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TEST: Hypothekendarlehen: Baugeld zum Schnäppchenpreis


ÖKO-TEST Spezial Geld & Versicherungen - epaper ⋅ Ausgabe 10/2014 vom 17.10.2014

Spottbillige Baugeldkonditionen verlocken zum Immobilienkauf. Doch Vorsicht: Nur wer die Finanzierung maßschneidert und ersparte Zinsen in die Tilgung steckt, schützt sich vor Stolperfallen. ÖKO-TEST zeigt, worauf Bauherren und Hauskäufer achten müssen.


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Foto: Ablestock.com/Thinkstock

Baugeld wird immer billiger. Nach der historischen Leitzinssenkung durch die Europäische Zentralbank (EZB) auf 0,05 Prozent Anfang September sind die Finanzierungsbedingungen für Immobilien auf ein historisches Allzeittief gefallen. Obwohl die Preise für Häuser und Wohnungen überall anziehen und in Ballungsgebieten schon fast ...

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... überteuert sind, ist der Erwerb der eigenen Wände dadurch für viele mittlerweile erschwinglich. Doch Vorsicht: Das billige Baugeld hat seine Kehrseite. Einerseits verlocken die niedrigen Zinsen zum Immobilienkauf. Andererseits treibt die wachsende Nachfrage die Preise.

Nicht nur Vermieter, sondern auch Eigenheimerwerber sollten daher vor der Unterschrift unter den Notarvertrag sorgfältig prüfen, ob Haus oder Wohnung auch in einer gefragten Region liegen, sodass der Wiederverkaufswert in späteren Jahren noch stimmt. Sonst kann es passieren, dass der Werteverfall höher ist als die ersparte Miete oder die erzielten Mieterträge, wenn später berufsbedingt oder im Alter ein Umzug und Verkauf des Hauses nötig wird.


Ein Preisvergleich lohnt immer und spart Zinskosten in fünfstelliger Höhe


Vielen Eigennutzern ist allerdings egal, wie sich die Preise entwickeln. Sie schauen nur auf das spottbillige Baugeld, mit dem sich der Traum vom eigenen Heim endlich erfüllen lässt. Auch das kann blauäugig sein, warnt Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Ist die Finanzierung zu knapp kalkuliert und die Zinsbindung zu kurz gewählt, können steigende Zinsen auch Eigennutzer aus der Bahn werfen und sie am Ende sogar um ihre Immobilie bringen. Denn wenn die Zinsen nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist deutlich steigen, kann die Monatsrate für die Anschlussfinanzierung schnell explodieren. Hausbesitzer mit knappen Budget können die Last dann womöglich nicht mehr schultern. Deshalb sollte sich niemand blind von den Minizinsen zum Hauskauf verleiten lassen. Damit billiges Baugeld nicht zur Armutsfalle wird, müssen Lage und Ausstattung der Immobilie stimmen und die Finanzierung muss dauerhaft tragbar bleiben.

ÖKO-TEST hat den Markt für Baugeld unter die Lupe genommen und 62 Banken, Baugeldvermittler, Direktanbieter, Versicherungen und Bausparkassen jeweils um Angebote für zwei ganz konkrete Modellfälle gebeten. Anschließend wurden die günstigsten Kredite für Hypothekendarlehen mit 10- , 15- und 20-jähriger Zinsbindung sowie die preiswertesten Offerten bei Kombinationen der Bankkredite mit Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aus über 200 Offerten ermittelt.

Das Testergebnis

So preiswert wie nie. Keine Frage: Die Baugeldzinsen haben ein neues Rekordtief erreicht. Kosteten Hypotheken mit zehn Jahren Zinsbindung vor Beginn der Finanzkrise im Jahr 2008 noch rund 5,28 Prozent Zinsen, so sind sie heute im Schnitt schon für 1,93 Prozent Effektivzins zu haben. Der Preis für Baugeld hat sich in den letzten sechs Jahren also um fast 64 Prozent verbilligt.

Preisvergleich spart. Trotz Minizinsen klaffen die Konditionen für Immobilien kredite bei den Kreditinstituten weit auseinander. Wer die Angebote vergleicht und über die Konditionen verhandelt, kann daher oft Zinskosten in fünfstelliger Höhe sparen. Denn nicht nur zwischen den Zinsbindungsfristen, auch zwischen den besten und schlechtesten Angeboten innerhalb einer Frist klaffen in allen Modellfällen sehr große Unterschiede.

