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TEST Immobilienrenten: Rente aus Stein


ÖKO-TEST Magazin - epaper ⋅ Ausgabe 3/2013 vom 22.02.2013

Zu wenig Geld im Alter? Ruheständler können ihr Eigen heim neuerdings beleihen, um die Rente aufzubessern. Das Modell ist aber nicht ohne Tücke – und die Zusatzrente oft viel zu klein.


Das eigene Haus gilt 85 Prozent Deutschen als verlässlichste Form der Altersvorsorge. Das belegt eine Umfrage des Marktforschungsinstituts Forsa im Auftrag von Union Investment vom Ende vergangenen Jahres. Fast jeder Dritte, der zusätzliches Geld für das Alter auf die hohe Kante legt, will dieses zudem ausschließlich in den Bau oder Kauf eines Eigenheims investieren – so eine repräsentative Studie der Postbank in ...

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... Zusammenarbeit mit dem Institut für Demoskopie Allensbach vom Herbst 2012. Doch das Eigenheim mag noch so hoch im Kurs stehen. Nur wenn es bis Rentenbeginn wirklich schuldenfrei ist, bringt es seinen Besitzern im Alter einen Vorteil in Form Mietersparnis. Die allein reicht zusammen mit der gesetzlichen Rente aber nur selten aus, um die Lebenskosten im Alter finanzieren oder gar den bis dahin gewohnten Lebensstandard zu halten. Das gilt vor allem für Ruheständler, die jahrzehntelang jeden Cent in die eigene Immobilie gesteckt haben. Zusätzliches Vermögen ist dann oft nicht vorhanden. Auch viele Freiberufler und Gewerbetreiben de haben ihr Geld in die eigene Immobilie gesteckt, dafür aber nicht selten die sonstige finanzielle Absicherung im Alter vernachlässigt. Kurz: Sie sind zwar vermögend, aber trotzdem knapp bei Kasse.

Foto: A-Rochau/fotolia.com

Nach Angaben des Statistischen Bundesamts besitzen rund 51 Prozent der Seniorenhaushalte im Alter zwischen 65 und 69 Jahren eine Immobilie. Aber die Geldmittel sind knapper, als sie dachten. In jedem zweiten Singlehaushalt über 65 liegt das Monatseinkommen unter 1.250 Euro netto. Rund 20 Prozent der Seniorenehepaare müssen mit weniger als 1.500 Euro netto im Monat auskommen. Bei derart knappem Budget können schon steigende Nebenkosten für das Eigenheim die Haushaltskasse über Gebühr belasten, von zusätzlichem Geldbedarf für einen altersgerechten Umbau der Immobilie, die Beschäftigung eines Pflegedienstes oder schlicht einer Putzhilfe sowie dem Wunsch nach etwas Luxus im Alter ganz zu schweigen.

Der einfachste Weg zu mehr Geld im Alter wäre oft der Verkauf des Hauses und der Umzug in eine kleinere Mietwohnung. Wird der Verkaufserlös in einen guten Auszahlplan oder eine Sofortrente investiert, lässt sich daraus eine auskömmliche Zusatzrente generieren. Ein solcher Schritt erscheint vielen Senioren jedoch wie ein Offenbarungseid. Sie haben Jahrzehnte für das Eigenheim geschuftet und die Schulden abgetragen, obendrein ein Großteil ihres Lebens dort verbracht. Den mühsam aufgebauten Schatz jetzt wieder aus der Hand zu geben, fällt daher schwer. Außerdem müssten sie womöglich Jahr für Jahr steigende Mietkosten schultern. Das lässt die Zusatzrente netto schnell wieder zusammenschmelzen, so dass unterm Strich trotz Hausverkauf weit weniger als das erhoffte Plus zum Leben übrig bleibt.

