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SPECIAL: BAUEN AUF SCHWIERIGEN GRUNDSTÜCKEN: GEHT NICHT GIBT’S NICHT


mein schönes zuhause³ - epaper ⋅ Ausgabe 4/2020 vom 19.02.2020

Was ein Haus heute meist teuer macht, ist der Baugrund. Deshalb kommen immer mehr Grundstücke auf den Markt, die nur schwierig oder unter komplizierten Auflagen zu bebauen sind. Aber auch darauf lässt sich ansehnlich wohnen


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Bildquelle: mein schönes zuhause³, Ausgabe 4/2020

Fall 1: Neu bauen im historischen Kontext


Diese Baufamilie wollte ein historisches Fachwerkhaus sanieren. Das erwies sich als so marode, dass nur Abbruch und Neubau blieben. Unter strengen Auflagen und mit einem Anbau als Zugeständnis.

Kompliziert zu bebauende Grund stücke können sich als Schnäppchen erweisen. Voraussetzung: ein flexibler Hausanbieter, den weniger das Problem als dessen ...

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... Lösung interessiert oder der das Entwickeln zündender Architekturideen im Sinn hat. Das mag dann in der Ausführung etwas teurer werden, aber die Klippe Grundstückssuche, an der so mancher Bauwunsch scheitert, wäre überwunden.

Vor den Bauherrenwünschen stehen noch Beschränkungen wie die ortsüblichen Abstandsregelungen oder die Forderungen des Bebauungsplans, die ein Hausanbieter oder Architekt unter den Traumhaus-Hut des Bauherrn zu kriegen hätte. Trotzdem gelingt es sogar Fertig- und Systemhausanbietern immer wieder, Maßanzügen gleiche Häuser zu „schneidern“, die nicht nur sämtliche Behördenauflagen erfüllen, sondern auch ihre Bauherren begeistern. Was wir an den folgenden vier Beispielen gern dokumentieren.

Sanieren nicht möglich

Nicht auf der grünen Wiese, sondern im Ortskern zu wohnen, kann äußerst reizvoll sein. Kurze Wege, eine gewachsene Nachbarschaft und vielleicht sogar das Flair lebendiger Geschichte durch historischen Gebäudebestand ergeben manchmal ein sehr reizvolles Setting für ein Grundstück. Das dann allerdings in aller Regel bereits bebaut ist.

Wie im Fall unserer ersten Baufamilie, die im alten Ortskern eines Frankfurter Vororts ein kleines Grundstück mit drei denkmalgeschützten Gebäuden - einem Wohnhaus, einem kleinen Stall und einem Schusterhäuschen - erwerben konnte. Da den Ehrmanns das urromantische Fachwerkhof-Ensemble sehr gefiel, begannen sie sogleich, Pläne zu schmieden für die geforderte denkmalgerechte und eine obendrein baubiologisch einwandfreie Sanierung des alten Wohnhauses mit Schafwolle und Lehmputz.

Als jedoch ein Gutachter das mittelalterliche Haus untersuchte, folgte die Ernüchterung: nur noch rund 20 Prozent der Bausubstanz waren intakt. Das ließ alle Sanierungsträume platzen.

Bei der Suche nach baulichen Inspirationen stießen die Ehrmanns auf ein Baufritz-Musterhaus. Das ökologische Wohnkonzept und der individuelle Innenausbau überzeugte sie auf Anhieb. Besonders die schadstofffreie Biodämmung aus Hobelspänen und die patentierte Elektrosmog-Schutzebene, die bis zu 90 Prozent aller hochfrequenten Mobilfunkstrahlen abhält, waren für sie unschlagbare Vorteile.

Nach Verhandlungen mit der örtlichen Baubehörde wurden Abriss und ein Neubau genehmigt - unter Auflagen: Das neue Wohnhaus musste die gleiche Kubatur haben wie sein Vorgänger und durfte auch in den Maßen nur minimal abweichen. Da sich im Hof früher auch eine kleine Waschküche befunden hatte, wurde als Ausgleich noch ein kleiner Anbau genehmigt. Der schließlich gab den Bauherren den nötigen Spielraum für zeitgemäße Wohnräume.

