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MAKELN DARF JEDER


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Sachwert Magazin - epaper ⋅ Ausgabe 2/2022 vom 03.03.2022

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Bildquelle: Sachwert Magazin, Ausgabe 2/2022

Stellen Sie sich einmal vor, die elektrische Verkabelung in einer Wohnung oder in einem Haus bedarf der Reparatur, die Heizungsanlage erfüllt ihre Funktion nicht mehr, Ihr Auto ist zu reparieren, Ihre Haare sind zu schneiden – erwarten Sie da nicht, dass eine fachlich gut ausgebildete Person sich der Sache annimmt? Ja, Sie erwarten zu Recht, dass hier nur kundige Fachleute ans Werk gehen. Daher erwartet der Gesetzgeber, dass sie den jeweiligen Beruf erlernt haben müssen und über den Gesellen- oder gar Meisterbrief verfügen. So werden Sie vermutlich erstaunt sein zu hören, dass es einen Beruf gibt, der mit dem oft größten Wert (der Immobilie) umgeht, ohne dafür über eine gesetzlich erforderliche Ausbildung und nachgewiesene berufliche Eignung zu verfügen. Die Rede ist … vom Immobilienmakler!

Während es also in vielen Berufen Bedingung ist, vor Erteilung der Gewerbeerlaubnis die fachliche Eignung ...

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... nachzuweisen (etwa über einen Meisterbrief oder einen abgeschlossenen, fachspezifischen Berufs- oder Studienabschluss), gilt dies in Deutschland für die Berufszulassung als Immobilienmakler (leider) nicht. Ein Makler benötigt lediglich einige wenige Hundert Euro für die Gebühr der Gewerbeerlaubnis, ein Führungszeugnis ohne negative Vermerke und – das war‘s!

IN ANDEREN LÄNDERN SIND DIE ANFORDERUNGEN HÖHER

In anderen Ländern, wie beispielsweise in Frankreich und in Großbritannien, gibt es viel strengere Voraussetzungen, um den Maklerberuf ausüben zu dürfen; teilweise sind sogar Hochschulabschlüsse Pflicht. Das kann den Makler dann sogar auch befähigen, als Notar tätig zu sein.

Ein anderer Grund ist, dass die gesetzlichen Bestimmungen für den Makler im Bürgerlichen Gesetzbuch lediglich vier(!) Paragrafen umfassen. Seit Ende 2021 sind vier weitere dazugekommen. So wird auch in Zukunft vieles nach wie vor der Rechtsprechung überlassen bleiben; die Unsicherheit bei Maklern und deren Kunden, was nun richtig oder falsch ist, ist nach wie vor geblieben. Statt nur an der Oberfläche zu kratzen, wäre es besser gewesen, ein eigenes Maklergesetz zu schaffen, so wie es beispielsweise in Österreich der Fall ist. Daher muss heute jeder Makler fast Teilzeitjurist sein, um seine Tätigkeit für seine Kunden und sich in einem rechtssicheren Rahmen ausüben zu können.

KEIN SACHKUNDENACHWEIS – NUR EINE WEITERBILDUNGSPFLICHT

Jahrelang forderten die Verbände die Einführung eines Sachkundenachweises. Nur wenn dieser erbracht wäre, sollte eine Gewerbeerlaubnis erteilt werden. Doch der Gesetzgeber konnte nicht überzeugt werden und lehnte dies ab. Stattdessen wurde eine Weiterbildungsverpflichtung eingeführt. Nun muss ein Makler (lediglich) nachweisen, dass er innerhalb von drei Jahren an zwanzig Weiterbildungsstunden teilgenommen hat. Weil das nach Meinung der Verbände nicht ausreicht, um die hohen Anforderungen an den Beruf des Maklers zu erfüllen, fordern sie nach wie vor die Einführung eines Sachkundenachweises, verbunden mit einer regelmäßigen Weiterbildungspflicht, ähnlich wie bei einem Fachanwalt.

VON »SCHWARZEN« UND VON »WEISSEN« SCHAFEN

Wie in jedem Beruf gibt es leider auch unter Immobilienmaklern sogenannte »schwarze Schafe«. Das Unangenehme dabei ist nur, dass es oft diese Marktteilnehmer sind, die sich in die Öffentlichkeit drängen und gerade sie es sind, die sich selbst als typische Vertreter der Maklergilde sehen. Zudem prägen reißerische TV-Sendungen wie »Mieten – Kaufen – Wohnen« ein Bild, das mit der Wirklichkeit wenig zu tun hat.

