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Test Wohn-Riester-Darlehen: TEST Wohn-Riester-Darlehen: Mit Riester ins Eigenheim


ÖKO-TEST Spezial Geld & Versicherungen - epaper ⋅ Ausgabe 1/2010 vom 01.03.2010

Nach der Riester-Geldrente bieten Banken und Bausparkassen jetzt auch Wohn-Riester-Produkte an. Damit werden Immobilien als Altersvorsorge gefördert. ÖKO-TEST hat geprüft, ob sich die neuen Angebote lohnen.


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Foto: Fancy

Die staatliche Finanzspritze zur Förderung der Altersvorsorge können Bundesbürger ab sofort auch nutzen, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren. Neben Bank- und Fondssparplänen sowie Rentenversicherungen zum Aufbau einer Riester-Geldrente sind seit Ende vergangenen Jahres erstmals auch Produkte zum Aufbau einer sogenannten Eigenheimrente am Markt. Die entsprechenden ...

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Die staatliche Finanzspritze zur Förderung der Altersvorsorge können Bundesbürger ab sofort auch nutzen, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren. Neben Bank- und Fondssparplänen sowie Rentenversicherungen zum Aufbau einer Riester-Geldrente sind seit Ende vergangenen Jahres erstmals auch Produkte zum Aufbau einer sogenannten Eigenheimrente am Markt. Die entsprechenden gesetzlichen Rahmenbedingungen, das sogenannte Eigenheimrentengesetz, wurden bereits Mitte 2008 verabschiedet und rückwirkend zum 1. Januar 2008 in Kraft gesetzt.

Seither ist es nicht nur erlaubt, angespartes Guthaben aus Riester-Verträgen komplett zu entnehmen, um es als Eigenkapital für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie einzusetzen. Vielmehr können Riester-Sparer die Baufinanzierung für ihr Eigenheim oder ihre Eigentumswohnung erstmals auch direkt mit staatlicher Förderung gestalten. Rund 450 sogenannte Wohn-Riester-Produkte haben sich Banken und Bausparkassen dafür bereits zertifizieren lassen.

Doch längst nicht alle zertifizierten Angebote sind auch erhältlich. Zum Starttermin der neuen Wohn-Riester-Produkte im November 2008 waren zunächst nur die Bausparkassen dabei. Sie bieten für die neue Eigenheimrente spezielle Bausparverträge an, die sowohl in der Anspar- als auch in der Darlehensphase mit Riester-Zulage gefördert werden. Banken und Sparkassen haben sich dagegen Hypothekendarlehen zertifizieren lassen. Bei diesen sogenannten Riester-Darlehen fließen die Zulagen direkt in die Tilgung des Kredits. Das klingt vielversprechend. Denn der Bauherr spart dadurch Zinsen und profitiert von der schnelleren Rückzahlung der Schulden.

Allerdings sind die Baugeldgeber mit Angeboten für Riester-Darlehen nach wie vor noch sehr zögerlich. Der Grund ist simpel: Wohn-Riester-Angebote gelten – wie einst die Riester-Rente – als kompliziert. Denn die Anbieter müssen hier nicht nur prüfen, ob der Bauherr förderberechtigt ist. Darüber hinaus müssen Riester-Darlehen auch bis zum Rentenbeginn, spätestens bis zum 68. Lebensjahr, komplett getilgt sein. Schließlich will der Staat mit der neuen Eigenheimrente nur jene Sparer fördern, die im Alter vom mietfreien Wohnen im eigenen Heim profitieren.

Kurz: Die ersparte Miete soll später quasi wegfallendes staatliches Renteneinkommen ersetzen und den Eigenheimrentnern ein Auskommen im Alter sichern. Außerdem gibt es den staatlichen Zuschuss für die Finanzierung nicht umsonst. Auf das geförderte Kapital müssen Wohn-Riester-Sparer im Alter Steuern zahlen. Die Steuerschuld kann mit Rentenbeginn gegen einen Nachlass von 30 Prozent sofort getilgt werden oder über Ratenzahlungen bis zur Vollendung des 85. Lebensjahres. Dann gibt es jedoch keinen Rabatt.

ÖKO-TEST wollte deshalb genau wissen, ob sich die neue Eigenheimrente lohnt, und hat die neuen Wohn-Riester-Angebote unter die Lupe genommen. Dabei wurden die Konditionen von 22 Riester-Darlehen mit unterschiedlicher Zinsbindung verglichen, 13 Riester-Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung, zwei mit 15 Jahren und sieben Angebote mit 20 Jahren Zinsbindung. Aufgelegt wurden die Darlehen von fünf Banken und einem Versicherer. Doch die Angebote sind teilweise auch über Baugeldvermittler erhältlich mit jeweils leicht abgewandelten Konditionen.