Neuerdings gibt es aber auch andere Lösungen. Reicht das Geld im Alter nicht aus, kann die schuldenfreie Immobilie auch direkt in eine Zusatzrente umgewandelt werden. „Eat your brick“ – „Verzehr dein Haus“ heißt das Modell etwas flapsig in den USA, dem Mutterland der Rentenhypotheken. Dort ist diese Form des Immobilienverzehrs ebenso wie in England schon seit den 80er-Jahren fester Bestandteil der Alterssicherung. Auch in Spanien, Schweden, Finnland und Frankreich hat das Modell, im Alter zusätzliche Liquidität aus dem Eigenheim zu holen, in den vergangenen Jahren Furore gemacht. Hierzulande kommt das Geschäft mit Immobilienrenten dagegen erst seit wenigen Jahren und auch nur sehr zögerlich in Gang. ÖKO-TEST hat die ersten heimischen Angebote jetzt unter die Lupe genommen und sich am Beispiel eines 70-jährigen Ehepaares, das ein Haus im Wert von 300.000 Euro besitzt, einmal vorrechnen lassen, wie viel Geld sich im Alter aus der Immobilie locker machen lässt.


Verkaufen, verschulden oder verrenten – jedes Modell ist anders


Das Testergebnis

335 bis 863 Euro Rente, 69.800 bis 200.000 Euro auf einen Schlag. Die derzeit 14 am Markt befindlichen Anbieter offerieren unserem Musterehepaar extrem unterschiedliche Leistungen, die sich zudem nur schwer vergleichen lassen. So sind je nach Anbieter zwischen 335 Euro für eine lebenslange oder 863 für eine zeitlich befristete Monatsrente drin. Alternativ können die Senioren eine einmalige Auszahlung von bis zu 200.000 Euro locker machen, beispielsweise um das Haus altersgerecht umzubauen. Wer sich die Offerten näher anschaut, wird aber schnell feststellen: Kein Angebot gleicht dem anderen. Immobilienrenten sind noch lange kein standardisiertes Produkt. Bei jeder Offerte wird nicht nur anders gerechnet, auch die Modelle unterscheiden sich. Denn je nachdem muss das Haus verkauft, verschuldet oder verrentet werden. Das hat nicht nur Einfluss auf die Höhe der Rente, sondern auch darauf, was dem Ehepaar bleibt, wenn es seine Pläne ändert, bzw. ob und wie viel vom Haus noch für die Erben übrig bleibt.
Kleines Geld für ein großes Haus. Die erste Enttäuschung, die potenzielle Interessenten verkraften müssen, sind die niedrigen Erträge, die das „Verfrühstücken“ der Immobilie bringt. In den Produkten sind jede Menge Sicherheitspuffer einkalkuliert, für den Fall, dass der Kunde deutlich älter wird als erwartet oder dass sich die Immobilie nach dessen Tod nicht so gut verkaufen lässt wie geplant. Auch das aktuelle Zinsänderungsrisiko ist eingepreist. Darüber hinaus müssen die Kunden meist sämtliche Nebenkosten des Geschäfts, wie Gebühren für Gutachter, Notar und Grundschuldbestellung tragen.

Hausbesitzer sind zwar vermögend , im Alter aber trotzdem oft knapp bei Kasse. Immobilienrenten sollen das Problem lösen.


