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Sicher und flexibel


ÖKO-TEST Spezial Wohnen und Leben - epaper ⋅ Ausgabe 5/2008 vom 08.04.2008

Den Traum vom eigenen Haus muss man zunächst solide finanzieren und dabei grobe Fehler vermeiden. Auf keinen Fall darf man zum erstbesten Angebot greifen, das kann sehr teuer werden. In diese Fallen sollten Sie auf keinen Fall tappen.


Artikelbild für den Artikel "Sicher und flexibel" aus der Ausgabe 5/2008 von ÖKO-TEST Spezial Wohnen und Leben. Dieses epaper sofort kaufen oder online lesen mit der Zeitschriften-Flatrate United Kiosk NEWS.

Bildquelle: ÖKO-TEST Spezial Wohnen und Leben, Ausgabe 5/2008

Ein Grundstück suchen, erste Grundrisse zeichnen, mit dem Architekten diskutieren, das waren Aufgaben, die Henning Scholten gern in Angriff nahm. Der viel beschäftigte Ingenieur und Familien vater hatte mit den zahlreichen Entscheidungen rund um das neue Haus schon genug um die Ohren. Jetzt auch noch die Finanzierung! Da kam das erste, en passant eingeholte Angebot seiner ...

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Ein Grundstück suchen, erste Grundrisse zeichnen, mit dem Architekten diskutieren, das waren Aufgaben, die Henning Scholten gern in Angriff nahm. Der viel beschäftigte Ingenieur und Familien vater hatte mit den zahlreichen Entscheidungen rund um das neue Haus schon genug um die Ohren. Jetzt auch noch die Finanzierung! Da kam das erste, en passant eingeholte Angebot seiner Hausbank gerade recht. Der Zinssatz zeigte eine Fünf vor dem Komma, im langfristigen Vergleich sei das sehr günstig, versicherte der Berater der Bank. Einige Unterschriften und die Sache wäre abgehakt, Henning Scholten könnte sich den vielen anderen Punkten auf seiner ständig länger werdenden Liste zuwenden.

Seiner Frau Eva war diese Trägheit in Sachen Finanzierung jedoch suspekt. Auch im Freundeskreis hatte sie von ganz anderen, bessern Konditionen gehört. Sie holte deshalb weitere Angebote ein und verhandelte mit den besten drei Banken intensiv. Heute ist das Ehepaar froh darüber, denn der zusätzliche Aufwand hat sich gelohnt: Der Zinssatz liegt nun deutlich unter fünf Prozent. Über die gesamte Finanzierungszeit zahlt die Familie rund 15.000 Euro weniger.


Vergleichen! Bei der Finanzierung sparen Sie leicht mehrere 10.000 Euro


Dass die Schultes fast in die Finanzierungsfalle getappt sind, ist kein Einzelfall, das zeigt ein Vergleich, den ÖKO-TEST 2007 veröffentlicht hat: Auf den ersten Blick unterscheiden sich die Angebote von Banken und Kreditvermittlern für Immobilien kredite nur um einige Punkte hinter dem Komma. Doch bei hohen Kreditsummen und langen Laufzeiten haben es schon Zinsunterschiede von wenigen Zehntel Prozentpunkten in sich. Dazu ein Beispiel: Ein Hauskäufer benötigt 150.000 Euro Kredit. Um sich die derzeit günstigen Konditionen möglichst langfristig zu sichern, soll die Zinsbindung 15 Jahre betragen. Der Zinsunterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter im Test betrug effektiv 1,01 Prozentpunkte. Schließt der Hauskäufer beim günstigen Anbieter ab, hat er in diesem Fall nach 15 Jahren glatt 29.513 Euro Schulden weniger als bei der teuersten Bank – und das bei gleicher monatlicher Belastung. Die günstigsten Angebote machen in der Regel Kreditvermittler und Direktbanken. Mit deren Offerte in der Tasche hat man aber auch bei der örtlichen Filialbank gute Aussichten auf attraktive Zinssätze und bekommt eine persönliche Beratung dazu.

Ausschließlich auf den Zinssatz zu schie len, ist allerdings der falsche Weg. Vielmehr sollte der Kredit zu den eigenen fi nanziellen Verhältnissen passen und gleichzeitig fl exibel auf künftige Veränderungen reagieren können. Dann vermeidet man auch die gröbsten Fehler:

Beratung lohnt: Vor der Unterschrift unter den Kreditvertrag sollte man sich ausführlich informieren und von allen Anbietern einheitliche Angaben einfordern.


Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG

Fehler Nr. 1: Zu wenig Eigenkapital eingesetzt

Foto: irisblende.de

Trotz aktuell niedriger Zinsen gilt: Eigenkapital ist durch nichts zu ersetzen! 25 bis 30 Prozent sollten es schon sein, je mehr desto besser. Ein großer Fehler ist es deshalb, eigenes Geld zurückzuhalten und statt dessen einen höheren Kredit aufzunehmen. Eine Notreserve von drei Monatsnettoeinkommen oder mehr sollte aber auf jeden Fall unangetastet bleiben.

Zwar fi nanzieren die Banken trotz Immobilienkrise gut verdienenden Klienten auch mal 110 oder 120 Prozent des Hauspreises, was dann gleich noch für die Inneneinrichtung reicht. Doch erstens sind die Kreditinstitute angesichts der aktuellen Milliarden pleiten vorsichtiger geworden und verlangen höhere Risikozuschläge. Zweitens ist solch eine Vollfi nanzie rung mehr als alle anderen Finanzierungsvarianten ein ungedeckter Wechsel auf die Zukunft. Bei Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit oder Trennung der Partner ist das Haus rasch verloren. Wer dagegen rechtzeitig fürs eigene Haus spart oder mit dem Kauf etwas länger wartet, fährt auf lange Sicht günstiger: Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro und einem Zins von fünf Prozent zahlt eine Familie mit 40.000 Euro Eigenkapital insgesamt 184.731 Euro Zinsen. Bei 80.000 Euro Eigenkapital zahlt sie nur 138.548 Euro Zinsen, stattliche 46.183 Euro weniger.

Fehler Nr. 2: Zu langsam getilgt

Foto: irisblende.de

Tilgung nennt man den Teil der monatlichen Zahlung, mit dem der Kredit zurückbezahlt wird. Den meisten Angeboten für ein klassisches Hypothekendarlehen liegt ein Tilgungssatz von einem Prozent pro Jahr zugrunde. Das senkt zwar die monatliche Belastung, zögert aber den Zeitpunkt hinaus, an dem die Immobilie schuldenfrei ist. Bei einer Tilgung von einem Prozent ist das erst nach deutlich mehr als 30 Jahren der Fall. Deshalb sollte der Kredit so schnell wie möglich zurückgezahlt werden.


Wer nur ein Prozent tilgt, zahlt mehr als 30 Jahre lang


Einige Finanzierer bieten dazu Kreditverträge an, deren Tilgungsrate ohne zusätzliche Kosten verändert werden kann. Auch Sondertilgungen zum Beispiel von fünf Prozent der Kreditsumme sind heute meist ohne Aufpreis zu haben. Diese Optionen sollte man sich auf jeden Fall sichern. Wer steigende Einkommen oder Sonderzahlungen erwartet, sollte zehn Prozent Sondertilgungen in den Vertrag schreiben lassen. Wichtig: Dem Angebot sollte unbedingt ein Tilgungsplan beiliegen. Dieser zeigt, wie viel des geliehenen Gelds zu einem bestimmten Zeitpunkt zurückgezahlt ist. Das erleichtert den Vergleich und schützt vor unrealistischen Annahmen für den zukünftigen fi nanziellen Spielraum.

Wer in absehbarer Zukunft größere Geldbeträge, etwa eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Lebensversicherung erwartet, sollte die Kreditsumme auf mehrere Verträge mit unterschiedlich langer Zinsbindung aufteilen. Dann lassen sich größere Summen rasch zurückzahlen, ohne eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen an die Bank entrichten zu müssen.