Alle Anbieter und Vermittler haben wir jeweils um ein konkretes Finanzierungsangebot für eine vierköpfige Familie gebeten. Das 40-jährige Durchschnittsverdienerehepaar mit zwei Kindern hat bereits ganz konkrete Kaufpläne. Die Familie sucht für ihr neues Eigenheim im Wert von 200.000 Euro eine passende Finanzierung mit Riester-Zulage. Der Kreditbedarf beträgt dabei insgesamt 150.000 Euro. Um die Ergebnisse der beiden Musterfälle bewerten zu können, wurden die Angebote jeweils einer ungeförderten Spar- und Finanzierungsvariante gegenübergestellt.

Das Testergebnis

■ Bei zehnjähriger Zinsbindung können sich Riester-Darlehen, die sofort zur Verfügung stehen, lohnen. Für den 150.000-Euro-Kredit liegt die gesamte Zinsbelastung beim günstigsten Anbieter in diesem Bereich, der WL-Bank, bei knapp 78.349 Euro. In dem Betrag sind sowohl die Kosten für die beiden Riester-Darlehen von Mann (65.000 Euro) und Frau (40.000 Euro) als auch die Zinsen für das zusätzliche ungeförderte Darlehen der KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau (45.000 Euro) enthalten. Ein komplett ungefördertes Hypothekendarlehen über 150.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung würde dagegen im besten Fall rund 90.859 Euro Zinsen kosten, marktüblich sind sogar weit über 115.000 Euro. Das bedeutet: Das Riester-Darlehen erspart unserem Modell ehepaar bis zu 36.651 Euro an Zinskosten. Außerdem wäre das ungeförderte Darlehen mit Durchschnittskonditionen bis Rentenbeginn des Ehepaares noch gar nicht getilgt.
■ Die Kreissparkasse Halle macht der Familie ebenfalls ein Topangebot. Sie kombiniert ihre Riester-Darlehen zwar nicht mit einem zinsgünstigen Kredit aus dem KfW-Wohneigentums-Programm. Doch ein ganz normales ungefördertes Darlehen mit attraktiven Konditionen tut es auch. Unterm Strich spart die Familie daher auch hier bis zu 29.969 Euro Zinskosten, verglichen mit einem ungeförderten Kredit.
■ Insgesamt können von den 13 Anbietern mit Riester-Darlehen und zehnjähriger Zinsbindung aber nur zwei wirklich komplett überzeugen. Sechs weitere Offerten sind zwar gut. Betrachtet man jedoch die Gesamtfinanzierung einschließlich Wohnförderkonto und die nach Rentenbeginn darauf zu leistende Steuerlast, wäre das ungeförderte Darlehen mit Topkonditionen in diesen Fällen doch einen Tick günstiger. Das gilt allerdings nur, wenn die Familie wie im Modellfall unterstellt das Wohnförderkonto gleich zu Rentenbeginn in einer Summe tilgt. Werden die Steuern in monatlichen Raten bis zum 85. Lebensjahr abgestottert, springt auch bei den zweitplatzierten Anbietern ein Vorteil heraus.
■ Bei den Darlehen mit 20-jähriger Zinsbindung sind von den sieben Riester-Offerten sogar vier Angebote spitze – das ist mehr als die Hälfte. Der Grund ist simpel: Im Segment mit 20 Jahren Zinsbindung sind längst nicht so viele Topanbieter am Markt. Das ungeförderte Hypothekendarlehen kommt daher selbst bei Bestkonditionen teuer. Für das Darlehen mit 4,6 Prozent nominal und 4,7 Prozent Effektivzins fallen insgesamt bis Rentenbeginn des Ehepaares rund 114.741 Euro an Zinsen an. Für das günstigste Riester-Darlehen, das diesmal der Baugeldvermittler Dr. Klein mit dem Allianz-Riester-Darlehen der Musterfamilie offeriert, zahlt das Ehepaar dagegen nur 106.090 Euro an Zinsen. Das sind immerhin 8.651 Euro ersparte Zinsen im Vergleich zum besten ungeförderten Hypothekendarlehen am Markt.
■ Auch die freie Hypo bietet mit dem Allianzdarlehen Topkonditionen. Auf gleichem Niveau hätte auch die Allianz selbst gelegen. Doch weil sie ihre Zwanzigjahreskonditionen verspätet meldete, fand ihr Zwanzigjahresangebot leider keine Aufnahme mehr in den Vergleich.
■ Ebenfalls zu den Topanbietern im Zwanzigjahresbereich gehören wiederum die WL-Bank und die Kreissparkasse Halle. Außerdem gilt: Alle vier Testsieger unter den Riester-Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung offerieren der Musterfamilie eine günstigere Finanzierung, als bei einem ungeförderten Darlehen – und zwar sogar im Nachsteuerbereich. Das belegt der ÖKO-TEST-Vergleich. Denn wir haben die Restschuld des ungeförderten Darlehens zu Rentenbeginn mit jenem Betrag verglichen, den die Familie im jeweiligen Modellfall noch zusätzlich für das Wohnförderkonto leisten muss – gleichen Finanzierungsbeitrag über alle Jahre bis Rentenbeginn vorausgesetzt.
■ Ein Häuschen anschaffen und Zulagen kassieren, dieses neue Fördermodell kann sich daher lohnen. Vor allem Riester-Sparer mit hohem Förderanspruch oder Besserverdiener profitieren. Doch die Gestaltung der Baufinanzierung mit Wohn-Riester-Produkten birgt auch Risiken. Wer nicht gut informiert ins Immobilienabenteuer einsteigt, kann ein böses Erwachen erleben. Schlimmstenfalls steht er im Alter ohne Geld für einen auskömmlichen Ruhestand da.
■ Deshalb gilt: Wer auf Riester bauen will, sollte grundsätzlich immer erst einmal prüfen, ob er die Belastung einer Eigenheimfinanzierung auch ohne Förderung tragen kann. Darüber hinaus sollte die neue Eigenheimrente im Alter nicht die einzige Zusatzvorsorge neben der Rente vom Staat sein. Sonst reicht die Liquidität im Ruhestand womöglich nicht aus. Schließlich gilt: Auch wenn das Häuschen schuldenfrei ist, sind Belastungen fällig. Hier müssen vor allem die Hausnebenkosten für Grundbesitzabgaben, Strom, Wasser, Heizung und die Instandhaltung einkalkuliert wer den. Nur wer auch diese Kosten später tragen kann, für den machen Wohn-Riester-Angebote Sinn.
