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SOGWIRKUNG


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Bellevue - epaper ⋅ Ausgabe 1/2022 vom 16.12.2021

Marktreport Berlin

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Wer sich mit dem Berliner Immobilienmarkt beschäftigt, fühlt sich möglicherweise an die einleitenden Worte der Asterix- Comics erinnert. Naja, zumindest passt eine Anlehnung daran: Ganz Deutschland wird von einer extremen Nachfrage nach Immobilien bestimmt, der ein deutlich zu geringes Angebot für willige Käufer entgegensteht. Ganz Deutschland? Nein! Eine von unbeugsamen Mietern bevölkerte Großstadt hört nicht auf, sich dem Boom entgegenzustellen.

Gut, der Vergleich ist vielleicht etwas drastisch, doch es gibt tatsächlich keine andere Metropole in Deutschland, die eine derart erbärmlich niedrige Eigentumsquote von 15 Prozent aufweist, in der eine Enteignungsinitiative über 350.000 Unterschriften sammeln kann und in der günstiger Wohnraum trotz jeder Menge Flächenpotential nicht ausreichend zur Verfügung gestellt oder einfach nicht gebaut wird. Hinzu kommt der Umgang mit den ...

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... Protagonisten der Branche, den ein Makler so zusammenfasst: „Investoren sind nicht willkommen, Erträge aus Immobilien unerwünscht, Modernisierung und Umwandlung so gut wie nicht mehr möglich. Das alles heißt Stillstand. Die Herausforderung wird sein, wieder Bewegung zuzulassen.“

Also ist unsere Hauptstadt ein Paradebeispiel dafür, wie man Bau- und Immobilienpolitik besser nicht betreiben sollte. Soweit zur Schelte für die handelnden Personen im Senat. Und dennoch wird, um

DAS SAGEN DIE PROFIS

Statements namhafter Makler und Developer

„Der Berliner Immobilienmarkt ist weitgehend intakt. Man muss natürlich schauen, dass das Produkt auch zur Lage passt.“

LARS SCHRIEWER, ACCENTRO

„Berlin ist hochinteressant für Kapitalanleger und Eigennutzer. Eine Investition lohnt sich, bevor die Preise noch weiter steigen.“

MICHAEL GIESE, CENTURY 21 Pro Real Estate

„Die Pandemie hat nicht die Berliner Wohnimmobilien gepusht, sondern den Bereich Häuser und Grundstücke im Umland.“

ERNST-MORITZ KROSSA, Krossa & Co. Immobilien

„Die Nachfrage für barrierefreie Wohnungen wird immer stärker! Es gibt in der Stadt leider nur sehr wenig adäquate Angebote.“

ROBERT GÖTTEL, Göttel Immobilien

„Der Berliner Markt ist sehr dynamisch und geprägt von einer wachsenden Zahl hochgradig informierter Marktteilnehmer.“

DENNIS KOWTZUN, D. K. Real Estate

im Asterix-Bild zu bleiben, der Widerstand der unbeugsamen Großstadt langfristig wohl doch gebrochen. „Es ist Scheitern auf höchster Ebene, ohne dass es Konsequenzen hat“, skizziert ein Experte diese ungewöhnliche Situation.

Berlin ist gefragt – trotz des ganzen Chaos Allen Widrigkeiten zum Trotz erklimmen die Immobilienpreise in Berlin also weiterhin Rekordhöhen, drängen neue und renommierte Firmen mit Geld und qualifizierten Mitarbeitern in die Metropolregion. Berlin zieht. Berlin boomt. Berlin rockt. Kein Wunder, denn nach der Wohnraumstudie 2021 der Sparda-Banken ist Berlin im Hinblick auf die durchschnittlichen Quadratmeterpreise immer noch Deutschlands zweitgünstigste Metropole. Kleiner Wermutstropfen: Der prozentuale Preisanstieg unter den Metropolen ist mit Abstand der stärkste.