Schon allein deshalb müssen sich die »weißen Maklerschafe« anstrengen, um das zunächst einmal negativ geprägte Bild über ihren Berufsstand zu neutralisieren oder sogar in ein positives umzuwandeln. Zumeist ändert sich dann die Meinung, wenn man einen Makler einmal persönlich kennengelernt hat und sich von seiner umfangreichen Dienstleistung selbst überzeugen konnte. Anders wäre es auch kaum zu erklären, dass etwa 40 Prozent aller wohnwirtschaftlichen Immobilien von Maklern vermittelt werden. Denn es gibt schließlich keinen Zwang, einen Makler zu beauftragen.

Eine Umfrage von Immobilienscout24 bei 500 Immobilieneigentümern brachte Erstaunliches zutage:

• 57 Prozent der Immobilienbesitzer würden ihre Immobilie über einen Makler verkaufen, nur 36 Prozent selbst!

• Sogar 96 Prozent würden über einen Makler verkaufen, wenn die zu verkaufende Immobilie nicht im Wohnort liegt!

EIN MAKLER BE- NÖTIGT LEDIGLICH EINIGE WENIGE HUNDERT EURO FÜR DIE GEBÜHR DER GE- WERBEERLAUBNIS, EIN FÜHRUNGSZEUG- NIS OHNE NEGATIVE VERMERKE UND – DAS WAR‘S!

DIE HOHEN ANFORDERUNGEN AN DEN MAKLER – ER MUSS VIELE GESETZE KENNEN

Die Meinung, Makler würden gebraucht werden, bestätigt sich, wenn man einmal schaut, welche Gesetze und Verordnungen er bei der Erfüllung des an ihn gerichteten Qualitätsanspruchs kennen muss:

• das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) inkl. des Maklerrechts

• das Fernabsatzgesetz mit seinem Widerrufsrecht

• das Geldwäschegesetz (GWG)

• die EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO)

• das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2020) mit dem Energieausweis (früher EnEV 2014)

• die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

• das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG)

• das Mietrecht

• das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

• die Betriebskostenverordnung (BetrKV)

• das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG)

• das Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG)

• die Preisangabenverordnung (PAngV)

• usw.

Hand aufs Herz: Hätten Sie gedacht, dass ein qualifizierter Makler über so viele Gesetze und Verordnungen Bescheid wissen muss? Und die Aufzählung ist längst nicht vollständig! Zudem ändert sich die Rechtsprechung ständig, weshalb ein guter Makler sein Wissen immer wieder aktualisieren muss.

DIE VIELFÄLTIGEN LEISTUNGEN EINES QUALIFIZIERTEN IMMOBILIEN- MAKLERS

Nachfolgend soll exemplarisch aufgezeigt werden, welche vielfältigen Leistungen, gleich, ob sie vom Gesetzgeber vorgeschrieben sind oder nicht, ein Makler zu erbringen hat, will er seinen Kunden eine optimale Leistung bieten.

• Bevor er sein Unternehmen gründen kann, muss ihm zuerst eine Gewerbeerlaubnis erteilt werden. Ferner sollte er einen Businessplan erstellen und gemeinsam mit Fachberatern die für sein Unternehmen optimale Rechtsform wählen. Um gleich vom Start weg Kunden gewinnen zu können, sind Strategie- und Marketingplanung von Vorteil.

• Eine fortlaufende Qualifizierung und Weiterbildung der Geschäftsleitung und des Personals, mindestens zur Erfüllung der gesetzlich geforderten 20 Stunden Weiterbildung in drei Jahren sind Pflicht, mehr wären besser.