■ Im nächsten Schritt gilt es dann zu prüfen, wer die besten Konditionen bietet. Einziges Manko: Die typischen Spitzenreiter unter den Baugeldanbietern sind bislang noch nicht mit eigenen Riester-Darlehen am Markt. Doch alle getesteten Riester-Darlehen liegen mit ihren Zinskonditionen immerhin im oberen Mittelfeld des Marktes. Kurz: Die Konditionen sind selten spitze, aber attraktiv. Einzige Ausnahme: ÖKO-TEST fand erstmals auch ein Riester-Darlehen, das sogar günstiger ist als eine ungeförderte Hypothek. Unser Testsieger im Zehnjahresbereich, die WL-Bank, verlangt für das geförderte Darlehen nominal 4,02 Prozent und effektiv lediglich 4,09 Prozent Zinsen. Bessere Konditionen konnten wir für ein vergleichbares und gefördertes Darlehen am Bewertungsstichtag nicht finden. Unser Topangebot ist mit 4,20 Prozent Effektivzins glatt 0,11 Prozentpunkte teurer.
■ Ansonsten gilt: Bei den meisten Anbietern sind die neuen Verträge für die Eigenheimfinanzierung im Schnitt weder günstiger noch teurer als ungeförderte Baukredite. Zumindest bei den Zinskonditionen machen die derzeit am Markt befindlichen Anbieter folglich bei Riester-Darlehen und ungeförderten Hypotheken keinen Unterschied. Einziger Nachteil: Einige Anbieter, wie die DSL-Bank und alle Vermittler, die auf dieses Darlehen zugreifen, lassen sich die aufwendigere Verwaltung geförderter Darlehen mit Kontogebühren vergüten. Im Schnitt werden dafür zwölf Euro im Jahr berechnet.
■ Der Baugeldvermittler MkiB lässt sich sogar die Führung des vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Wohnförderkontos extra vergüten. Stolze zwölf Euro pro Monat soll der Service bei der MKiB zum Beispiel kosten. Das Gros der restlichen Anbieter im Test führt das Förderkonto dagegen kostenfrei.
■ Deshalb gilt: Sogar wenn Riester-Bauherren mit dem geförderten Darlehen keinen Zinsvorteil erzielen, zahlt sich die Riester-Baufinanzierung aus. Der Grund ist simpel: Weil die Zulagen als Sondertilgung auf den Vertrag fließen, wird das Riester-Darlehen schneller getilgt als eine ungeförderte Hypothek. Das spart Finanzierungskosten, und zwar umso mehr, je höher der Zulagenanspruch ist.
■ So könnte das Ehepaar aus unserem Musterfall mit einem Riester-Darlehen bis zu 37.000 Euro und mehr an Zinskosten sparen, als wenn es sein Eigenheim bei einem durchschnittlichen Baugeldgeber ungefördert finanziert. Das dicke Plus ergibt sich zunächst allein dadurch, dass der Staat die Familie mit Zulagen bei der Tilgung unterstützt. Das Ehepaar hat jährlich Anspruch auf zwei Grundzulagen von 154 Euro und solange die Kinder in Ausbildung sind, kommen zwei Kinderzulagen von je 185 Euro hinzu. Macht insgesamt 678 Euro, die jährlich als Sondertilgung auf die Verträge fließen.
■ Um in den Genuss der vollen Förderung zu kommen, müssen die Bauherren den Kredit allerdings splitten. Denn bei Riester-Darlehen braucht jeder Ehepartner einen eigenen Vertrag. In der Baufinanzierung ist das eigentlich ein Nachteil. Ihre günstigsten Zinsen rücken die Banken immer nur für große Beträge raus. Damit der zwangsweise geteilte Riester-Kredit nicht teurer wird, betrachten alle getesteten Banken die Darlehen für Ehepartner jedoch als Gesamtkredit.
■ Weil unsere Musterfamilie über die Laufzeit hinweg insgesamt bis zu 15.470 Euro an Zulagen vom Staat erhält, die als Sondertilgung auf den Vertrag fließen, drückt sie bei der Tilgung aufs Tempo. Unterm Strich sind daher sogar fast alle Riester-Darlehen schneller getilgt als das jeweilige ungeförderte Topbaugeld angebot.
■ Mehr noch: Gleiche Monatsbelastung wie bei der ungeförderten Finanzierung vorausgesetzt, können die Riester-Bauherren nach Tilgung des Riester-Kredits die verbleibenden Monatsraten bis Rentenbeginn noch auf die hohe Kante legen. Bei drei Prozent Habenzinsen können sie sich so ein Finanzpolster von bis zu 36.435 Euro ansparen. Mit diesem Geld können sie später dann die Steuern auf das Wohnförderkonto bezahlen – und behalten je nach Höhe des individuellen Steuersatzes im Alter sogar noch etwas übrig.
■ Obendrein lässt sich die Finanzierung weiter optimieren. Wer mit Riester baut, kann nicht nur die Zulagen als Sondertilgung auf den Vertrag fließen lassen. Werden die eigenen Tilgungsbeiträge plus die Zulagen in der Steuererklärung angegeben, springt – je nach persönlichem Steuersatz – sogar noch eine Steuererstattung heraus. Dieses Geld sollten Riester-Bauherren idealerweise ebenfalls als Sondertilgung in den Vertrag einzahlen. Dann werden Laufzeit und Zinskosten des Kredits wei ter verkürzt.
■ In unserem Musterfall könnte das Ehepaar mit 50.000 Euro Bruttogehalt neben den 678 Euro Zulagen (154 Euro Grundzulage jeweils für den Mann und die Frau plus 185 Euro Zulage pro Kind) zum Beispiel bis zu 1.205 Euro Steuerersparnis (inkl. Solidaritätszuschlag) pro Jahr erzielen, wenn jeweils insgesamt 3.522 Euro pro Jahr aus eigenen Mitteln als Tilgung für den Kredit aufgebracht werden.
■ Einziges Problem: Solche zusätzlichen Sondertilgungen sind nicht bei allen Baugeldgebern kostenfrei möglich. Die WL-Bank akzeptiert zum Beispiel nur die Zulagen als kostenfreie Sondertilgung. Ansonsten sind zwar bis zu zehn Prozent Sondertilgung möglich. Das kostet aber 0,04 Prozentpunkte Zinszuschlag. Die Allianz Lebensversicherung lässt bei ihren Riester-Darlehen zwar Sondertilgungen bis zu 2.100 Euro kostenfrei zu. Gehen die Zahlungen darüber hinaus, wird jedoch auch bei ihr ein Zinszuschlag fällig (0,01 bis 0,05 Prozentpunkte, abhängig von der Höhe der Sondertilgungsoption). Anbieter wie Comdirect. Dr. Klein, die Freie Hypo, Enderlein, die Kreissparkasse Halle und die Wüstenrot Bank lassen dagegen grundsätzlich Sondertilgungen bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme kostenfrei zu. Bei der Dresdner Bank/Commerzbank sind es sogar zehn Prozent. Dafür werden bisweilen Mindestsummen vorgegeben. Die DSL-Bank akzeptiert nur Sondertilgungen ab 1.000 Euro. Bei Enderlein gibt es die kostenlose Sondertilgung nur für Gesamtdarlehen ab 100.000 Euro.