Die Öko-Fertighausspezialist Baufritz trotz aller Vorgaben perfekt umgesetzt hat. Schon die Anlieferung und Montage der vorgefertigten Bauteile waren ein logistisches Meisterstück, da nur eine schmale Straße zum Grundstück im historischen Ortskern führt. Sowohl die enge Nachbarbebauung als auch die beiden vorhandenen Gebäude auf dem kleinen Grundstück stellten kniffelige Herausforderungen dar, die von Planern und Monteuren absolute Präzision und höchste Konzentration verlangten.

Fall 2: Baulücke füllen


In einem Vorort von Paris steht dieser Neubau. Nicht nur links und rechts, sondern sogar hinten an Bestandsgebäude angebaut! Bewältigt hat diesen Vorgaben-Hattrick: ein Fertighaus.

Fall 3: Hanglage als Chance


Sicher - man kann einen Hang auch aufschütten und den Baugrund aufwendig ebnen. Man kann ihn aber auch zur Optimierung des Raumangebots nutzen - und einen Wohnkeller bauen.

Fall 4: Bauen in dritter Reihe


Manche Lagen sind so begehrt, dass Grundstücke sogar zweimal geteilt werden. Also wurden die Großelemente dieses Fertighauses mit einem Riesenkran bis in die dritte Reihe gehievt. Millimeterarbeit!

Der Neubau


entspricht der Kubatur seines Vorgängers und fügt sich harmonisch ein in den Ortskern. Das Schusterhäuschen links dient als Gästehaus.

Das Dachgeschoss


wird im derzeitigen Ausbauzustand nur von Treppenhaus und Duschbad gegliedert.


Planerische Fantasie kann aus Behördenvorgaben eine Chance machen


Ein Blick auf die Grundrisse zeigt die geschickte Planung der Wohnflächen im nur etwa 6 Meter schmalen Haus, dessen kommunikatives Zentrum sicherlich die großzügige Wohnküche ist. Der sich offen anschließende Wohnraum wurde in den Anbau geschoben. Bodentiefe Fensterfronten öffnen sich zum aufwendig gepflasterten Hof, der heute als Terrasse dient.

Schmal, aber trotzdem geräumig sind Schlafzimmer und Bad im Obergeschoss geraten. Selbst für eine Sauna und eine offene Ankleide war Platz. Das Büro der Bauherren - beide sind in der Finanzbranche tätig - ergänzt das Raumangebot.

Der neun Jahre alte Sohn der Ehrmanns schließlich hat unterm Dach ein riesiges Spielparadies, das durch bodentiefe Giebel- und große Dachfenster lichtgeflutet ist und für spätere Nutzungen auch geteilt werden kann.

Die Küchenzeile verläuft an der fensterlosen Hausrückwand. Die Barplatte der Kochinsel dient auch als Verlängerung des Esstischs aus alten Eiche-Bohlen.


Auf dem Anbau:


eine Dachterrasse, die von Schlafzimmer und Bad aus zugänglich ist und innerhalb des Ensembles einen intimen Rückzug bietet.

Der Grundriss macht das Beste aus strikten Vorgaben wie schmalem Baukörper oder fensterloser Rückseite.


Fotos, Grundrisse: Baufritz

Auf kleinster Grundfläche: Geschickt gegliedert passt der Baukörper das umfangreiche Raumprogramm in die Baulücke ein.


Gekonnt aus der Reihe getanzt

Auch für Familie Oliviera musste ein altes Gebäude abgerissen werden. Das Minigrundstück mit dem kleinen Reihenhaus in einem Pariser Vorort war für dortige Verhältnisse trotzdem ein Schnäppchen.

Die Herausforderung der Bauaufgabe bestand darin, ein Haus mit ausreichend Wohnfläche, Luft und Licht zu schaffen, das obendrein rechts, links und hinten an die Nachbargebäude anstößt. Französische Bauvorschriften begnügen sich häufig mit der Maßgabe, dass Neubauten oder Erweiterungen keine Einblicke in nachbarliche Liegenschaften gewähren dürfen.