Fehler Nr. 3: Zu kurze Zinsbindung vereinbart

Mit aktuell rund 4,25 Prozent Zinsen pro Jahr bei fünfjähriger Zinsbindung und etwa 4,7 bis 4,9 bei zehn Jahren ist Baugeld im langfristigen Vergleich sehr günstig. Trotzdem sollte man sich nicht verleiten lassen, kurzfristig die Finanzierung zu niedrigst mögli chen Zinsen abzuschließen, sondern das günstige Zinsniveau langfristig sichern. Besser ist es also, für den Großteil der Kreditsumme Zinsbindungen von 15 bis 20 Jahren festzuschreiben. Ein wichtiger, wenig bekannter Vorteil für den Kunden: Im Bürgerlichen Gesetzbuch, § 489, ist geregelt, dass jeder Kreditnehmer nach zehn Jahren ein Kündigungsrecht hat, egal wie lange die Zinsbindung vereinbart wurde. Der genaue Kündigungstermin errechnet sich aus dem Zeitpunkt der letzten Auszahlung plus zehn Jahre sowie sechs Monaten Kündigungsfrist. Liegen zu diesem Termin die Zinsen niedriger, schließt man einen neuen Vertrag ab, ist das Zinsniveau höher als ursprünglich vereinbart, lässt man alles beim Alten. Zu diesem Zeitpunkt kann man auch Teile des Kredits tilgen und den Rest zu neuen Konditionen neu leihen.


Lange Laufzeiten bieten Sicherheit ohne Risiko


Foto: irisblende.de

Fehler Nr. 4: Anschlussfinanzierung unterschätzt

Ein Gutes hat die weggefallene Eigenheimzulage. Angehende Bauherren können sich selbst nicht mehr über ihre fi nanzielle Belastung durch das eigene Haus täuschen oder getäuscht werden. Früher gab es nach Auslaufen der Subvention nicht selten ein böses Erwachen, weil die Eigenheimzulage wie selbstverständlich die monatlichen Zahlungen an die Bank reduzierte. Ein weiterer Stolperstein liegt aber auf dem Weg zur schuldenfreien Immobilie: Ist der Zinssatz nach Auslaufen der Zinsbindung deutlich höher als zuvor, sind ab diesem Zeitpunkt deutlich höhere Raten fällig. Wer zu knapp kalkuliert hat, bekommt Schwierigkeiten. Ob man sich das eigene Haus langfristig leisten kann, zeigt ein Blick in die Zukunft: Wer sich zum Beispiel am Ende einer Zinsbindung von zehn Jahren die dann fälligen Raten auch bei dem langjährigen Durchschnittszins von acht Prozent leisten könnte, ist aller Voraussicht nach auf der sicheren Seite.

Fehler Nr. 5: Auf öffentliche Darlehen verzichtet

Zum Gesamtpaket der Baufinanzierung gehört unbe dingt, einen Blick in die Förderprogramme von Bund und Ländern. Sie bieten zum Teil extrem günstige Konditionen, vor allem für energiesparendes Bauen und Umbauen. Spätestens beim Finanzierungsge spräch muss die Bank über die Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau informieren und die Förderprogramme anbieten. Doch das tun längst nicht alle Anbieter, denn die staatlichen Kredite bringen den Beratern nur Arbeit und wenig Provision. Deswegen lohnt es sich für Bauherren, vorab einen Blick auf die aktuellen Konditionen zu werfen (www.kfw-foerderbank.de).


Der Staat belohnt besonders energiesparendes Bauen und Umbauen


Grob unterteilt die KfW ihr Angebot in drei Bereiche: Normale Neubauten werden durch dasKfW-Wohneigentumsprogramm unterstützt. Es richtet sich an alle Privatpersonen, die ein selbst genutztes Haus oder eine Eigentumswohnung bauen oder kaufen wollen. Ähnlich günstige Zinsen bieten allerdings auch private Anbieter.

Für Passivhäuser und Energiesparhäuser bietet das ProgrammÖkologisch Bauen attraktive Zinsen. Eine vorzeitige Rückzahlung auch in Teilbeträgen ist jederzeit kostenlos möglich.

DasCO2-Gebäudesanierungsprogramm eignet sich für alle, die den Energieverbrauch ihres Altbaus entscheidend senken und damit einen Beitrag zum Klimaschutz leisten möchten. Die Konditionen sind außerordentlich günstig – statt niedriger Zinsen gibt es auch eine Zuschussvariante. Gemeinsam ist allen Programmen, dass der maximale Kreditbetrag begrenzt ist. Die Finanzierung über die KfW deckt also in der Regel nur einen Teil des Geldbedarfs ab. Die Bundesländer verfügen zum Teil über eigene Förderprogramme, die sich vor allem an Bauherren mit geringen eigenen Mittel richten. Informationen dazu bietet das Internetangebot www.baufoerderer.de