Familien mit Kindern profitieren von der Riester-Förderung besonders. Dank hoher Zulagen legen sie den Turbogang bei der Tilgung ein.


Foto: goodshoot

■ Die Beispiele zeigen: Wer mit Riester bauen will, muss sehr genau auf die Vertragsvarianten achten, um das individuell passende Angebot zu finden. Für Besserverdiener, die auch die Steuerersparnis aus dem Riester-Sonderausgabenabzug in die Tilgung stecken wollen, sind Riester-Darlehen mit hoher kostenfreier Sondertilgungsoption ideal. Wer den Vertrag dagegen nur mit dem Förderhöchstbetrag füllen will, kommt auch mit 2.100 Euro kostenfreier Sondertilgungsmöglichkeit aus.
■ Alle Vorteile der Riester-Finanzierung können jedoch durch Fallstricke in der Vertragsgestaltung zunichtegemacht werden. Denn mit dem Gesetz hat die Regierung ein bürokratisches Monstrum geschaffen. Schließlich müssen die geförderten Tilgungsbeiträge und die Zulagen auf dem sogenannten Wohnförderkonto verbucht werden. Die grundlegenden Vorschriften dafür aus dem Finanzministerium liegen seit Ende Januar 2009 zwar auf dem Tisch. Doch trotzdem gibt es hier noch jede Menge offene Fragen. Daher weisen die von den Anbietern zu führenden sogenannten Wohnförderkonten im Test auch erhebliche Unterschiede auf. So kann allein das Wohnförderkonto für die Frau bei den Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung zwischen 18.733,01 und 64.569 Euro betragen.