Foto: ArTo/fotolia.com

Nur selten gibt es eine lebenslange Zusatzrente. Lediglich drei der untersuchten Anbieter, die Deutsche Grundstücksrente, die R+V Lebensversicherung a. G. und die Stiftung Liebenau, eine vor allem in der Alten- und Behindertenhilfe tätige Stiftung, bieten sie derzeit überhaupt an. Während die R+V unserem Musterehepaar mickrige 335,29 Euro lebenslange Rente zusagt, stellt die Deutsche Grundstücksrente mit 693 Euro mehr als das doppelte in Aussicht. Das Angebot der R+V klingt daher nach Abzocke, ist es aber nicht. Denn bei der R+V Offerte, die bundesweit über die Volksund Raiffeisenbanken vertrieben wird, handelt es sich um eine sogenannte Umkehrhypothek. Die Grundidee bei dieser Form des Verzehrs der eigenen Immobilie ist fast immer gleich: Der Hausbesitzer nimmt auf einen Teil seiner Immobilie einen Kredit auf und bekommt dafür im Gegenzug eine monatliche Rente. Zudem bleibt das Ehepaar Eigentümer seiner Immobilie und kann weiter mietfrei wohnen. Als Sicherheit für den Kredit wird eine Grundschuld eingetragen. Der Clou dabei: Die Senioren müssen keine Raten für diese Form des Darlehens zahlen. Anders als bei einer herkömmlichen Hypothek werden Zins- und Tilgungszahlungen während der Laufzeit gestundet und erst bei Vertragsende zusammen mit der Kreditsumme fällig. Im Fachjargon spricht man deshalb auch von einer Umkehrhypothek. Denn im Gegensatz zu einem normalen Baukredit, der Jahr für Jahr abgetragen und somit immer kleiner wird, baut sich die Schuldenlast bei der Umkehrhypothek durch die gestundeten Zinszahlungen mit den Jahren immer stärker auf. Am Ende steht der Immobilienbesitzer dann mit dem Zwei-, Drei- oder gar Vierfachen der ausgezahlten Summe in der Kreide. Über den rasant wachsenden Schuldenberg müssen sich die Rentner dennoch keinen Kopf zerbrechen. Denn die Rückzahlung der Umkehrhypothek wird erst nach dem Tod der Senioren fällig oder aber bei Umzug in ein Pflegeheim sowie bei vorzeitigem Verkauf des Hauses. Das Risiko, dass die Schuldenlast zu diesem Termin womöglich ein Vielfaches des Hauswertes ausmacht, trägt zudem der Anbieter. Aus diesem Grund wird bei den meisten Umkehrhypotheken jedoch eine knallharte Risikobremse eingebaut. Das drückt erheblich auf die Rente, die der Kunde letztlich erhält.
Beim sofortigen Verkauf sind lebenslang 420 bis 693 Euro Monatsrente drin. Auch bei der Stiftung Liebenau und der Deutschen Grundstücksrente fallen die lebenslangen Leibrenten mit 420 bzw. 693 Euro für das 300.000 Euro teure Haus nicht gerade üppig aus, liegen aber schon deutlich über der Offerte der R+V. Das liegt am anderen Modell. Die Eigenheimbesitzer müssen sich bei diesen beiden Offerten für den sofortigen Verkauf ihres Hauses entscheiden. Sie können aber weiterhin bis an ihr Lebensende darin wohnen bleiben. Das wird durch ein im Grundbuch eingetragenes, lebenslanges Wohnrecht garantiert. Der Wert des Wohnrechts wird jedoch in die Rente einkalkuliert – und schmälert deren Höhe. Dafür baut sich – anders als bei der Umkehrhypothek – kein Schuldenberg auf, der irgendwann getilgt werden muss. Im Gegenteil. Falls die Senioren ihr Häuschen nach einigen Jahren aufgeben und beispielsweise in ein Pflegeheim ziehen, werden ihnen nicht nur die Restrenten weitergezahlt. Auch der Restwert des Wohnrechtes steht noch zur Verfügung. „Wer möchte kann sein Wohnrecht sogar tauschen und gegebenenfalls eine Mietgutschrift für eine altengerechte Wohnung der Stiftung Liebenau mitnehmen“, erläutert zum Beispiel Christoph Sedlmeier, Leiter der Strategischen Entwicklung bei der Stiftung Liebenau. Ähnliche Einzelfalllösungen bieten auch die Caritas-Stiftungen an.

