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Top Thema: Wohnungen sind rar, die Preise hoch und die Rechtslage undurchsichtig: Die Top-Tipps für Mieter …und alle, die vermieten wollen


Lisa - epaper ⋅ Ausgabe 3/2019 vom 09.01.2019

Der Wohnungsmarkt ist heiß umkämpft und die Rechte und Pflichten beider Seiten sind nicht immer klar.LISA gibt einen Überblick


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Bildquelle: Lisa, Ausgabe 3/2019

Bevor man den Mietvertrag unterschreibt, sollte man ihn genau lesen – damit es hinterher keinen Ärger gibt!


Eigentlich sollen in Deutschland jedes Jahr mindestens 375 000 Wohnungen neu gebaut werden. So hat es die Große Koalition versprochen. Doch dieses Ziel ist utopisch. 2017 wurden gerade mal 285 000 Neubauwohnungen fertiggestellt. Aktuell fehlen in Deutschland aber 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen – das hat die renommierte Hans-Böckler-Stiftung vor Kurzem errechnet. In ...

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... Frankfurt zahlen Neumieter für eine Zweizimmer wohnung mehr als 800 Euro kalt, in München über 1 000 Euro. Und wer keine perfekte Schufa-Auskunft und keinen sicheren, gut bezahlten Job vorweisen kann, hat in Ballungszentren kaum noch eine Chance. Familien mit Kindern? Werden in die Rand bezirke und Vororte gedrängt, wobei die Mietersparnis von den Fahrtkosten hin und zurück von der Arbeit oft fast wieder aufgefressen wird. In vielen Fällen landen Familien mit Kindern sogar auf der Straße (siehe Kasten r.).

Zu wenige Sozialwohnungen Das Problem hat sich in den vergangenen Jahren dramatisch verschärft, weil die Zahl der Sozialwohnungen immer weiter sinkt. Aktuell stehen maximal 1,2 Millionen öffentlich geförderte Wohnungen zur Verfügung. Vor 30 Jahren waren es allein in Westdeutschland fast dreimal so viele. Wie kann das sein? Weil Kommunen, Bundesländer und der Bund eigene Wohnungsbestände an private Investoren verkauft hat.

Dazu kommt: Das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern wird immer angespannter. Früher ließen Vermieter noch mit sich reden, wenn es vielleicht mal mit der Miete hak- te. Heute kommt die fristlose Kündigung viel schneller, weil die Immobilienbesitzer genau wissen, dass sie die Wohnung teurer weitervermieten können.

Umso wichtiger, dass man seine Rechte – und auch Pflichten – als Mieter oder Vermieter kennt. Wir nennen Ihnen die wichtigsten:

Kaution Als Kaution darf der Vermieter maximal drei Monatskaltmieten verlangen und hat nach Ende des Mietverhältnisses drei Monate Zeit zur Rückzahlung. Aber auch der Mieter hat drei Monate Zeit: Er darf die Kaution in Raten überweisen. Somit muss nicht der gesamte Betrag vor Beginn des Mietverhältnisses beim Vermieter auf dem Konto sein. Die Kaution muss außerdem getrennt von der Miete angelegt werden – z. B. auf einem Mietkautionskonto bei der Bank. Der Vermieter kann einen Teil der Kaution zurückbehalten, bis er die Nebenkosten abgerechnet hat.

Die teuersten Städte Deutschlands

1. München (17,71 €/m²)

2. Frankfurt a. M. (14,00 €/m²)

3. Stuttgart (13,70 €/m²)

4. Berlin (12,32 €/m²)

5. Freiburg (12,11 €/m²)

Quelle: Statista

30 % unseres Einkommens geben wir im Schnitt für die Miete aus – Tendenz steigend!

Quadratmeter Mieter können bei einer um über zehn Prozent abweichenden Fläche der Wohnung den Vertrag kündigen bzw. die Miete kürzen – selbst dann, wenn im Vertrag eine Circaangabe steht. Nachmessen lohnt sich!

Keller Anspruch auf einen Kellerraum haben Mieter nicht. Stehen darin noch Sachen vom Vormieter, muss der sie entsorgen – oder der Vermieter kann es ihm berechnen. Ist der Keller feucht, muss der Vermieter das beheben. Ausnahme: Der Keller befindet sich in einem Altbau!