Da diese Wohnförderkonten nach Rentenbeginn versteuert werden müssen, ergibt sich je nachdem, wie die Anbieter die Vorschriften interpretieren, eine erhebliche Differenz bei der Steuerbelastung.
■ Manche Anbieter lassen grundsätzlich alle Tilgungsraten und Zulagen bis zum Förderhöchstbetrag von 2.100 Euro auf das Konto fließen. Begründung: Sie wüssten ja nicht, ob der Riester-Bauherr neben den Zulagen auch noch die steuerliche Förderung geltend macht. Andere haben die Darlehen entsprechend den Einkommen der Ehepartner „portioniert“: Je nach Höhe der Förderung, die nach dem Einkommen des jeweiligen Partners optimal ist, fällt das Darlehen dann größer oder kleiner aus. Auch so lässt sich der Tilgungsbetrag steuern, der dann später auf dem Wohnförderkonto steht. Geplant ist allerdings auch, dass Riester-Bauherrren später mit der Zulagenstelle einen Abgleich vornehmen, für welchen Tilgungsbeitrag sie wirklich Förderung erhalten haben – entweder nur durch die Zulagen oder zusätzlich durch Steuerförderung. Auf diese Weise würde sich das Wohnförderkonto dann „förderoptimal“ gestalten lassen. Denn wer – wie in unserem Musterfall – keine allzu hohe steuerliche Förderung erhalten kann, bucht besser nur so viel Tilgungsbeitrag auf das Wohnförderkonto wie notwendig ist, um die volle Zulage zu bekommen.
■ Um die maximale Förderung zu erhalten, müssen pro Vertrag zum Beispiel mindestens 2.100 Euro im Jahr getilgt werden. Das setzt bei Darlehen von 75.000 Euro für Mann und Frau wie im Musterfall eine Anfangstilgung von 2,8 Prozent abzüglich Zulagen vo raus. Wer als Durchschnittsverdiener eine derart hohe Tilgungslast nicht schultern kann, gestaltet sein Riester-Darlehen daher besser zulagenoptimal. Dann setzt er nur jenen Betrag als Anfangstilgung ein, den er laut Riester-Bedingungen zum Erhalt der vollen Zulagen zahlen muss – und passt die Darlehenssumme entsprechend an. Das hat den Vorteil, dass nicht die vollen 2.100 Euro auf das Wohnförderkonto fließen, sondern nur jene vier Prozent vom Bruttoeinkommen, die zum Erhalt der Zulagen notwendig sind. Das wären beim Mann im Musterfall 1.400 Euro und bei der Frau 600 Euro anstelle von 4.200 Euro bei maximaler Förderung. Das große Plus dabei: Je niedriger die geförderten Tilgungsbeiträge sind, desto geringer ist die zu versteuernde Summe, die sich bis zum Alter auf dem Wohnförderkonto ansammelt. Im Gegenzug kann dann vielleicht nicht die gesamte Finanzierung mit Riester-Darlehen erfolgen. Die Riester-Bauherren brauchen also eventuell noch einen ungeförderten Restkredit. Das ist aber problemlos möglich. Riester-Darlehen lassen sich – das zeigen auch die Offerten der Anbieter – sogar mit zinsgünstigen KfW-Krediten und anderen Fördermitteln kombinieren.

ÖKO-TEST hat jeweils nachgerechnet, wie das Wohnförderkonto aussehen sollte, damit der Vorteil aus der Förderung höher ist, als die Steuerzahlung auf das Wohnförderkonto im Alter – und alle Musterfälle nur auf dieser Basis bewertet. Ansonsten fiele der Vorteil des Riester-Darlehens allein aus Steuergründen in einigen Fällen deutlich kleiner aus, bisweilen würde er sich glatt ins Gegenteil verkehren. Ob die förderoptimale Gestaltung des Kontos demnächst möglich sein wird, steht noch nicht fest. Hier muss der Gesetzgeber bzw. die Zulagenstelle noch entscheiden. Die Berechnungsbeispiele zei gen jedoch: Es lohnt sich, insbesondere wenn der Gesetzgeber die Eigenheimrente auch für Nichtbesserverdiener attraktiv machen will.