Auch dort war es ein individuell geplantes Fertighaus, das nicht nur die entstandene Baulücke schloss, sondern obendrein Platz für einen kleinen Vorgarten schuf, da sich das gewünschte Raumprogramm auf drei Geschosse verteilen ließ. Durch seine einfache Formensprache nimmt sich das Haus in der Reihe der ganz unterschiedlich gestalteten Bestandsgebäude zurück. Die extravagante Teilholzverschalung gibt dem Bau nicht nur ein modernes Gesicht, sondern bildet auch optisch eine Brücke zur Fassade des rechten Nachbarn.

Der Lounge auf der Galerie im 2. Obergeschoss ist der Balkon vorgelagert. Das Dachfenster flutet das Treppenhaus mit Licht.


Die durch die Grundstücksgröße relativ winzige Grundfläche des Hauses blieb im Erdgeschoss weit gehend ungeteilt: Nur Treppenhaus und der Versprung des Baukörpers gliedern es in Küche und Wohnbereich mit Essplatz, der durch eine breite Hebe-Schiebetür zum Rasen des Vorgartens belichtet wird.

Im ersten Stock befinden sich Schlafzimmer, Kinderzimmer, das separate WC und das Familienbad. Jeder Wandverlauf ist durchdacht, der Raum optimal genutzt. So hat der Einbauschrank im Schlafzimmer platzsparende Schiebetüren und sein Pendant im Bad ebenso. Abgeschirmt in der Nische gegenüber der Badtür stehen Waschmaschine und Trockner. Im Dachgeschoss ein weiteres Zimmer und eine Galerie mit Balkon - perfekte Chillzone, wenn Freunde des Sohns zu Besuch sind. Auch dort praktischerweise getrennt: Dusche und WC.


Dieses Beispiel beweist mal wieder, dass auch ein Fertighaus als Maßanfertigung eine Baulücke perfekt schließen kann

Das Erdgeschoss hält Abstand zum Vorbau des Nachbar hauses. Auf jede entbehrliche Wand und das übliche Gäste-WC wurde für einen großzügigeren Raum verzichtet. Drei weitere Zimmer und eine lichtgeflutete Galerie mit Balkon sowie zwei Bäder und zwei separate WCs ergänzen das Raumprogramm.


Fotos, Grundrisse: Schwörerhaus

Restfläche wird Logenplatz

Das Hanggrundstück ist ein Klassiker der Restflächen. Selbst bei Gefällen von mehr als 15 Prozent könnte sich eine Wirtschaftlichkeitsprüfung lohnen, eröffnet Ihnen eine solche Lage doch nicht nur erschwerte Baubedingungen und anspruchsvollere Planung, sondern möglicherweise eine unverbaubare Aussicht und die Möglichkeit, reizvolle Architekturideen wie zum Beispiel eine Split-Level-Aufteilung des Hauses in halbe Etagen zu verwirklichen. Im Extremfall ist selbst die Anlieferung von Bauteilen mittels Hubschrauber möglich. Ob sich ein erschwingliches Grundstück trotz höherer Planungs- und Baukosten lohnt, kann Ihnen übrigens ein Architektengutachten beantworten.

Eher einem Logenplatz als einer Restfläche gleicht das Steilhanggrundstück am Waldrand in einer kleinen Gemeinde nahe Köln. Das hat sich ein Ehepaar ausgesucht, als sich Nachwuchs ankündigte. Neben viel Platz zum Spielen und Toben gelang dem badischen Fertighausbauer Weberhaus dort ein Hauch von Richard Meier (US-Architekt, berühmt für seine weißen Villen; Anm. der Red.) mit traumhafter Aussicht.

Die anspruchsvolle Hanglage verlangte nach einem besonderen Baukonzept. Modern, offen puristisch - das waren die Bauherrenvorstellungen fürs neue Domizil. Aber nicht das Aussehen, sondern die optimale Ausnutzung der Hanglage und die fantastische Aussicht ins Tal lag der Baufamilie am meisten am Herzen. Die offene Galerie gewährt durch ihre zweigeschossige Verglasung obendrein perfekte Sichten auf den seitlichen Waldrand.


Ein Hanghaus bietet perfekte Voraussetzungen für sonnigen Wohnraum im Untergeschoss. Und entschädigt mit schöner Aussicht fürs Treppensteigen


Sportlicher Aufstieg Die Stufen von den Garagen zum Hauseingang werden das Bauherrenpaar bis ins hohe Alter fit halten.