Zeitrenten: 20 Jahre lang jeden Monat 500 Euro. Wer sich für eine zeitlich befristete Rente entscheidet, kann deutlich mehr Geld locker machen. Zeitlich befristete Renten werden zudem von weit mehr Anbietern offeriert. Unser Musterehepaar kann – je nach Region – immerhin zwischen bis zu sechs verschiedenen Anbietern wählen. Allerdings sind auch zeitlich befristete Immobilienrenten kein standardisiertes Produkt. Jeder Anbieter interpretiert die Rahmenbedingungen etwas anders, zudem variieren auch die Modelle. In unserem Musterfall bietet die Caritas-Stiftung bei einem Hausverkauf auf Zeitrentenbasis 500 Euro Monatsrente für 20 Jahre an. Daneben sichert sie den Hausbesitzern ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie zu. Wollen die Senioren ihr Einkommen lediglich für zwölf Jahre aufbessern, rückt die Stiftung Liebenau sogar 725 Euro plus lebenslanges Wohnrecht raus. Das große Plus bei diesen Zeitrentenmodellen: Nach Ablauf der Rentenzahlphase müssen sich die Senioren zwar wieder mit ihrer gesetzlichen Rente begnügen. Sie können aber weiter im Haus wohnen bleiben und profitieren daher von der Mietersparnis. Darüber hinaus müssen sie keine Instandhaltungskosten für das Haus schultern. Die trägt meist der Käufer. Außerdem haben die Senioren – anders als bei der Umkehrhypothek – keinen hohen Schuldenberg angesammelt, den sie oder ihre Erben abtragen müssen.
Im hohen Alter noch umziehen? Die Sparkassen kalkulieren ihre Zeitrenten meist auf Basis einer Umkehrhypothek. Laufzeiten von mehr als 15 Jahre sind dabei nur selten drin. In dieser Zeit würde die Sparkasse Pforzheim-Calw unserem Musterehepaar immerhin 700 Euro Monatsrente zahlen. Bei der Immobilienrente der Deutschen Grundstücksrente gibt es dagegen nur 540,55 Euro. Die Sparkasse am Niederrhein lockt mit 863 Euro Monatsrente. Die sind aber streng genommen nur für die ersten fünf Jahre sicher, dann muss der Zinssatz für die Umkehrhypothek neu ausgehandelt werden. Die beiden Konkurrenzangebote sind dagegen von vornherein mit variablen Zinsen kalkuliert. Das zeigt: Ein Grund für die stark unterschiedlichen Monatsrenten sind die verschiedenen Zinskonditionen. Alle drei Anbieter kalkulieren aber auch mit unterschiedlichem Sicherheitspuffer, um die Gefahr einer Überschuldung zu bannen. Das Problem der Umkehrhypotheken: Nach Ablauf der vereinbarten Vertragszeit wird das Darlehen samt Zinsschuld fällig. Verfügen die Senioren über kein weiteres Zusatzvermögen, müssen sie die Gesamtsumme notfalls aus dem Hausverkauf bestreiten. Zwar versichern die Sparkassen, dass sie die dann hochbetagten Senioren keinesfalls aus ihrer Immobilie werfen. Dennoch eignen sich diese drei Produkte nur für Senioren, die von vornherein ganz genau wissen, dass sie später noch zu Vermögen kommen oder irgendwann zum Beispiel in ein Wohnstift oder andere betreute Wohnformen umziehen wollen.
80.000 Euro durch den Verkauf des Grundstücks. Eine weitere Option zur Immobilienverrentung hat die Deutsche Grundstücksrente im Angebot. Bei ihrem Grundstückskapital genannten Produkt können Hausbesitzer zum Beispiel durch einen Grundstücksverkauf gegen Erbbaurecht Kapital aus der Immobilie ziehen. Dabei wechselt nur das Grundstück, nicht aber die Immobilie, zum aktuellen Wert den Besitzer. Der erwirbt im Gegenzug ein bis zu 99 Jahre laufendes Erbbaurecht, das ihm die weitere Nutzung des Grundstücks gegen Zahlung einer monatlichen „Bodenmiete“, dem Erbbauzins, erlaubt. Im Musterfall können die Senioren so 80.000 Euro locker machen. Dafür müssen sie künftig aber 300 bis 400 Euro Erbbauzins im Monat zahlen. „Das Modell ist vor allem für Besitzer vermieteter Immobilien interessant. Die können weiterhin die Mieterträge aus ihrer Immobilie ziehen und den Erbbauzins sogar steuerlich absetzen“, erläutert Klaus Secker, Geschäftsführer des Ahrensburger Immobiliendienstleisters, der sich auf Konzeption und Vermittlung von Immobilienrentenprodukten aller Art spezialisiert hat.