■ Ob bei einem förderoptimalen Darlehenssplitting immer auch die günstigsten Zinskonditionen erreicht werden, steht dagegen auf einem anderen Blatt. Die eingereichten Musterberechnungen jedenfalls zeigen, dass es nicht immer leicht fällt, ein Riester-Darlehen unter Zins- und Fördergesichtspunkten zugleich zu optimieren. Die notwendigen Tricks und Kniffe sind den Baugeldgebern offenbar noch nicht überall vertraut. Auch die Software spielt noch nicht überall mit. Einige Anbieter haben offenbar mit den Tücken ihres jeweiligen Systems zu kämpfen gehabt – und konnten daher unsere Anforderungen nicht exakt erfüllen. Andere haben, wie sie freimütig einräumten, von Hand gerechnet, weil sie bei der Gestaltung des Wohnförderkontos noch „in der Experimentierphase“ sind.
■ Abgesehen von solchen Handicaps und „Kinderkrankheiten“ versprechen Riester-Darlehen jedoch ein gutes Geschäft – sofern der Bauherr die Belastung einer Baufinanzierung dauerhaft tragen kann. Denn so viel ist sicher: Bei Riester-Darlehen muss die Tilgung bis Rentenbeginn abgeschlossen sein. Das schreibt der Gesetzgeber vor. Wer ein Darlehen mit Zehnjahreszinsbindung wählt, sollte die Belastung daher nicht zu knapp kalkulieren. Falls die Zinsen für Baugeld bei Ablauf der Zinsbindung in zehn Jahren deutlich über dem aktuellen Niveau liegen, droht eine merklich höhere Monatsbelastung – und das kann die ganze Finanzierung schnell ins Wanken bringen, wenn der Eigenheimbesitzer sie nicht tragen kann. Deshalb sollte die Anfangstilgung derzeit immer ein bis zwei Prozent höher liegen als die geforderte Mindesttilgung von einem Prozent. Das treibt zwar die Monatsrate in die Höhe. Doch wer diese Belastung nicht schultern kann, sollte sich ernsthaft fragen, wie er dann eine Ratenerhöhung infolge steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung verkraften will.
■ Anders als bei ungeförderten Hypotheken haben Riester-Bauherren wenig Spielraum, um die Monatsrate beim Baugeld später zu senken. Sie können mit der Bank schließlich nicht einfach über eine Herabsetzung des Tilgungssatzes verhandeln. Denn dadurch könnte sich die Laufzeit des Kredits über den Rentenbeginn hinaus verlängern. Das ist jedoch nicht zulässig. Einziger Ausweg: Bei steigenden Zinsen und untragbar hoher Belastung können Riester-Bauherren das Darlehen bei der Anschlussfinanzierung split ten – in einen geförderten und in einen nicht geförderten Teil. Der geförderte Vertrag wird dann bis Rentenbeginn getilgt, der ungeförderte kann dagegen noch länger laufen. Diese Notlösung bei steigenden Zinsen macht die Finanzierung aber teuer – und einen Teil des Fördereffekts zunichte.
■ Riester-Bauherren, die solche Probleme meiden wollen, sollten die aktuell niedrigen Zinsen daher nutzen, um die Konditionen gleich für 15 oder 20 Jahre festzuschreiben. Das bringt Kalkulationssicherheit. Noch gibt es zwar nur wenige Offerten mit langer Zinsbindung bei Riester-Darlehen. Doch je mehr das neue Finanzierungsmodell in Mode kommt, desto stärker wird sich das Angebot ausweiten.

Die Tilgung muss bei Riester-Darlehen bis zum Rentenbeginn abgeschlossen sein. Das sollten Bauherren gleich von Anfang an bei der Planung berücksichtigen.


Foto: ccvision.de

So viel bringt die Förderung

Wer die eigenen vier Wände mit einem Riester-Darlehen erzielt, kann – trotz Steuerlast im Alter – rund 18.000 Euro Finanzierungskosten sparen. Im nachfolgenden Musterfall haben wir die Aufwendungen für ein Haus im Wert von 210.000 Euro verglichen (Kaufpreis der Immobilie inklusive Nebenkosten), das einmal mit einem ungeförderten Zehn-Jahres-Hypothekendarlehen von einem Topbaugeldgeber (Bestangebot) und einmal mit einem Top-Wohn-Riester-Darlehen (WL-Bank) finanziert werden soll.

Während der Bauherr im Modellfall ohne Eigenheimrente, dem ungeförderten Darlehen, insgesamt 240.859,18 Euro aus eigenen Mitteln an Tilgungsleistungen aufbringen muss, fallen für das Riester-Darlehen nur 213.331,22 Euro an. Allerdings muss der Riester-Bauherr die Summe aus geförderten Tilgungsbeiträgen plus Zulagen einschließlich zwei Prozent Zinsen pro Jahr ab Rentenbeginn versteuern.

Finanzierung im Vergleich

Anmerkung: 1) Bei einem Grenzsteuersatz im Alter von 25 Prozent


Im Musterfall wurde unterstellt, dass er die Steuerschuld auf einen Schlag tilgen will. In diesem Fall erlässt der Fiskus dem Ehepaar von den insgesamt maximal 116.682,25 Euro, die sich bis Rentenbeginn auf dem Wohnförderkonto angesammelt haben, 30 Prozent der Summe. Bleiben 81.677,57 Euro, die zu versteuern sind. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent zu Rentenbeginn müsste das Paar 34.304,58 Euro zusätzlich an Steuern zahlen. Weil es dank schneller Tilgung des Riester-Darlehens aus den ersparten Finanzierungsbeiträgen aber noch ein Guthaben von 36.435,48 Euro aufbauen konnte, bleibt ihm unterm Strich noch 2.130,40 Euro vom Ersparten übrig. Insgesamt muss die Familie inklusive Eigenkapital daher 271.200,32 Euro für die Finanzierung des Eigenheims aufbringen. Obwohl beim Modell ohne Eigenheimrente keine Steuerlast droht, ist diese Variante mit 288.918,36 Euro sogar rund 17.718 Euro teurer.