Streichen Oft finden sich im Mietvertrag Sätze wie „Der Mieter trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen“. Grundsätzlich ist der Vermieter dafür zuständig, die Wohnung instand zu halten. Abnutzungen, wie von Farbe oder Tapeten, können an den Vermieter übertragen werden. Starre Klauseln, dass z. B. die Küche nach drei Jahren gestrichen werden muss, sind jedoch ungültig. In diesem Fall muss der Mieter gar nichts tun. Achtung: Darunter fallen keine Vereinbarungen wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“.

Fragen Sie Ihren Vermieter besser VOR dem Kauf eines Hundes, ob er einverstanden ist


Um Kleinigkeiten, wie z. B. einen tropfenden Wasserhahn, muss man sich selber kümmern


Über 80 Prozent aller Nebenkostenabrechnungen in Deutschland enthalten Fehler. Genau hinzusehen lohnt sich!


Gut zu wissen: Mieter, die zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, dürfen auch in Eigenregie renovieren. Eine Vertragsklausel, die eine Fachfirma vorschreibt, ist unwirksam. Bei Malerarbeiten schuldet der Mieter z. B. nur einen Anstrich „mittlerer Güte“. Damit muss sich der Vermieter begnügen.

Reparaturen Wenn Fenster oder Türen in einer Wohnung ausgetauscht werden müssen, darf sich der Mieter nicht dagegen wehren – auch dann nicht, wenn die neuen Fenster beispielsweise eine andere Farbe haben als die alten. Wird gestritten, welche der Reparaturkosten der Mieter und welche der Vermieter tragen muss, gilt: Grundsätzlich hat der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung zu sorgen. Für kleinere Schäden (z. B. einen tropfenden Wasserhahn) muss aber der Mieter aufkommen – jedoch nicht öfter als zweimal im Jahr. Dabei sind Klauseln wie „bis zu einem Wert von 100 Euro“ aber nicht zulässig. Falls Handwerker gebraucht werden, muss diese immer der Vermieter rufen – wenn nichts passiert, kann man eine Frist setzen. Ist die verstrichen, darf der Mieter einen Handwerker beauftragen.

Schimmel Hier muss zunächst der Vermieter beweisen, ob es bauliche Ursachen für den Schimmel gibt. Erst dann ist es am Mieter zu zeigen, dass Feuchtigkeitsschäden nicht durch sein vertragswidriges Heizen oder Lüften entstanden sind. Bei baulich bedingtem Schimmel kann man die Miete um bis zu 20 Prozent mindern.

Lust auf einen „Innenbalkon“?
Man kennt Balkone nur an der frischen Luft. Eine Freiburger Vermieterin aber findet, dass Balkone auch in der Wohnung liegen können und verlangt für 27 Quadratmeter mit Pantryküche, Bad und dem von ihr so benannten Innenbalkon 485 Euro warm. Verrückt, welche Blüten der Wohnungsmarkt treibt

Stromleitungen Auch in einem Altbau gelten Mindeststandards für Stromleitungen. Sie müssen so angelegt sein, dass man eine Waschmaschine oder mehrere Elektrogeräte gleichzeitig betreiben kann.

Hunde und Katzen Grundsätzlich sind kleine Mitbewohner wie Meerschweinchen, Wellensittiche oder Tiere in Aquarien kein Problem. Ein generelles Verbot, Tiere zu halten, gibt es nicht – damit sind auch Vereinbarungen in Mietverträgen, die Hunde oder Katzen in der Wohnung generell ausschließen, unzulässig. Trotzdem darf man sich nicht einfach ein Tier anschaffen – die Interessen von Mieter, Vermieter und auch der Nachbarn müssen beachtet werden. Unterrichten Sie den Vermieter vor dem Kauf eines Tieres von Ihrem Plan – das vermeidet von vornherein Ärger.