Vor Unterschrift unter einen Vertrag sollten Senioren das angebotene Modell auf Herz und Nieren prüfen und ggfs. mit den Erben auch die Risiken besprechen.


Foto: Gina Sanders/fotolia.com

100.000 bis 200.000 Euro auf einen Schlag. Es gibt aber auch ganz andere Alternativen. Eine Umkehrhypothek können sich Ruheständler mit schuldenfreiem Eigenheim auch selbst zusammenstellen. Denn immer mehr Banken und Versicherer bieten ganz normale Hypotheken speziell für Senioren an. Sie sind angesichts niedriger Zinsen meist rentabler als die Angebote im Test. Unser Musterehepaar könnte für sein Eigenheim zum Beispiel auf einen Schlag bis zu 200.000 Euro zu günstigen Konditionen lockermachen. Die Ergo Versicherung verlangt zum Beispiel für ihre Standard-Seniorenhypothek mit 20 Jahren Zinsbindung derzeit lediglich 3,04 Prozent Effektivzins und rückt einen Kredit in Höhe von maximal 50 Prozent des aktuellen Verkehrswerts der Immobilie raus. Im Musterfall sind das 150.000 Euro. Dafür werden monatlich 373,75 Euro Zinsen fällig. Wenn die Senioren den Kreditbetrag in einen 20-jährigen Auszahlplan mit 3,0 Prozent Zinsen stecken, wie ihn derzeit zum Beispiel die Bausparkasse Mainz offeriert, streichen sie monatlich rund 826,76 Euro zusätzlich ein. Nach Abzug der Darlehenszinsen bleiben ihnen daher immer noch gut 453 Euro Zusatzrente. Nach 20 Jahren ist das Geld allerdings aufgebraucht und der Kredit muss getilgt werden. Wer die Zusatzrente nur zehn Jahre braucht, kann auf diese Weise sogar bis zu 1.060 Euro Monatsrente erlösen. Das zeigt: Die Idee einer Immobilienrente ist gut, aber die bisherigen Angebote sind durch die einkalkulierten Absicherungskosten viel zu teuer. Große Sprünge sind mit der deutschen Variante der Immobilienzusatzrente daher selten drin.

ÖKO-TEST rät

• Jedes Immobilienrentenmodell hat seine speziellen Chancen und Risiken. Individuell maßschneidern lässt sich die Kombination aus Rentenhypothek plus Auszahlplan.

• Wer aus seinem Haus partout nicht ausziehen will, muss abwägen: Die Umkehrhypothek ist teuer, aber flexibler. Ein Verkauf des Hauses auf Rentenbasis bringt dafür eine höhere Rente.

• Das A und O beim Hausverkauf auf Rentenbasis ist ein solider, zahlungskräftiger Käufer. Sichern Sie sich daher im Kaufvertrag mit einer Rückabwicklungsklausel für den Notfall ab.

Kompakt: Wege zum Geld I

Umgekehrte Hypothek
Bei der umgekehrten Hypothek beleiht der Hausbesitzer seine Immobilie und bekommt im Gegenzug eine monatliche Rente oder einen einmaligen Kapitalbetrag dafür. Nach geltendem Recht sind die Auszahlungen steuerfrei. Zugleich kann der Eigentümer weiter in seinem Haus oder seiner Eigentumswohnung leben. Als Sicherheit für den Kredit wird lediglich eine Grundschuld eingetragen. Für das Darlehen fallen während der Laufzeit keine Raten an. Zins- und Tilgungszahlungen werden gestundet. Sie erhöhen Jahr für Jahr den Kredit und sind erst bei Vertragsende zusammen mit der Kreditsumme fällig. Zurückgezahlt werden muss die Umkehrhypothek üblicherweise erst nach dem Tod der Senioren oder aber bei Umzug in ein Pflegeheim oder sonstigem Auszug – und zwar notfalls aus dem Verkauf des Hauses. Alternativ können Erben das Darlehen aus eigenem Vermögen zurückzahlen oder es mithilfe eines neuen Kredits ablösen.