Das zeigt, dass sich beim Riester-Darlehen allein die Förderung durch Zulagen lohnt. Hätte das Paar auch seine Steu erersparnis, die es in der Ansparphase dank Riester-Sonderausgabenabzug erzielen kann, zusätzlich auf den Vertrag gezahlt, sähe die Rechnung für die Wohn-Riester-Finanzierer so gar noch besser aus. Umgekehrt wäre aber auch ein förderoptimal geführtes Wohnförderkonto lukrativ. Dann würde der Betrag auf dem Konto nur 66.186 Euro betragen, nach Abzug von 30 Prozent bleibt ein Betrag von 44.330 Euro, der zu versteuern ist. Der Grenzsteuersatz steigt in diesem Fall nur auf 40,25 Prozent, sodass nur 18.647,91 Steuern anfallen. Die können aus dem Restguthaben von 36.435,48 Euro locker finanziert werden. Es bleibt ein Überschuss von 17.787,57 Euro, so dass sich die Gesamtfinanzierungskosten nur auf 255.543,65 Euro addieren. Verglichen mit dem ungeförderten Darlehen bliebt ein Vorteil von 33.374,71 Euro.

Darüber hinaus dürfte die ratenweise Tilgung der Steuerschuld im Alter in vielen Fällen die steuerlich attraktivere Variante sein. Dann gibt es zwar keinen Rabatt auf den Wohnförderbetrag. Doch gleichzeitig wird der Betrag auf dem Konto auf die Jahre bis zum 85. Lebensjahr verteilt. Dadurch sind pro Jahr höchstens 6.482,35 Euro aus dem Wohnförderkonto zu versteuern. Das Ehepaar klettert als Rentner folglich nicht so hoch in der Steuerprogression. Außerdem wird das Wohnförderkonto ab Rentenbeginn nicht mehr verzinst, während das angesparte Guthaben weiterhin Zinsfrüchte tragen kann. Unterm Strich steht sich das Paar daher bei ratenweiser Abzahlung der Steuerlast noch günstiger.

Anmerkungen: 1) Wohnförderkontoberechnung von ÖKO-TEST. Anbieter kann Wohnförderkonto nicht selbst berechnen. 2) Das Wohnförderkonto ist auf Basis der notwendigen Sparrate für die volle Zulage (ohne Berücksichtigung eines maximal möglichen Steuervorteils) berechnet. Bei einem angenommenen Ehegattensplitting ergibt sich anfänglich für den Ehemann hier ein zusätzlicher Steuervorteil von ca. 20 € p. M. – alle Angaben zum Wohnförderkonto ohne Gewähr. 3) Wohnförderkontoberechnung von ÖKO-TEST nach Maßgabe für Allianz-Riester-Darlehen. Anbieter kann Wohnförderkonto nicht selbst berechnen. 4) Bundesweite Beantragung über alle Banken im genossenschaftlichen Finanzbund. Bei Neubauten gilt eine bereitstellungszinsfreie Zeit von 360 Tagen ab dem 6. Zinsbindungsjahr. 5) Ungefördertes Darlehen. 6) KfW-Darlehen.
Legende: Darlehen mit dem gleichen Rang im Modellfall sind alphabetisch nach Anbietern sortiert. Der Rang wurde auf Basis eines Finanzierungsvergleichs mit dem ungeförderten Darlehen im jeweiligen Zinsbindungsraum auf Basis des von ÖKO-TEST förderoptimal geführten Wohnförderkontos ermittelt. Dabei wurde unterstellt, dass alle nach Tilgung eines Darlehens frei werdenden Monatsraten bis Rentenbeginn des Ehepaares am 01.12.2035 zinsbringend angelegt werden. Der Zinssatz beträgt 3 Prozent. Die Zinserträge sind nicht abgeltungssteuerpflichtig, da das Ehepaar den Sparerpauschbetrag nicht ausgeschöpft hat. Bei den Riester-Finanzierungen wurde das Guthaben zu Rentenbeginn mit der Steuerlast aus dem Wohnförderkonto verrechnet und der Differenzbetrag dem Restguthaben aus dem ungeförderten Darlehen bzw. der Restschuld gegenübergestellt, falls das ungeförderte Darlehen zu Rentenbeginn noch nicht getilgt ist. Dabei gilt: Je höher das Differenzguthaben bzw. je niedriger die verbliebenen Kosten des Ehepaars nach Tilgung der Steuerlast auf das Wohnförderkonto ist, desto günstiger das Angebot. Anschließend wurde die Differenz zwischen dem höchsten und dem niedrigsten Guthaben bzw. der niedrigsten und der höchsten Restschuld gebildet und in sechs gleich große Klassen geteilt. Bei der Berechnung der Finanzierungskosten wurden die Zulagen als Sondertilgung dem Vertrag gutgeschrieben. Die Gutschrift erfolgte jeweils ein Jahr nach Einbringung der eigenen Tilgungsleistungen in den Vertrag. Dem Vertrag des Mannes wurde jeweils nur die Grundzulage gutgeschrieben. Auf den Vertrag der Frau flossen neben der Grundzulage auch die beiden Kinderzulagen. Sofern die jährliche Tilgungsleistung laut Darlehensverlauf in einem Kalenderjahr den erforderlichen Eigenbetrag zum Erhalt der vollen Zulage unterschreitet, wurden dem Vertrag im Folgejahr nur die entsprechend anteilige Zulage gutgeschrieben.

