßnahmen.

Architekten, Wissenschaftler, selbst das Bundesverfassungsgericht kritisieren schon lange die deutsche Wohn- und Bodenpolitik. Das höchste Gericht mahnte bereits vor fünf Jahrzehnten, »die Interessen der Allgemeinheit beim Boden in weit stärkerem Maße zur Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern «. Es verbiete sich, »seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der freien Kräfte und dem Belieben des Einzelnen vollständig zu überlassen«.

Vereinzelte Kommunen haben das bereits erkannt und erzielen mit intelligenter Bodenpolitik gute Ergebnisse: Ulm und Münster zum Beispiel vergeben nur kleine Flächen, um Monokultur zu ver hindern, und sorgen mittels Auflagen für eine ge - sunde Mischung. Bauunternehmer müssen beispielsweise auch Gemeinschaftsflächen schaffen und Gewerbe, damit keine unbelebten Vorstadtsiedlungen entstehen.

Um des deutschen Wohnsinns Herr zu werden, bedarf es eines starken Bauherrn: Der Staat muss seine Verantwortung wieder wahrnehmen. Artikel 14 des Grundgesetzes erlaubt sogar Enteignungen, wenn sie zum »Wohle der Allgemeinheit« erfolgen. Und es war nicht etwa Karl Marx, der sagte: »Die bodenreformerischen Fragen sind nach meiner Überzeugung Fragen der höchsten Sittlichkeit.« Es war der kreuz - konservative deutsche Bundeskanzler Konrad Adenauer.

SPIEGEL -Redakteur Markus Deggerich wehrt sich gerade in Berlin dagegen, wegen angeblicher Untervermietung an Partytouristen abgemahnt zu werden: Denn der Lärm stammt von seinen fünf Kindern.


DAVID ERTL

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