Verkauf gegen Leibrente
Bei einem Hausverkauf auf Leibrentenbasis wechselt die Immobilie gleich zu Vertragsbeginn den Eigentümer. Die bisherigen Besitzer können aber weiter in der Immobilie wohnen bleiben. Dazu wird ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. Der Wert des Wohnrechts wird bei Berechnung der Leibrente aber abgezogen. Denn der Rentner verkauft ja sein Haus und müsste im Gegenzug eigentlich Miete dafür zahlen. Üblicherweise trägt der neue Besitzer alle Instandhaltungskosten. Solche Details können im Vertrag aber auch anders geregelt werden. Neu sind Kombinationen aus zeitlich begrenzter Rente plus lebenslangem Wohnrecht. Das bringt anfangs etwas mehr Geld. Bei vorzeitiger Kündigung gibt es die noch ausstehenden Renten sowie den Restwert des Wohnrechts zurück.

Kompakt: Wege zum Geld II

Renten- oder Seniorenhypothek
Rentenhypotheken sind ganz normale Immobiliendarlehen, die aber speziell für Senioren zugeschnitten sind. Die Laufzeit kann bis an das Lebensende der Senioren reichen, wobei die Zinsen je nach Anbieter für die Dauer von 5, 10, 15 Jahren oder gleich für die gesamte Laufzeit festgeschrieben werden. Wer mit der Rentenhypothek verlässlich kalkulieren will, stimmt die Zinsbindung daher auf die gewünschte Vertragslaufzeit ab. Anders als bei der Umkehrhypothek müssen Senioren die laufenden Zinskosten aber regelmäßig aus ihrem Einkommen bestreiten. Tilgungszahlungen sind ebenfalls möglich, aber nicht zwingend vorgeschrieben. Getilgt wird die Rentenhypothek ebenso wie die Umkehrhypothek am Ende der Laufzeit entweder aus dem Hausverkauf oder durch sonstiges Vermögen. Im Erbfall sind auch Umschuldungen oder Verlängerungen des Darlehens möglich. Wird das Geld aus der Rentenhypothek in einen Auszahlplan eingezahlt, können Senioren sich ihre eigene Immobilienrente basteln und diese ganz auf ihre persönlichen Bedürfnisse maßschneidern. Einzige Bedingung: Das Geld muss sicher investiert werden. Risikoreiche Anlageformen sind für einen Verzehrplan nicht geeignet.

Foto: Starpics/fotolia.com

Kompakt: Wege zum Geld III

Grundstücksverkauf gegen Erbpacht
Wer nur einen begrenzten Betrag aus der Immobilie entnehmen will, kann auch das Grundstück, auf dem das Eigenheim oder ein Mietshaus steht, gegen Erbbaurecht verkaufen. Damit lassen sich etwa 90 bis 100 Prozent vom Grundstückswert lockermachen. Im Gegenzug wird ein sogenanntes Erbbaurecht im Grundbuch eingetragen. Das sichert dem Hausbesitzer für die Dauer von bis zu 99 Jahren das Recht zu, auf dem nun fremden Boden weiterhin ein Haus zu besitzen oder zu bauen. Das Erbbaurecht kann sogar vererbt, verkauft oder belastet werden. Allerdings müssen die Senioren dem Grundstückskäufer ab sofort eine monatliche „Bodenmiete“ zahlen, den sogenannten Erbbauzins. De facto verkaufen sie also ihr Grundstück und leasen es sich gleichzeitig wieder zurück. Das Modell ist flexibler als der Verkauf auf Leibrentenbasis, weil die Senioren die Immobilie behalten. Gut geeignet ist es vor allem für Häuser mit Einliegerwohnung oder für Mietimmobilien. Denn aus den Mieteinnahmen lässt sich der Erbbauzins nicht nur locker finanzieren, oft bleibt auch noch ein ansehnliches Plus. Obendrein winken Steuervorteile, denn der Erbpacht kann steuerlich abgesetzt werden.

Foto: Robert Kneschke/fotolia.com