Zur Berechnung der Steuerlast auf das Wohnförderkonto wurde unterstellt, dass das Ehepaar das Wohnförderkonto zu Rentenbeginn auf einen Schlag tilgt. Der 30-prozentige Rabatt auf den Stand des Wohnförderkontos wurde dabei berücksichtigt. Da das Ehepaar laut Modellannahmen unmittelbar aus dem Arbeitsleben in die Rente wechselt, muss das Geld auf dem Wohnförderkonto mit dem Spitzensteuersatz, bei förderoptimaler Kontoführung mit dem Grenzsteuersatz von 40,25 Prozent versteuert werden. Der Solidaritätszuschlag wurde dabei nicht berücksichtigt. ÖKO-TEST hat unterstellt, dass es diesen Zuschlag in 26 Jahren nicht mehr gibt.
Der Musterfall: Im Musterfall wurde unterstellt, dass ein Ehepaar mit zwei Kindern, beide 40 Jahre alt, die Kinder drei und fünf Jahre alt, eine selbst genutzte Immobilie im Wert von 210.000 Euro einschließlich Nebenkosten (5 Prozent vom Kaufpreis von 200.000 Euro) erwirbt. Das Paar kann 60.000 Euro aus eigenen Mitteln aufbringen und benötigt 150.000 Euro Kredit. Das Paar ist förderberechtigt. Er verdient 35.000 Euro brutto, sie 15.000 Euro. Die beiden Kinder werden voraussichtlich bis zum Ende der Ausbildung (24. Lebensjahr) förderberechtigt sein. Das Paar möchte die Zulagen für die Finanzierung nutzen und jeweils vier Prozent vom Einkommen als förderfähigen Tilgungsbeitrag (inkl. Zulagen) in den Vertrag einzahlen. Zur Tilgung des Kredits können monatlich 800 Euro aufgebracht werden.
Unter Berücksichtigung der Zulagen wurden anhand der Kreditkonditionen des jeweiligen Anbieters die Zinskosten für die gesamte Laufzeit des Kredits, längstens bis zum 1. Dezember 2035, ermittelt. Dabei wurde unterstellt, dass die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung zum gleichen Zinssatz fortgeführt werden kann.
Anforderungen an die Produkte: Untersucht wurden ausschließlich Riester-Hypothekendarlehen, die nach dem neuen Eigenheimrentengesetz förderfähig sind und von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht zertifziert wurden.
Testmethode: Sämtliche Vertragsangaben wurden von ÖKO-TEST per Fragebogen direkt bei den Anbietern erhoben, überprüft und durchgerechnet sowie mit den Anbietern danach zur Freigabe abgestimmt.
Erstveröffentlichung: ÖKO-TEST-Magazin 2/2009. Aktualisierung der Testergebnisse, sofern die Anbieter nach Anschreiben durch ÖKOTEST Veränderungen mitgeteilt haben.
Tests und deren Ergebnisse sind urheberrechtlich geschützt. Ohne schriftliche Genehmigung des Verlages dürfen keine Nachdrucke, Kopien, Mikrofilme oder Einspielungen in elektronische Medien angefertigt und/oder verbreitet werden.

Unsere Empfehlungen

■ Grundsätzlich gilt: Nur wer die Last der Eigenheimfinanzierung auch ohne Förderung tragen kann, sollte zu Wohn-Riester-Angeboten greifen. Helfen nur die Zulagen die Finanzierung zu schultern, drohen bei der Eigenheimrente zu viele Risiken.
■ Attraktiv sind vor allem Wohn-Riester-Darlehen. Denn die zusätzliche Tilgung durch Zulagen spart erhebliche Zinskosten.
■ Bauherren sollten die Angebote aber sorgfältig prüfen. Interessant sind nur Angebote, die kostenfreie Sondertilgungen zulassen und auf Zusatzkosten wie Kontogebühren und Servicepauschalen verzichten.
■ Die Eigenheimrente ist kein einfaches Produkt. Wer die Zulagenförderung für die eigenen vier Wände nutzen will, sollte sich daher vor Vertragsabschluss umfassend beraten lassen.