ÖKO-TEST rät

■ Baugeldkonditionen sind verhandelbar. Verschaffen Sie sich daher erst einen Marktüberblick und verhandeln Sie dann hart mit der Bank.

■ Schon ein Zehntel Prozent Zinsunterschied spart beim Baugeld Tausende von Euro. Überlegen Sie daher vorab, ob sich die Einschaltung eines Honorarberaters lohnt oder ob Sie die Beratung einer Verbraucherzentrale nutzen wollen.

■ Prüfen Sie auch, ob sich die Kombination mit preisgünstigen Förderdarlehen der KfW lohnt. Lassen Sie sich vom Baugeldanbieter aber genau vorrechnen, wie viel das bringt. Bestehen Sie darauf, die tilgungsfreien Zeiten für die KfW-Mittel zur rascheren Tilgung der teuren Hypothek nutzen zu können.

■ Schon heute an die Anschlussfinanzierung denken. Wer die Konditionen für 15 Jahre festschreibt, muss derzeit zum Beispiel mit durchschnittlich 2,46 Prozent Effektivzins rund 0,53 Prozentpunkte mehr als für Zehn-Jahres-Baugeld zahlen. Das ist ein deutlich höherer Aufschlag als in früheren Zeiten. Im Schnitt der vergangenen 20 Jahre klafften zwischen den 10- und den 15-Jahres-Konditionen allenfalls 0,39 Prozentpunkte Zinsunterschied. Das Plus beim Zinszuschlag spiegelt daher die höhere Planungssicherheit wider, welche die lange Zinsbindung gerade im derzeitigen Umfeld bietet. Weil Bauherren und Hauskäufer – nicht aber die Bank – das Darlehen nach Ablauf der ersten zehn Vertragsjahre jederzeit ohne Nachteil kündigen können, haben sie beste Chancen, sich trotzdem später die optimale Anschlussfinanzierung zu sichern.

■ Maximale Sicherheit kostet Geld. Wer ganz sicher sein will, unter der nächsten Zinswelle hindurchzutauchen, kann die aktuellen Minizinsen auch für 20 Jahre festschreiben. Dann gibt es das Darlehen über 220.000 Euro im Schnitt zwar erst zu 2,68 Prozent Effektivzins. Das klingt teuer. Doch wer es sich zugleich leisten kann, nicht nur den Zinszuschlag, sondern auch mehr als die üblichen ein bis zwei Prozent Anfangstilgung zu schultern, ist mit dieser Vertragsvariante absolut auf der sicheren Seite. Bei einer Anfangstilgung von rund 3,8 Prozent wird aus dem Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung ein Volltilgerdarlehen. Kurz: Dann ist der Kredit am Ende der Laufzeit komplett zurückgezahlt und der Bauherr garantiert schuldenfrei. Diese Form der Komplettfinanzierung wird zwar längst nicht von jeder Bank angeboten – vor allem regionale Institute wie Sparkassen und PSD-Banken tun sich damit noch schwer; doch immerhin bieten mittlerweile knapp zwei Drittel der untersuchten Anbieter auch Volltilgerdarlehen an. Im Schnitt müsste unser Kunde im Musterfall A für ein Volltilgerdarlehen über 220.000 Euro rund 1.185 Euro Monatsrate hinblättern. Da ÖKO-TEST für alle Musterfälle eine einheitliche Rate von 1.200 Euro im Monat unterstellt hat, wäre unser Testkunde bei zinsgünstigen Anbietern sogar noch vor Ablauf der 20 Jahre schuldenfrei. Das erklärt auch die negativen Restschulden in der Tabelle auf Seite 109. Sie weisen den Betrag aus, den die Kunden aufgrund der standardisierten Annahmen zu viel gezahlt hätten. In der Praxis kommt so etwas aber nicht vor. Vielmehr wird die Monatsrate bei Volltilgerdarlehen immer so angepasst, dass der Kredit regulär erst zum Ablauf der Zinsbindung getilgt ist.

