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Topthema: Mich kriegt hier niemand raus!


Lea - epaper ⋅ Ausgabe 37/2019 vom 04.09.2019

@@Der Gesetzgeber hat in den letzten Jahren viel getan, um uns vor gierigen Spekulanten zu schützen. Wer weiß, was erlaubt ist, kann sich wehren


Diese Rechte haben Sie als Mieter

@@Die Kosten explodieren. Wohnen ist richtig teuer geworden, besonders in Großstädten. Viele Vermieter holen raus, was sie können – und manchmal auch noch ein bisschen mehr als sie eigentlich dürfen. Mitunter ist die Miete plötzlich so hoch, dass sie nur noch mit Mühe bezahlt werden kann. Noch mehr Profit lässt sich mit Neuvermietungen machen. Und dafür müssen langjährige Mieter aus den Wohnungen gedrängt werden. Aber das ist ...

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Bildquelle: Lea, Ausgabe 37/2019

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@@Die Kosten explodieren. Wohnen ist richtig teuer geworden, besonders in Großstädten. Viele Vermieter holen raus, was sie können – und manchmal auch noch ein bisschen mehr als sie eigentlich dürfen. Mitunter ist die Miete plötzlich so hoch, dass sie nur noch mit Mühe bezahlt werden kann. Noch mehr Profit lässt sich mit Neuvermietungen machen. Und dafür müssen langjährige Mieter aus den Wohnungen gedrängt werden. Aber das ist zum Glück nicht so einfach. Betroffene müssen Kündigungen nicht hinnehmen, man kann und sollte sich sofort dagegen wehren – Mieter haben viele Rechte. Viele Infos gibt’s z. B. beim Mieterverein oder unterwww.wenigermiete.de

MIETPREISBREMSE

@@Der Vermieter muss sich bei einem Mieterwechsel an die Vergleichsmieten in der Umgebung halten

@@►BEFRISTET Damit die Mieten nicht weiter in astronomische Höhen steigen, wurde 2015 für fünf Jahre die so genannte Mietpreisbremse eingeführt: Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in begehrten Gebieten darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (ersichtlich aus dem Mietspiegel) liegen. Jetzt wurden die Regelungen noch weiter verschärft: Die Bremse soll nun bis 2025 und 30 Monate lang rückwirkend gelten, und der Mietspiegel soll die Mieten der letzten sechs Jahre, statt bisher vier, miteinbeziehen.

@@►AUSNAHMEN Diese Deckelung gilt nicht für Neubauten. Bei Wohnungen oder Häusern, die seit Oktober 2014 auf dem Markt sind, kann die Miete frei bestimmt werden. Das bedeutet, dass, wenn der Vermieter vorher schon eine sehr hohe Miete bekommen hat, er sie nach einem Auszug auch vom Nachfolger verlangen kann – auch, wenn sie über dem Mietspiegel liegt. Der Hintergrund dieser Ausnahme: Investoren sollen nicht davon abgehalten werden, neuen Wohnraum zu schaffen.

@@►MODERNISIERUNGEN Wenn die Wohnung zum Beispiel gedämmt wird oder eine neue Heizung bekommt, dann tritt die Mietpreisbremse ebenfalls nicht in Kraft. Der Hausbesitzer soll nicht durch finanzielle Einbußen daran gehindert werden, notwendige Maßnahmen durchzuführen. Die erste Vermietung nach der Modernisierung ist deshalb immer von der Mietpreisbremse ausgenommen.

@@►ZU VIEL GEZAHLT Wenn ein Mieter feststellt, dass er über zehn Prozent mehr zahlt als der Mietspiegel ausweist, kann er die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Dafür holt man sich am besten Hilfe beim örtlichen Mieterverein.

EIGENBEDARF

@@Der bloße Wunsch des Vermieters, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht nicht aus

@@►BEDÜRFTIGKEIT Für einen Vermieter ist Eigenbedarf eine der wenigen Möglichkeiten, auch langjährige Mieter aus seiner Wohnung hinauszubekommen. Aber: Er muss die Wohnung auch wirklich selbst brauchen. Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht nicht. Eigenbedarf liegt erst dann vor, wenn der Vermieter vernünftige Gründe nennen kann, warum er oder eine andere Person die Wohnung beziehen will.

@@►BEGRÜNDUNG Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und sich an alle Mieter der Wohnung richten und auch von allen Vermietern unterschrieben sein. Darin muss klar dargelegt werden, für wen die Wohnung sein soll. Der Grund des Eigenbedarfs muss nachvollziehbar sein: Zum Beispiel, weil sich der Sohn des Vermieters gerade von seiner Frau trennt und eine neue Wohnung braucht. Oder weil der Vermieter in die Wohnung möchte, um dort einen Angehörigen zu pflegen. Der Mieter muss in dem Schreiben formell auf sein gesetzliches Recht zum Widerspruch hingewiesen werden. Diesen Widerspruch muss er spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären.