Fehler Nr. 6: Kombiprodukte eingesetzt

Foto: irisblende.de

Ein klassisches Kombiprodukt ist ein Darlehen, das durch eine Kapitallebensversicherung abgelöst wird. Während der gesamten Laufzeit bedient man lediglich die Zinsen und zahlt gleichzeitig in eine Lebensversicherung ein. Davon profi tiert vor allem der Vermittler durch höhere Provisionen. Das Risiko trägt der Kunde: Was sich in Zeiten hoher Zinsen und stetiger Börsen entwicklung sowie steuerfreier Aufwendungen für die Altersvorsorge gerechnet haben mag, hat sich in den letzten Jahren oft als Bumerang erwiesen. Erreicht die Lebensversicherung wegen geringer Überschussanteile nicht die vorausgesagte Auszah lungs summe, bleibt am Ende eine Deckungslücke, die die mittlerweile in die Jahre gekommenen Kunden vor große Probleme stellen kann.

Fehler Nr. 7: Risiken nicht abgesichert

Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Entsprechend hoch ist das Risiko, bei Tod eines Partners oder bei Berufsunfähigkeit die Raten für den Kredit nicht mehr zahlen zu können. Eine Risikolebensversicherung (Test in ÖKO-TEST 12/2007 oder unter www.oekotest.de) zumindest über den Kreditbetrag und eine Berufsunfähigkeitsversicherung (ÖKO-TEST 8/2007) gehören deshalb unbedingt mit in die Kostenkalkulation. Risikolebensversicherungen gibt es auch mit fallender Versicherungssumme. Diese passt sich an den geringeren Absicherungs bedarf an, je mehr Kredit zurückgezahlt ist, umso geringer sind die Kosten für die Versicherung.

Kompakt

Was ist eigentlich …

… Annuitätendarlehen? Fachbegriff für ein typisches Baudarlehen, bei dem die Monatsraten während der Zinsbindung stets gleich hoch sind. Die Monatsraten setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da die Tilgung meist sofort am Ende des Monats (oder am Ende des Quartals) mit dem Kredit verrechnet wird, nimmt der Zinsanteil der Rate mit zunehmender Laufzeit des Kredits ab, während der Tilgungsanteil steigt.

… Bauspardarlehen? Bausparen rentiert sich vor allem für Menschen, die langfristig auf ein eigenes Haus sparen wollen und die die staatlichen Zuschüsse in Anspruch nehmen können. Die dauerhaft niedrigen Zinsen für das Darlehen bezahlt man mit einer Miniverzinsung für das eingesetzte eigene Geld in der Ansparphase. Verbraucher schützer kritisieren, dass nicht immer alle Kosten in den ausgewiesenen Effektivzinsen enthalten sind und der tatsächliche Zinssatz deshalb höher ist. Achten sollte man auch auf die Tilgungsrate: Manche Vertragsvarianten sehen Tilgungen von sechs bis acht Prozent der Darlehenssumme pro Jahr vor. Entsprechend hoch sind die monatlichen Raten. Sondertilgungen sind in beliebiger Höhe jederzeit möglich.

… Zinsbindung? Sie gibt an, wie lange der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist. Sofern der Kredit bis zum Ende der Zinsbindung nicht getilgt ist, wird dann über Zinssatz und Festschreibung neu verhandelt – entweder mit der bisherigen Bank oder einer anderen. Dabei sollte man sich mindestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Zinsbindung nach attraktiven Angeboten umschauen.

Kompakt

Was ist eigentlich …

… Effektivzins? Diese Zinsangabe enthält die wichtigsten Kosten, die neben dem Nominalzins den Preis des Kredits ausmachen. Dazu gehören die Bearbeitungsgebühr, ein etwaiges Disagio (Auszahlungsverlust) sowie die Art der Zins- und Tilgungsverrechnung. Nicht im Effektivzins enthalten sind unter anderem Bereitstellungszinsen, Teilaus zahlungs zuschläge und Kontogebühren.

… Beleihungsgrenze? Dieser Wert gibt den Prozentsatz des Beleihungswertes an, bis zu dem die Bank eine Immobilie finanziert. Üblicherweise sind Kredite von 80 bis 90 Prozent des Beleihungswertes, bei finanzstarken Kunden vereinzelt sogar bis zu 100 oder 120 Prozent des Beleihungswertes, möglich. Die besten Konditionen gelten jedoch nur für Kredite bis zu 60 Prozent der Beleihungsgrenze. Wer mehr Kredit benötigt, muss einen Zinszuschlag akzeptieren.