Raus aus teuren Altverträgen

Auch Hausbesitzer können gegebenenfalls auf die derzeit günstigen Kredite umsteigen. Denn seit November 2002 haben Kreditnehmer beim Abschluss einer Baufinanzierung grundsätzlich ein Widerrufsrecht. Doch weil Verträge, die zwischen 2002 und 2010 abgeschlossen wurden, oft schludrig formuliert worden sind, ist die Widerrufsbelehrung in acht von zehn Fällen fehlerhaft – und damit unwirksam. In diesen Fällen können die Kunden ihren teuren Vertrag vorzeitig kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Allein dadurch können sie Tausende Euro sparen. Weil die Verträge streng genommen komplett rückabgewickelt werden müssen, gibt es eventuell sogar zu viel gezahltes Geld zurück. Doch Vorsicht: Der Widerruf löst oft erbitterten Streit mit der Bank aus, viele Institute mauern. Entweder sie lassen die Kunden nicht aus dem Vertrag oder sie verweigern derart „renitenten“ Kunden einen neuen Kredit. Wer den „Widerrufsjoker“ ziehen will, braucht daher fachliche Unterstützung. Die bieten Verbraucherzentralen und entsprechend versierte Anwälte. Die Prüfung des Altvertrags kostet im Schnitt 50 bis 70 Euro. Danach sollten Verbraucher gemeinsam mit ihrem Berater entscheiden, wie sie weiter vorgehen und ob sie ihre Rechte notfalls vor Gericht einklagen oder sich mit der Bank gegebenenfalls auf einen Vergleich einigen. Wichtig: Auch wenn die Widerrufsbelehrung eindeutig fehlerhaft war, sollte der Altkredit nie gekündigt werden, bevor ein neuer Geldgeber gefunden ist. Sonst muss der Verbraucher den Restkredit womöglich in einem Schlag auf den Tisch legen. Gefahr droht aber auch von der Politik. Weil der Bankenbranche Milliardenverluste drohen, macht sie sich derzeit beim Gesetzgeber für eine zeitliche Begrenzung für Widerrufe von Altverträgen stark. Noch lehnt die Politik das ab. Doch vor diesem Hintergrund ist auch nicht auszuschließen, dass die Rechtsprechung bankenfreundlicher wird.

Foto: EmiliaUngur/Shutterstock

■ Hohe Tilgung zahlt sich doppelt aus. Volltilgerdarlehen sind auf Basis der gegenwärtigen Konditionen aber nur etwas für Sicherheitsfanatiker oder Bauherren, die mit einem überdurchschnittlichen Zinsanstieg in 10 bis 15 Jahren rechnen. Wer dagegen erwartet, dass die Zinsen für Baugeld lediglich auf das Durchschnittsniveau der letzten 20 Jahre klettern, fährt mit einer Hypothek mit 15 Jahren Zinsbindung besser – vorausgesetzt, er steckt, wie ÖKO-TEST in seinen Musterfällen, so viel Geld wie möglich in die Tilgung und vergleicht die Angebote am Markt sehr sorgfältig. Denn eine hohe Anfangstilgung von rund vier Prozent sorgt dafür, dass nach Ablauf der 15-jährigen Zinsbindung schon drei Viertel des ursprüng lichen Kreditbetrags getilgt sind. Dadurch bleibt das Risiko für die Anschlussfi nanzierung überschaubar.

■ Ein Preisvergleich ist unerlässlich. Wer dann auch noch die Kreditangebote mehrerer Institute vergleicht und über die Konditionen verhandelt, kann kräftig sparen. Denn zwischen den besten und schlechtesten Angeboten liegen bei allen Modellfällen und Zinsbindungsfristen Zinsunterschiede von bis zu 1,5 Prozentpunkten – das geht ins Geld. So verlangen teure Anbieter bisweilen glatt 55 Prozent mehr Zinsen als die preisgünstigen im Test. Während der Testsieger bei Hypotheken mit 15 Jahren Zinsbindung, der Finanzvermittler Dr. Klein, mit dem regionalen Angebot der Sparkasse Mainfranken-Würzburg das Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung zum Beispiel zu 2,09 Prozent Effektivzins rauslegt, verlangt die Sparkasse Leipzig stolze 3,0 Prozent Effektivzins dafür. Bei der Barmenia-Versicherung ist das gleiche Darlehen sogar erst zu 3,25 Effektivzins zu haben, weil der Versicherer für Darlehen, die über einem Beleihungswert von 60 Prozent liegen, einen satten Zinszuschlag verlangt.