Etwa 9,4 Milliarden Euro wurden auf dem Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2021 umgesetzt. Vor allem Eigentumswohnungen sind gefragt, doch die höchsten Preissteigerungen verzeichnen Häuser. Das verdeutlicht der Halbjahresbericht des Gutachterausschusses der Stadt. 50 Prozent Umsatzplus zum Vorjahreszeitraum wurde registriert. Zwar war der Positivtrend schon vor der Pandemie erkennbar, doch Corona hat den Markt noch einmal befeuert. Kaum vorstellbar, wie die Umsatzzahlen aussähen, wenn nun auch noch die Zurückhaltung vieler potentieller Verkäufer verschwinden Hier ist dann doch eine Parallele zu den anderen Metropolen erkennbar. Nur dass im Gegensatz zu München oder Hamburg an der Spree Preisdiskussionen weiterhin an der Tagesordnung sind. Da sei ein Verkauf zum Exposépreis oft schon ein Erfolg. Etwas, dass in den noch umkämpfteren Märkten fast gar nicht mehr vorkommt. Doch auch in Berlin nimmt das Feilschen stetig ab. Klar, wenn das Angebot sich weiterhin verknappt. Doch das läge wohl auch an der neuen Maklergesetzgebung, heißt es.

„Die Unsicherheit bei Anlegern hinsichtlich der Politik ist weiterhin vorhanden. Der Bereich Eigennutz ist eher unkritisch.“

MICHAEL BRÖSKAMP, Tolle Immobilien

„Lagen am Wasser erfreuen sich einer sehr hohen Nachfrage bei weiter steigenden Preisen.“

ARIANE GRÄFENSTEIN, VON POLL IMMOBILIEN Berlin-Köpenick

„Am stärksten gefragt sind Renditeimmobilien und bezahlbarer Wohnraum für junge Familien in Stadtnähe.“

M ANFRED G. HARTWIG, Metropole Marketing

„Berlin bleibt nach wie vor der Markt mit weiter ansteigenden Preisen, was auch verschiedene Untersuchungen bestätigen.“

KAI MASSOUMI, Möllerherm Immobilien Berlin

„Das Segment Häuser in und um Berlin ist wirklich sehr eng. Hier werden dann auch schon mal Liebhaberpreise bezahlt.“

FLORIAN KOCH, KOCH & FRIENDS IMMOBILIEN

würde. Denn auch wenn die Verkaufszahlen weiterhin nur eine Richtung kennen – nicht wenige Maklerunternehmen beklagen deutlich rückläufige Angebote, sehen in der Akquise aktuell eine echte Herausforderung.

Mehr Käufer aus Berlin Von einem wirklich positiven Trend berichten mehrere Makler unabhängig voneinander. Sie verzeichnen eine steigende Anzahl von Wohnungsverkäufen, die vor zehn Jahren und mehr als Anlage erworben wurden. Verkäufer sind zumeist Nicht-Berliner, die nach abgelaufener Spekulationsfrist nun ihren Gewinn einstreichen. Das Positive daran sei, dass die Käufer zum großen Teil aus der Hauptstadt kämen und die Objekte zum Eigennutz erwerben würden. Für die Dynamik des Berliner Marktes sind nun endlich auch einheimische Interessenten verantwortlich. Ein gutes Zeichen. Und auf lange Sicht könnte sich die Eigentumsquote doch noch verbessern. Denn anders als bei der Unsicherheit künftiger Regelungen in Sachen Investment, Mietendeckel & Co. dürfte der Erwerb einer eigengenutzten Immobilie wohl unkritisch sein. Eine kleine Randnotiz an dieser Stelle: Aktuell wird diskutiert, ob die Zehnjahresfrist bei der Spekulationssteuer abgeschafft werden soll. Das könnte womöglich für einen schnelleren Umschlag bei Anlageobjekten sorgen – glauben zumindest die Befürworter dieser Neuregelung.

„Auf absehbare Zeit sehe ich kaum Veränderungen. Die Preise werden aber nicht mehr zweistellig steigen, sondern weniger.“

ANDREAS RICHTER, ERA Rimo Immobilien

„Der Speckgürtel Berlins wird vor der Herausforderung stehen, die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen zu befriedigen.“

DIETMAR THEILER, ERA WohnHausImmobilien

„Ein beschleunigtes Genehmigungsverfahren könnte dem Wohnraummangel mehr entgegensetzen als ein Enteignungsgesetz.“

TIM KLAMANN, McMakler Berlin

„Junge Familien und Best Ager schätzen die ruhige Lage im Grünen von Spandau und die gute Anbindung an Berlins City.“

BIRTE BAUMGARTEN, VON POLL IMMOBILIEN Berlin-Spandau

„In sämtlichen Berliner Regionen ist noch immer ein Preisanstieg im Vergleich zu den Vorjahren zu verzeichnen.“