… Bereitstellungszinsen? Das sind die Zinsen, die eine Bank für einen bereitgestellten, aber noch nicht komplett ausgezahlten Kredit verlangt. In der Praxis fallen sie nur bei Bauvorhaben an, wenn der Bauherr seinen Kredit nicht auf einmal, sondern in Teilbeträgen nach Baufortschritt abruft. Je länger die Bank keine Bereitstellungszinsen verlangt, desto besser, gute Angebote sind zum Beispiel zwölf Monate ohne Bereitstellungszinsen.

Kompakt

Was ist eigentlich …

… Sondertilgungen? Bei einem Annuitätendarlehen wird meist ein Tilgungssatz vereinbart, der in der Monatsrate fest einkalkuliert ist. Will der Hauskäufer zwischenzeitlich weitere Tilgungszahlungen leisten, so muss das mit der Bank vereinbart sein. Andernfalls sind solche Sondertilgungen nicht möglich. Wird eine Sondertilgung vereinbart, kann der Kunde mehr Geld zurückzahlen, muss es aber nicht. Üblich sind fünf bis zehn Prozent der Kreditsumme oder feste Beträge, etwa 5.000 bis 10.000 Euro pro Jahr. Auch wenn man auf manche Annehmlichkeit verzichten muss, sollte man die Sondertilgungen nutzen. Durch den Zinseszinseffekt wirken sie wie ein Turbo: Das eigene Haus ist deutlich schneller schuldenfrei.

… Schätzkosten? Um zu ermitteln, wie viel Risiko in einer Baufinanzierung steckt, prüfen Banken, Bausparkassen und Versicherungen den Beleihungswert der Immobilie. Die Kosten, meist mehrere Hundert Euro, stellen viele Institute den Kunden in Rechnung. Es gibt allerdings auch zahlreiche Unternehmen, die auf diese Praxis verzichten. Denn: Nach einem Urteil des Landgerichts Stuttgart (Az. 20 O 9/07) gegen die Bausparkasse Wüstenrot und einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. ZR 414/04) ist dies unzulässig. Die Verbraucherzentrale Nordrheil-uestfalen hat gegen zahlreiche Finanzinstitute Unterlassungsklagen und Abmahnverfahren eingeleitet, um die Kosten für die Wertermittlung nicht zulasten der Kreditnehmer gehen zu lassen. Wer sich vor unberechtigten Kosten schützen oder sein zu viel bezahltes Geld wieder holen will, kann dies mit einem Musterbrief der Verbraucherzentrale tun: www.vz-nrw.de, Suchbegriff: „Schätzkosten“.

Kompakt

Was ist eigentlich …

… Wohnbau-Riester? Seit 2008 wird auch der Immobilienerwerb über die Riester-Rente staatlich gefördert. Leider sind die Regelungen reichlich kompliziert. Zwar erhalten zukünftige Immobilien käufer auch für diese Vorsorgevariante staatliche Zuschüsse. Die aus den Verträgen errechneten (fiktiven) Renten müssen allerdings im Alter versteuert werden, was dem Ideal der schuldenfreien Immobilie widerspricht. Wer aktuell eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, für den kommt diese Art der Förderung sowieso zu spät. Junge Sparer sollten sich vor Abschluss eines Vertrags ausführlich beraten lassen, ob andere Riestel-urodukte nicht sinnvoller sind.

… Vorfälligkeitsentschädigung? Will ein Kunde sein Darlehen oder Teile davon vorzeitig zurückzahlen, verlangt die Bank von ihm Ersatz für die ihr dadurch entgangenen Zinsen, die Vorfälligkeitsentschädigung.

… Disagio? Disagio ist ein Abschlag auf die ausgezahlte Kreditsumme, der die Nominalzinsen senkt. Doch das Disagio bläht den Schuldenberg auf. Über die gesamte Laufzeit ist die Disagio-Finanzierung für selbst genutzte Immobilien teurer als eine hundertprozentige Auszahlung. Eine Ausnahme können öffentliche Förderkredite mit sehr niedrigen Zinssätzen sein.

Foto: BHW