■ Bis zu 31.000 Euro Zinskosten sparen. In Euro und Cent umgerechnet summiert sich der Zinsunterschied zwischen Topund Flopangebot innerhalb von 15 Jahren auf happige 30.848 Euro. Soviel zahlt der Kunde bei der Barmenia allein während der Zinsbindung an Kreditkosten mehr. Noch extremer sind die Unterschiede bei Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung. Hier zahlt der Kunde beim teuersten Anbieter, wiederum der Barmenia-Versicherung, 3,15 Prozent Effektivzins für das 220.000 Euro hohe Darlehen, während der Vermittler MKIB als Spitzenanbieter mit 1,65 Prozent Effektivzins nur knapp die Hälfte davon verlangt. Dieser Unterschied summiert sich allein in den ersten zehn Jahren auf 27.637 Euro Mehrkosten beim teuren Anbieter.

■ Das Finanzierungsmodell entscheidet. Bei Baugeld lohnt es sich zudem, nicht nur auf die Zinsen, sondern auch auf die restlichen Kreditkonditionen zu achten. Idealerweise sollte die Bank ihren Kunden das Recht einräumen, zusätzlich zu den fest vereinbarten Raten jährlich fünf Prozent der Kreditsumme oder mehr als Sondertilgung einzuzahlen. So lassen sich die Schulden schneller tilgen, wenn der Kreditnehmer zwischenzeitlich zu Geld kommt. Zudem kann die Baufi nanzierung besser an wechselnde Einkommens- und Vermögensverhält nisse angepasst werden. Grundsätzlich ist das auch bei fast allen Banken möglich. Oft genug gibt es das Sondertilgungsrecht aber nur gegen einen Zinszuschlag von 0,05 bis 0,20 Prozent. Solche Offerten haben wir allerdings um einen Rang abgewertet, damit der Vergleich zu Instituten nicht hinkt, bei denen das Sondertilgungsrecht kostenlos bleibt. Daneben kann aber auch die Kombination verschiedener Finanzierungsbausteine über Top und Flop bei der Baufi nanzierung entscheiden.

■ KfW-Mittel senken die Kosten. Wer einen Neubau kauft oder eine Bestandsimmobilie erwirbt und sie energieeinsparend renoviert, kann sich alle energieeffi zienzsteigernden Maßnahmen zum Beispiel von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit besonders zinsgünstigen Darlehen und – je nach Energieeffi zienzklasse – auch mit Zuschüssen fördern lassen. Der Clou sind dabei nicht nur die besonders zinsgünstigen Darlehen der KfW. Wer die Fördermittel nutzt, bekommt vielmehr auch den Restkredit oft zu günstigeren Konditionen. Einige Banken geben die Provision, die sie für die Fördermittel erhalten, nahezu ungeschmälert an die Kunden weiter. Dann gibt es das KfW-Darlehen zum Beispiel mit einem Zinsrabatt von bis zu 0,3 Prozentpunkten. Oder sie behandeln die KfW-Mittel wie Eigenkapital des Kunden und können den Restkredit dann zu günstigeren Zinsen rauslegen. Denn grundsätzlich gilt: Die niedrigsten Zinsen zahlen Bauherren, die rund die Hälfte des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Das ist in der Praxis selten der Fall. Wer wie im ÖKO-TEST-Modellfall rund 70 Prozent des Kaufpreises finanzieren muss, zahlt einen Zinszuschlag. Es sei denn, der Bankkredit wird mit KfW-Mitteln kombiniert.

Minizinsen machen den Traum vom Eigenheim derzeit auch für Familien mit Kindern erschwinglich.