Nebenkosten Der Eigentümer darf nur die laufenden Kosten einer Immobilie auf die Mieter umlegen: Dazu zählen u. a. Ausgaben für Hausmeister, Müllabfuhr, Treppenreinigung oder Rasenpflege. Aber: Der Vermieter muss dafür sorgen, dass diese Arbeiten zu einem ortsüblichen Preis ausgeführt werden. Nicht umlagefähig sind z. B. Reparaturen oder die Neuanlage des Gartens und Verwaltungskosten. Bei Zweifeln an der Nebenkostenabrechnung hat der Mieter das Recht auf Einsicht in die Unterlagen des Vermieters. Auf eigene Kosten darf er auch Kopien oder Fotografien anfertigen, dies aber nicht vom Vermieter fordern. Flattert nach der Jahresabrechnung eine weitere Abrechnung ins Haus, weil der Vermieter einen Posten vergessen hat, muss der Mieter diesen nicht bezahlen.

Einspruch Wenn z. B. bei der Abrechnung der Nebenkosten etwas nicht stimmt, haben Sie zwölf Monate Zeit, den Fehler zu rügen. Das gilt auch, wenn der Vermieter jedes Jahr denselben Fehler macht. Es reicht in diesen Fällen nicht, wenn der Mieter einmalig erfolgreich den Fehler moniert hat. Schleicht sich dieser im Folgejahr wieder ein, muss der Mieter erneut handeln – oder den fehlerhaften Posten bezahlen.

Heizung Die Heizung muss so eingestellt sein, dass die vertraglich festgelegte Mindesttemperatur in der Wohnung gewährleistet ist. Enthält der Vertrag diese Mindesttemperatur nicht, gelten 20 bis 22 Grad als ausreichend.

Mieterhöhung Vermieter dürfen ihre Mieter nicht mit unnötigen, unzweckmäßigen oder überhöhten Modernisierungskosten belasten. Wenn in ein Mietshaus z. B. ein Aufzug eingebaut wird, dürfen Sie eine anschließende Mieterhöhung ablehnen. Viele Vermieter begründen ihren Wunsch nach höherer Miete mit gestiegenen „Vergleichsmieten“. Er muss die Vergleichswohnungen aber so bezeichnen, dass der Mieter sie finden und mit der eigenen tatsächlich vergleichen kann. Sonst ist die Mieterhöhung gegenstandslos.

Durchschnittsmiete in Deutschland: 6,50 € pro m²

So finden Sie eine Wohnung

Vergessen Sie das Internet
Die meisten versuchen, über Immobilien-Dienste im Internet an eine neue Wohnung zu kommen. Doch Experten wissen: Viele der bezahlbaren und „normalen“ Wohnungen findet man dort erst gar nicht. Weil die Eigentümer dieser Wohnungen oft im Alter von Ü50 sind. Und die inserieren weder in Zeitungen noch im Internet – weil sie nicht wollen, dass sich Hunderte Fremde bei ihnen melden. Besser: Geben Sie selber in Ihrer Tageszeitung eine Anzeige auf. Beschreiben Sie kurz Ihren Wohnungswunsch (Lage, Quadratmeter, maximale Kaltmiete) und sich selbst (z. B. Angestellter mit Frau und Kind). Dann melden sich diejenigen, die tatsächlich etwas Passendes haben – und Sie ersparen sich endlose Besichtigungsmarathons.

Mund-zu-Mund-Propaganda
„Mein Tipp bei der Wohnungssuche: reden, reden reden“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (mieterbund. de). „Man muss allen erzählen, dass man eine Wohnung sucht.“ Studien zeigen, dass ein Großteil der Wohnungen nicht auf den Immobilienmarkt gelangt, sondern unter der Hand weggeht. Irgendjemand kennt jemanden, der jemanden kennt. „Erfolg hat man nur, wenn möglichst viele wissen, dass man auf der Suche ist!“

Kompromisse machen
Toplage, 100 Quadratmeter, sanierter Altbau und das zum Schnäppchenpreis. Das wird schwierig. Überlegen Sie, was Ihnen mehr wert ist: die gute Verkehrsanbindung oder das Extrazimmer. Wenn es der Balkon sein muss, verzichtet man vielleicht auf Badewanne oder Wohnküche. Denn jedes Extra, das die neue Wohnung bietet, führt unweigerlich auch zu einem höheren Mietpreis.


* Namen von der Redaktion geändert; Fotos (Szenen nachgestellt): fotolia (2), shutterstock (2); Screenshot: immobilienscout24.de