• Zeigt ein Verkäufer Interesse an seiner Mandatierung, sollte er den Markt und die Verkaufschancen analysieren. Im Zuge der Auftragserteilung erstellt er aus einer Vielzahl von Daten eine Marktwertanalyse; das Ergebnis erläutert er ausführlich dem Verkäufer, sodass sie gemeinsam den Verkaufspreis festlegen können. Danach sind eine individuelle Vertriebsstrategie zu erarbeiten, ein aussagefähiges, optisch ansprechendes Exposé, professionelle Objektfotos oder gar mittels einer Drohne Luftbilder anzufertigen. Zudem besorgt er sich die Unterlagen, die für die Interessenten und deren Finanzierer von Bedeutung sind, wie beispielsweise Pläne, Grundrisszeichnungen, den aktuellen Grundbuchauszug und im Falle einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Zeitgleich wird er die Immobilien in allen gängigen Internetportalen und auf seiner Webseite veröffentlichen und vorgemerkten Kunden anbieten. Sollte die Immobilie vermietet sein, wird er das Gespräch mit dem Mieter suchen sowie die Bedingungen zur Ablösung etwa bestehender Immobiliendarlehen prüfen. Den Auftraggeber informiert er regelmäßig über den aktuellen Stand.

HAND AUFS HERZ: HÄTTEN SIE GEDACHT, DASS EIN QUALIFIZIERTER MAKLER ÜBER SO VIELE GESETZE UND VERORDNUNGEN BESCHEID WISSEN MUSS? UND DIE AUFZÄHLUNG IST LÄNGST NICHT VOLLSTÄNDIG!

Der Autor

• Zum Schutz des Verkäufers vor Besichtigungstourismus und -kriminalität wählt er unter den Interessenten diejenigen aus, die für die Immobilie am geeignetsten sind.

• Gegenüber den Interessenten erläutert er seine Marktwertanalyse und begründet den gewünschten Verkaufspreis, führt Besichtigungen durch und händigt ihnen weitere Unterlagen aus, anhand derer sie eine Kauf- und die Bank eine Finanzierungsentscheidung treffen können.

• Sobald ernsthaftes Kaufinteresse bekundet wird, wird er den Kaufinteressenten nach den Bestimmungen des Geldwäschegesetzes (GwG) identifizieren, alle für die finanzierende Bank erforderlichen Unterlagen zusammenstellen und namens seines Auftraggebers den notariellen Kaufvertrag vorbereiten lassen und den Entwurf mit den Vertragsparteien besprechen.

• Nach Abschluss des Kaufvertrags wird er die Parteien bis zur Erfüllung der vertraglichen Bedingungen und bei der Übergabe begleiten.

• Er wird den Käufer über sein Sonderkündigungsrecht hinsichtlich der Brand- und Elementarversicherung informieren, ggf. neue Versicherungsangebote einholen.

• Weiterhin wird er dem Käufer geeignete Fachfirmen für etwaige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie den Umzug empfehlen.

FAZIT

Sicher gibt es noch Leistungen des Maklers, die hier nicht genannt sind, weil einfach dessen Tätigkeit weitaus komplexer ist, als es allgemein wahrgenommen wird. Ein Immobilienmakler geht mit allen Leistungen in Vorlage. Sie werden ihm nur dann mit der Zahlung einer Provision honoriert, wenn er erfolgreich den Kaufvertragsabschluss vermitteln konnte – sonst nicht!

Für Immobilienmakler wird es unter der Voraussetzung, dass sie qualifizierte und gute Unternehmer sind, auch in Zukunft viel zu tun geben! Immobilienmakler erbringen besonders dann, wenn sie kompetent sind, eine Dienstleistung, die ihren Preis wert ist. Die Betonung liegt hierbei auf »qualifiziert«! In einigen Artikeln der Autoren dieses Buches werden Sie erfahren, wie Sie einen solchen qualifizierten

IMMOBILIEN- MAKLER ERBRIN- GEN BESONDERS DANN, WENN SIE KOMPETENT SIND, EINE DIENSTLEIS- TUNG, DIE IHREN PREIS WERT IST. DIE BETONUNG LIEGT HIERBEI AUF »QUALIFIZIERT«!

Immobilienmakler finden. Natürlich benötigt nicht jeder einen Immobilienmakler, so wie nicht jeder einen Tapezierer oder Fliesenleger braucht, weil er sich zutraut, seine Räume selbst zu tapezieren oder zu fliesen. Immerhin glauben etwa 60 Prozent derjenigen, die mit Immobilientransaktionen zu tun haben, dass sie dies selbst können und verkaufen ihre Immobilie ohne Makler. Andererseits haben 40 Prozent der Verkäufer einen Makler beauftragt, obwohl es dazu keine Verpflichtung gibt.