Foto: imago/emil umdorf

■ Der Mix macht es. Kein Wunder daher, dass nahezu alle Anbieter die Kombination mit KfW-Mitteln derzeit favorisieren. Einige Banken haben sogar von vornherein auf Angebote ohne KfW-Mittel komplett verzichtet. Denn die Nutzung der Fördermittel lohnt fast in jedem Fall. Im Schnitt lassen sich allein dadurch 2.500 bis 4.500 Euro Zinskosten sparen – je nachdem welche KfW-Programme der Anbieter unterstützt und wie gut die Fördermittel und Bankdarlehen aufeinander abstimmt werden. Spitzenreiter bei den KfW-Kombikrediten mit 15 Jahren Zinsbindung für das Bankdarlehen ist zum Beispiel die Interhyp, die eine Hypothek der Sparkasse Pfaffenhofen mit einem KfW-Darlehen aus dem Energieeffizienzprogramm der KfW kombiniert, das wahlweise binnen 10 oder 15 Jahren getilgt wird. Im ersten Fall ist die Hypothek von der Sparkasse etwas teuer, weil zunächst das KfW-Darlehen mit hoher Rate getilgt wird und erst im Anschluss eine höhere Tilgung in den Bankkredit fließt. Im zweiten Fall wird von Anfang an mehr Geld in die Bankfinanzierung gesteckt, die es dadurch etwas zinsgünstiger gibt. Dennoch ist die zweite Variante insgesamt einen Tick teurer.

Kredite von der Stange statt Maßanzug. Das Interhyp-Beispiel zeigt: Welche Kombination optimal ist, muss man immer individuell durchrechnen. So viel Mühe machen sich aber die wenigsten Anbieter. So fiel zum Beispiel lediglich fünf Banken im Test auf, dass unsere Musterkunden ein Haus erwerben, für das die KfW aufgrund des hohen Energieeffizienzstandards nicht nur ein günstiges Darlehen, sondern auch noch einen zusätzlichen Tilgungszuschuss – von 2.500 Euro im Musterfall – spendiert. Da bei Nutzung des Zuschusses mehr Geld für die Finanzierung zur Verfügung steht, lassen sich die Musterangebote mit Tilgungszuschuss nicht sauber mit den anderen vergleichen – und sind deshalb ohne Bewertung geblieben. Das ist eigentlich schade. Denn nur Institute, die alle Fördertöpfe berücksichtigen, können ihren Kunden auch eine optimal maßgeschneiderte Finanzierung bieten. Wie die aussehen kann, verriet im Test aber lediglich die Umweltbank. Sie präsentierte als einziges Institut im Test einen Tilgungsplan mit Zuschuss, bei dem auch die Raten von Bank- und KfW-Darlehen optimal aufeinander abgestimmt und mehrfach angepasst wurden. Denn KfW-Darlehen bleiben im Minimum ein Jahr ab Zusage tilgungsfrei. In dieser Zeit zahlt der Kunde für die KfW-Mittel nur die Zinsen. Den Rest der Monatsrate sollte er in dieser Zeit sinnvollerweise zur rascheren Tilgung des teureren Bankdarlehens nutzen, sofern die Bank solche Sondertilgungen zulässt. Das fiel aber nur der Umweltbank und der Debeka auf. Bei allen anderen Anbietern musste ÖKO-TEST nachjustieren und aus Vergleichsgründen einheitliche Zahlungsströme für die jeweilige Laufzeit unterstellen.