NICK WIESINGER, KENSINGTON Berlin-Pankow

Hemmschuh Bürokratie Angesichts der dauernden Einmischung seitens der Politik ist es wenig verwunderlich, dass keiner der befragten Experten auch nur ein gutes Haar an der Bürokratie in der Stadt lässt. Abgesehen von den bereits erwähnten Problemen ist es vor allem das Thema Genehmigungsverfahren, das Makler und Bauträger auf die viel zitierte Palme bringt. Besonders der Vergleich zu anderen Ämtern fällt hier eindeutig zu Ungunsten Berlins aus. Denn während solche Bauanträge oder Aufteilungsanträge andernorts binnen weniger Wochen bearbeitet und erledigt würden, dauere es in der Hauptstadt mitunter über ein Jahr. Kein Wunder, dass sich das Angebot weiterhin in Grenzen hält und nutzbare Flächen brachliegen. Die Gründe sind schnell gefunden. Zum einen sei man nicht immer daran interessiert, solche Verfahren zu beschleunigen, zum anderen fehle es in den Ämtern schlicht und ergreifend an Per-sonal. Jedoch darf man auch nicht vergessen, dass der Spagat zwischen einer Steigerung der Wohnungsbauzahlen, der Ausweisung weiterer Flächen und dem Klimaschutz nicht wirklich einfach ist. Dennoch muss (nicht nur in Berlin) einfach mehr günstiger Wohnraum errichtet werden, um den Preissteigerungen entgegenwirken und die Menschen in der Stadt halten zu können. Allein im vergangenen Jahr hat Berlin rund 20.000 Einwohner im Saldo an das Umland verloren.

Die Peripherie lockt Für diejenigen, die sich in der aktuellen Situation das Stadtgebiet nicht leisten können, bleibt oft nur die Flucht ins Umland. Ähnlich wie in anderen Städten rückt auch in Berlin der Speckgürtel seit Jahren vermehrt in den Blickpunkt. Die Pandemie hat diesen Trend noch weiter verstärkt. Haus und Garten spielen eine größere Rolle als je zuvor. Die eigene Scholle ist gefragt. Für den einen oder anderen auch als Zweitwohnsitz oder Wochenend-Domizil in guter Erreichbarkeit. Und nach wie vor bekommt man in den meisten Umlandgemeinden schlicht und ergreifend mehr Immobilie für sein Geld. Erst recht, wenn man sich etwas abseits der üblichen Suchpfade bewegt. Doch Grundvoraussetzung sind selbstverständlich die passende Infrastruktur vor Ort, aber auch die Anbindung per S- oder Regionalbahn. In der jüngsten Vergangenheit haben sich auch die Preise entlang der Strecken bis zu den Endhaltestellen wie Oranienburg oder Falkensee extrem nach oben bewegt. So weit wie in der Peripherie von München oder Frankfurt, wo einige Landkreise zum Teil sogar höhere Preise aufrufen als die Städte selbst, ist es im Fall von Berlin noch lange nicht. Vergleicht man nämlich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise, so liegt der Speckgürtel immer noch gut ein Viertel unter dem Hauptstadtniveau. Das ergab zumindest eine aktuelle Analyse von McMakler.

Berlin ist eine Investition wert Dass die Makler von ihrer Stadt überzeugt sind, liegt sozusagen in der Natur der Sache. Mit dem Kauf einer Immobilie in Berlin mache man bestimmt nichts falsch, befindet ein Experte. Und das gelte sowohl für die klassisch sicheren Standorte als auch für einige Newcomer. Lagen wie Weißensee oder Lichtenberg, die vor zehn Jahren noch ein „Nogo“ waren, sind heute gefragt und deuten an, eine Entwicklung wie Kreuzberg, Friedrichshain oder Neukölln zu nehmen. Doch es gibt auch Stimmen, die skeptisch sind, was die weitere Entwicklung angeht. In der Berliner Zeitung riet Ökonom und Mathematiker Andreas Beck vom Kauf einer Immobilie in der Stadt ab. Er rechnet mit sinkenden Preisen und warnt sogar vor einer Immobilienblase. Eines ist klar – es bleibt spannend.

Autor Sven Heinen

Kontakt s.heinen@bellevue.de