Inszenierte Aussichten Besonders die Sonnen- untergänge über dem weiten Tal und der majestätische Waldrand haben es den Bauherren angetan. Daher die großen Fenster.


Der Essplatz von oben betrachtet. Die zweigeschossige Verglasung lässt die Mittagssonne den Essplatz fluten.


Der Wohnbereich schließt sich L-förmig an den Essplatz an. Die raumhohe Eckverglasung macht den Raumwinkel zur Aussichtskanzel.


Fotos: Weberhaus

Im Souterrain entstand neben Technikraum und Lager eine sonnendurchflutete Einliegerwohnung mit einem großzügigen Wohnbereich mit offener Küche und Essplatz, Schlafzimmer und Bad für die Großeltern. Die kommen im Moment gern zu Besuch, um Kinder und Enkel so oft wie möglich zu sehen. Auch der Sohn könnte eines Tages von dieser herrlichen Raumreserve profitieren. Und irgendwann zieht es vielleicht auch die Großeltern dauerhaft zur Familie an den Waldrand.

Weite Blickachsen reichen vom Wohnbereich zur vorderen Giebelseite in den Garten mit halbtrans parentem Glaszaun und zum Arbeitsplatz auf der luftigen Galerie.


Blick ins Naturschutzgebiet

Weiterer Klassiker besonders in begehrten Ballungsräumen: das bis auf Kleingartenformat geteilte Grundstück in zweiter oder gar dritter Reihe, das sogenannte Hammer- oder Pfeifenstiel-Grundstück. In besagter dritter Reihe wurde unser letztes Bauherrenpaar, Tim und Marcel, in Nürnberg fündig.

Die beiden hatten dabei gleich dreimal Glück: mit 650 Quadratmetern ist die Größe des Grundstücksdrittels noch ganz ansehnlich. Obendrein grenzt die Rückseite ihrer Dritte-Reihe-Platzierung an ein Naturschutzgebiet, das sie über eine Treppe von ihrer hinteren Grundstücksgrenze aus erreichen. Und zu guter Letzt war die tatsächlich für den erforderlichen Schwerlastverkehr spektakulär schmale Zufahrt für die Logistik-Künstler des Fachwerk-Fertighausspezialisten Huf Haus zwar eine Herausforderung, die sie jedoch zentimeterweise, mit Fingerspitzengefühl und Bravour meisterten. „Die technische Präzision des Montageteams war nach der Logistik der Bauteileanlieferung ein weiteres echtes Highlight für uns“, resümiert das Paar begeistert.

Besonders die maximale Transparenz und innere Weite eines Huf-Musterhauses hatten es Tim und Marcel angetan. Einerseits die perfekte Schnittstelle zum an ihr Grundstück giebelseitig angrenzenden Naturschutzgebiet, andererseits ungeahnte Großzügigkeit auf ihrem zu den Traufseiten durchaus begrenzten Baugrund! Außerdem passt sich das Huf-Haus Modum mit seiner ebenholzfarbenen Fachwerkarchitektur harmonisch in die Umgebung ein.

Unten sind nur Gästezimmer und -bad sowie der Technikraum separiert. Fällt der Blick an der Giebelseite in üppiges Naturschutzgrün, schweift er seitlich in den üppigen, zum Nachbarn diskret mit einer dezent sichtgeschützten Glasabtrennung begrenzten Garten. Auch nach oben öffnet sich das Erdgeschoss wie bei Huf Haus üblich großzügig. Auf der Galerie haben die beiden einen Arbeitsplatz mit Aussicht installiert. Highlight dort ist aber zweifellos die millimetergenau in die Fachwerkarchitektur eingepasste Sauna von StilArt, der Huf Haus eigenen Innenarchitektur-Abteilung.

Auf der rückwärtigen verglasten Giebelseite bieten Schlafzimmer und Bad spektakuläre Aus sichten ins Grüne.


Auch Baugrund in der dritten Reihe kann ein Glücksfall sein. Geben Sie auch Restflächen die Chance einer Besichtigung


Highlight: die Sauna. Sie ist perfekt in das Fachwerk eingepasst. Die Fläche über der Tür zum Schlafzimmer neben dem Waschtisch ist verglast.