Abkürzungen: KfW-153 = Darlehen aus dem Förderprogramm 153 für den Bau oder Ersterwerb eines neuen KfW-Effizienzhauses. KfW- 124 = Darlehen aus dem Förderprogramm 124 zur Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum. Bei den Angaben in Klammern wie zum Beispiel (10/2/10) steht die erste Zahl, hier „10“, für die Laufzeit des KfW-Darlehens, die zweite Zahl, hier die „2“, für die tilgungsfreien Jahre und die dritte Zahl, hier die „10“, für die Zinsbindungsfrist.
Anmerkungen: 1) Restschuld unter Annahme von 21 tilgungsfreien Monaten für das KfW-Darlehen 2) Restschuld unter Annahme von neun tilgungsfreien Monaten für das KfW-Darlehen. 3) KfW-Darlehen mit 2.500 Euro Tilgungszuschuss gerechnet, da Haus dem Energieeffizienzstandard 55 entspricht. 4) Restschuld unter Annahme von neun tilgungsfreien Monaten für das KfW-Darlehen. Sondertilgungsrechte sind beim Bankdarlehen nicht oder nur gegen Zinszuschlag möglich. 5) Sondertilgungsrechte sind beim Bankdarlehen nicht oder nur gegen Zinszuschlag möglich. 6) Sondertilgungen beim Bankdarlehen nicht oder nur gegen Zinszuschlag möglich. KfW-Darlehen mit 21 tilgungsfreien Monaten berechnet. 7) KfW-Darlehen mit 21 tilgungsfreien Monaten berechnet. 8) KfW-Darlehen mit neun tilgungsfreien Monaten berechnet. 9) Sondertilgungen beim Bankdarlehen nicht oder nur gegen Zinszuschlag möglich. Vermittlung über: HUK Coburg Vermittlungsgesellschaft für Finanzdienstleistungen. 10) Für jedes Darlehen 0,60 Euro Gebühr für Kontoauszug pro Jahr. Sondertilgungen beim Bankdarlehen nicht oder nur gegen Zinszuschlag möglich. KfW-Darlehen mit neun tilgungsfreien Monaten berechnet. 11) KfW-Darlehen mit 2.500 Euro Tilgungszuschuss und 21 tilgungsfreien Monaten berechnet. Grundsätzlich sind die Konditionen für Baugeld bei der Umweltbank vom Energiestandard abhängig. In den Musterfällen entspricht das Haus dem Energieeffizienzstandard 55. 12) Die Zinskonditionen gelten nur für Bestandskunden, die bereits seit sechs Monaten ein Konto bei der Bank besitzen und aktiv nutzen. 13) Der Rest vom Monatsbeitrag für das KfW-Darlehen dient hier zur schnelleren Tilgung des teureren 17.000-Euro-Darlehens. 14) Kontoauszugskosten von 15 Euro im Jahr für das Darlehen der Sparkasse. 15) Ersparter Monatsbetrag für das KFW-Darlehen in der tilgungsfreien Zeit fließt als Sondertilgung auf das teurere Darlehen von 110.000 Euro. Legende: Anbieter mit gleichem Rang sind in jedem Modellfall nach der Restschuld sortiert, die sich ergibt, wenn das Darlehen während der Zinsbindung mit einer Monatsrate von 1.200 Euro bedient wird. Zur Ermittlung des Ranges wurde bei den Hypothekendarlehen in jedem Modellfall und in jedem Laufzeitenbereich die Differenz zwischen höchster und niedrigster Restschuld nach Ablauf der jeweiligen Zinsbindung ermittelt und in sechs gleich große Klassen geteilt. Sofern der Baugeldgeber keine oder keine kostenfreie Sondertilgung bis zu fünf Prozent der Kreditsumme im Jahr zulässt, wurde das Angebot jeweils eine Rangklasse niedriger eingestuft. Auch bei den Hypothekendarlehen, die mit einem KfW-Förderkredit kombiniert wurden, ist durchgängig eine Monatsrate von 1.200 Euro unterstellt, mit welcher der Bankkredit und das KfW-Darlehen bedient werden. Da in der tilgungsfreien Zeit nur die Zinsen für den KfW-Kredit gezahlt werden müssen, hat ÖKO-TEST unterstellt, dass der Rest der Monatsrate für den KfW-Kredit unmittelbar als Sondertilgung für das Hypothekendarlehen eingesetzt wird. Sofern die Bank keine oder kostenfreien Sondertilgungen zulässt, wurde dieser Betrag bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist auf einem Tagesgeldkonto gesammelt, mit 0,5 Prozent verzinst und erst am Ende der Zinsbindung mit der Restschuld verrechnet. Nach dem gleichen Schema ist ÖKO-TEST vorgegangen, falls das KfW-Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung für die Hypothek bereits zurückgezahlt ist.
Die Testmethoden finden Sie im Internet unter www.oekotest.de → Suchen → „T1410“ eingeben.
Stand: Zinskonditionen vom 18. August 2014.

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Darauf sollten Kreditnehmer achten

Foto: sergign/Shutterstock

Preisvergleich: Wer nur bei der Hausbank nach Baugeld fragt, verschenkt oftmals Zehntausende von Euro. Denn freiwillig rückt kein Institut die besten Baugeldkonditionen heraus. Deshalb sollten Verbraucher bereits vor dem Gespräch mit der Bank mehrere Vergleichsangebote einholen und hart mit dem Institut verhandeln.