@@►FRISTEN Bei Eigenbedarf gelten die normalen gesetzlichen Kündigungsfristen. Je länger der Mietvertrag besteht, desto länger ist auch die Frist: Mindestens drei Monate, ab fünf Jahren sechs Monate, bei mehr als acht Jahren beträgt die Zeitspanne immerhin neun Monate.

@@►FORMALIEN Hat ein Mieter eine Kündigung im Briefkasten, sollte er sich sofort rechtlichen Beistand suchen, z. B. beim Mieterverein. Häufig enthalten die Schreiben Mängel, die die gesamte Kündigung unwirksam machen. Wichtig: Sobald sie keine Begründung enthält, ist sie sowieso in jedem Fall unwirksam.

MIETERHÖHUNG

@@Vermieter können die Miete nicht nach Gutdünken bestimmen

@@►BEGRENZUNG Haus- und Wohnungsbesitzer dürfen die Wohnkosten nicht einfach anheben.

Das ist nur bis zur Höhe der Vergleichsmiete erlaubt. Falls es, z. B. in kleineren Gemeinden, keinen Mietspiegel gibt, hilft ein Experten- Gutachten oder eine Mietdatenbank weiter.

@@►ZEITRAHMEN Nach dem Gesetz müssen die Mieten mindestens für ein Jahr unverändert bleiben, bevor eine weitere Erhöhung angekündigt werden kann. Der Mieter muss dem zustimmen, und dazu hat er zwei Monate Zeit. Wenn er das nicht tut, dann kann der Vermieter darauf klagen. Zwischen zwei Mieterhöhungen liegen also mindestens 15 Monate. Und: Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht ist, kann die Miete nicht weiter erhöht werden. Insgesamt darf der Mietzins innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen.

@@►STAFFELMIETE Bei einer Staffelmiete (die Mieterhöhungen sind vertraglich festgelegt) darf der Mietpreis nicht darüber hinaus erhöht werden. Übersteigt sie die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent, kann die Miete unangemessen sein. Dann ist eine solche Vereinbarung nichtig, es gilt die ortsübliche Vergleichsmiete.

MODERNISIERUNG

@@Wichtig ist die Unterscheidung von Modernisieren und Erhalten

@@►KOSTEN Modernisierungen sind wichtig und gut – aber sie dürfen auf die Miete umgelegt werden. Bis Ende 2018 waren es elf Prozent der anteiligen Kosten, die der Vermieter auf die monatlichen Zahlungen draufschlagen konnte, jetzt sind es nur noch acht Prozent. Der Quadratmeterpreis darf sich durch die Maßnahmen in sechs Jahren um maximal drei Euro erhöhen.

@@►GENAU HINSCHAUEN Modernisiert der Vermieter wirklich? Oder repariert er nur, um den Zustand der Wohnung zu erhalten? Dieser Unterschied ist enorm wichtig. Denn die Kosten für die Reparaturen bzw. Erhaltung muss der Vermieter allein tragen. Typische Erhaltungsmaßnahmen sind zum Beispiel die Reparatur der Heizung, Austausch von Rohren, abgenutzten Teppichen, einer alten Badewanne oder Toilette. Eine Modernisierung dagegen bedeutet zum Beispiel Wärmedämmung am Haus, die Installation einer Solaranlage, eine Umstellung von Ofen- auf Gasetagenheizung, den Einbau von Wasserzählern oder eines Aufzugs. Diese Kosten kann der Eigentümer umlegen. Wer sich bei angekündigten Modernisierungen nicht ganz sicher ist ,ob es wirklich eine ist, sollte sich an den örtlichen Mieterverein wenden.

UMWANDLUNG

@@Wenn die Wohnung verkauft wird, sind Mieter geschützt

@@►BESITZERWECHSEL Erst mal ändert sich für den Mieter überhaupt nichts – er hat nur einen anderen Vermieter. Eine Umwandlung ist weder ein Grund für eine Kündigung noch für eine Mieterhöhung. Aber durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kann ein Besitzer das Mehrfamilienhaus scheibchenweise verkaufen – das bedeutet für ihn mehr Geld, als wenn er das Haus im Ganzen verkauft. Es gibt eine staatlich verordnete Kündigungssperrfrist – mindestens drei Jahre ab dem Kauf sind die bisherigen Mieter vor einer Kündigung geschützt. Einige Bundesländer haben diese Frist auf zehn Jahre erhöht. Nach Ablauf gilt das ganz normale Kündigungsrecht. Eine leere Wohnung bringt beim Weiterverkauf und bei einer Neuvermietung mehr als eine bewohnte. Deshalb versuchen Vermieter vor einem Verkauf oft, die Bewohner mit Geld zum Auszug zu bewegen.

@@►VORKAUFSRECHT Der Mieter hat Vortritt vor anderen Kaufinteressenten. Er kann auch noch in den Vertrag einsteigen, wenn der bereits zur Unterschrift mit einem anderen Interessenten beim Notar liegt. Falls der Mieter beim Verkauf seiner Wohnung übergangen wird, dann kann er Schadenersatz einfordern.


Fotos: Fotolia.com, Getty Images