Was gebaut werden darf: Der Bebauungsplan

Vor dem Grundstückskauf sollten sich Bauherren unbedingt über die örtlichen Bauvorschriften informieren. Die sollen die städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Gemeindegebiet regeln und Wildwuchs von Bauformen verhindern. Dabei geht es nicht nur um Stilfragen, sondern auch um den Schutz von Einzelinteressen. Beispielsweise könnten zu hohe Häuser umliegende Grundstücke verschatten. Wie detailliert die Vorschriften sind, ist je nach Bundesland und Kommune unterschiedlich. Manche schreiben sogar die Farbe der Dacheindeckung oder die Fassadengestaltung vor. Wer an einem bestimmten Grundstück interessiert ist, kann den betreffenden Bebauungsplan bei der Gemeinde und manchmal sogar schon online einsehen.

Mehr zum Thema: www.bauen.de/a/bebauungsplan-was-auf-ein- grundstueck-gebaut-werden-darf.html

An die Nachbarn denken: Abstandsregeln

Die Regelung von Abstandsflächen zwischen Wohngebäuden ist in vielfacher Hinsicht und für alle von Nutzen. Sehen Sie sie also auch als Herausforderung für architektonische Kreativität.

Mindestabstände gewährleisten den Brandschutz und sichern Wohnqualität in Form von Lichteinfall oder Sichtweite. Sie sind in den Bauordnungen geregelt und nicht deutschlandweit einheitlich. Unter bestimmten Voraussetzungen können sie auch gebrochen werden. Die Abstandsfläche gilt immer für die gesamte Breite einer Fassadenseite; Erker oder Balkons werden nicht berücksichtigt. Der Mindestabstand entspricht der Gebäudehöhe multipliziert mit einem Wert zwischen 0,25 und 1. Die Dachhöhe wird nach Dachneigung teilweise angerechnet. Abstandsflächen müssen auf dem eigenen Grundstück liegen. Ausnahme: das Grundstück grenzt an öffentliche Flächen. Und stimmt der Nachbar zu, darf die Abstandsfläche sogar auf dessen Grundstück liegen. Für ihn heißt das aber dann, dass er auf dieser Fläche nicht mehr bauen darf. Erlaubt ein Bebauungsplan allerdings eine Grenzbebauung, sind die Regulierungen zu Abstandsflächen hinfällig.

Pfeifenstiel-Grundstücke: Das ist der Hammer

Seinen Namen verdankt es seiner Zuwegung. Hat dieser Baugrund, auch Hammergrundstück genannt, keine eigene Anbindung an die Straße, wird im Grundbuch meist ein Wegerecht eingetragen, um dem Eigentümer des hinteren Grundstücks die Zufahrt zur Straße zu ermöglichen.

Allein die Tatsache, dass für die Nutzung der hinteren Fläche ein Wegerecht als ungeschriebenes Gewohnheitsrecht besteht, garantiert noch nicht die Nutzbarkeit auf Dauer. Im Verhältnis der Grundstückseigentümer zählt nur, was im Grundbuch eingetragen ist.

Soll ein Hammergrundstück neu bebaut werden, muss sein Eigentümer nachweisen, dass er es dauerhaft nutzen kann. Allein ein zeitlich begrenzter Miet- oder Pachtvertrag mit dem vorderen Eigentümer genügt daher nicht und verhindert, dass die Baubehörde eine Baugenehmigung erteilt. Anspruch auf ein Notwegerecht hat nur ein Eigentümer, der eine bereits vorhandene Immobilie auf dem Hammergrundstück kauft.

Auch angemessen breit - in der Regel mindestens 3 Meter - muss die Zufahrt sein. Die Feuerwehr sollte jedenfalls an das hintere Haus herankommen. Die Zufahrt muss ausreichend befestigt und tragfähig, als solche gekennzeichnet sein und ständig freigehalten werden.

So eng ging’s zu beim Aufbau des Huf-Hauses: Schwerlastkran und LKW auf der Zufahrt zum Haus in dritter Reihe.


Text: Peter Michels; Fotos: Baufritz, Schwörerhaus, Weberhaus, Huf Haus