Kreditkonditionen: Einfluss auf den Zinssatz haben einerseits die Höhe des Kreditbedarfs und die Bonität des Kunden. Aber auch die Höhe des Tilgungssatzes und die Gestaltung der Finanzierung spielt eine entscheidende Rolle. Spitzenkonditionen gibt es, wenn der Kunde nur rund 60 Prozent des Beleihungswerts der Immobilie (oder umgerechnet rund 50 Prozent vom Kaufpreis) an Kredit benötigt. Wer nur 20 bis 30 Prozent vom Kaufpreis inklusive Nebenkosten als Eigenkapital mitbringt, zahlt einen Zinsaufschlag von 0,15 bis 0,25 Prozent. Vollfinanzierungen ganz ohne Eigenkapital sind dagegen mittlerweile eine Rarität und kosten ein Zinsplus von bis zu 1,8 Prozent.

KfW-Mittel: Wer die Möglichkeit hat, sein Haus mit Fördermitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau zu finanzieren, bekommt auch den Restkredit oft zu günstigeren Konditionen. Doch Vorsicht: Nicht jede Bank unterstützt zugleich jedes KfW-Programm. Bauherren sollten sich daher vorher schlaumachen und die Bank dann gezielt auswählen. Besonders beliebt sind derzeit Mittel zur Förderung der Energieeffizienz. Für jede Wohneinheit lässt die KfW hier ein bis zu 50.000 Euro zinsverbilligtes Darlehen springen. Der Zinssatz hängt von der Tilgungsrate für den KfW-Kredit ab. Zudem gibt es bis zu 5.000 Euro Tilgungszuschuss, wenn das Haus besonders energieeffizient ist. Bei Bestandsimmobilien können bis zu 75.000 Euro zinsgünstiger Kredit oder 50.000 Euro bei Einzelmaßnahmen und bis zu 17,5 Prozent der Darlehenssumme (maximal 13.125 Euro) als Tilgungszuschuss lockergemacht werden. Daneben gibt es spezielle Förderprogramme für erneuerbare Energien oder für den barrierereduzierenden Umbau von Bestandsimmobilien. Nähere Informationen zu den Programmen gibt es auf der Homepage der KfW unterwww.kfw.de/inlandsfoerderung/ Privatper sonen/index-2.html

Kreditlaufzeit: Keine Angst vor langen Kreditlaufzeiten. Die kosten zwar bis zu 0,75 Prozentpunkte Zinszuschlag. Dafür kann der Kreditnehmer das Darlehen nach zehn Jahren jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist (maximal sechs Monate) ablösen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Im derzeitigen Zinstal kann es sich daher lohnen, die Konditionen möglichst lange festzuschreiben. In unserem Musterfall zahlt sich die 15-jährige Zinsbindung aus, wenn die Baugeldzinsen in zehn Jahren über 4,5 bis 5,11 Prozent liegen. Die 20-jährige Zinsbindung lohnt, wenn sie über 4,6 bis 5,25 Prozent steigen.

Monatsbelastung: Da die Zinsen extrem niedrig sind, sollten Bauherren und Erwerber gleich von Anfang an eine möglichst hohe Tilgungsrate von drei oder vier Prozent vereinbaren. Wer sich das nicht leisten kann, sollte sich eine günstigere Immobilie suchen oder ganz auf den Eigenheimerwerb verzichten. Das gilt zumindest für Bauherren, die nur eine begrenzte Zinsbindungsdauer wählen. Denn bei steigenden Zinsen laufen sie andernfalls Gefahr, die Raten für die Anschlussfinanzierung kaum noch schultern zu können. Eine hohe Tilgung spart zudem Kreditkosten. Wer wie in unserem Musterfall ein zinsgünstiges Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung und 2,09 Prozent Effektivzins wählt, spart im Vergleich zu einem Durchschnittsangebot mit zehn Jahren Zinsbindung und 1,94 Prozent Effektivzins glatt 13.328 Euro Zinskosten allein durch die Wahl der optimalen Zinsbindung.

Kreditprovisionen: Banken und Baugeldvermittler arbeiten mit zahlreichen Kreditinstituten, Sparkassen und Versicherungen zusammen. Für die Vermittlung der Baudarlehen bekommen sie eine Provision, die auf den Zinssatz aufgeschlagen wird. Die Provision kann 0,1 bis 0,5 Prozentpunkte bis hin zu 1 Prozent betragen und ist verhandelbar. Verbraucher sollten immer danach fragen und sich die Gebühr ausweisen lassen.