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Augen auf beim Baulandkauf


Das dicke deutsche Hausbuch - epaper ⋅ Ausgabe 1/2020 vom 03.01.2020

be Regeln beim Grundstückskauf I Grundstücke sind rar. Vor allem im Umfeld von Städten. Was sollte bei der Suche und beim Kauf des eigenen Stücks Land unbedingt beachtet werden? Wo stecken die Fallen? Und wie lassen sich teure Fehler vermeiden?


Von der Lage und Größe des Grund stücks hängt ab, wie tief der Käufer in die Tasche greifen muss. In Ballungszentren übertreffen die Preise der Topla gen leicht die 1.000-Euro-Grenze. Auch für mittlere La gen sind 300 bis 500 Euro pro Qua drat meter keine Seltenheit. Einen ersten Überblick über die Preise kann sich jeder durch die ak tuelle Bo den richt wert ...

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Bildquelle: Das dicke deutsche Hausbuch, Ausgabe 1/2020

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... tabelle verschaffen, die bei den Ge mein den er hält lich ist. Da bei han delt es sich aber nur um Durch- schnitts werte, die im Ein zelfall ab weichen können.

Grundsätzlich gilt: Kleinere Grundstücke wer den in der Regel etwas teurer, größere etwas bil liger angeboten. Weicht der Angebotspreis erheblich von den Richtwerten ab, ist Vor sicht geboten. Tat sächliche Schnäpp chen sind rar. Extrem billige Grund stücke ha ben oft ihre Tücken. Aber auch überteuerte werden auf den Markt gebracht, vor allem in den Rand lagen der Ballungs zentren. Hier führt nur hartnäckiges Verhandeln zu einem vertretbaren Preis.

Erwerbsnebenkosten beachten

Beim Grundstückskauf sollten Bauherren die Nebenkosten nicht außer Acht lassen. Denn zum Kaufpreis kommt die Grunderwerbsteuer hinzu. Seit der Bund die Verantwortung hierfür an die Länder abgetreten hat, drehen diese immer wieder kräftig an der Steuerschraube. Jüngstes Beispiel: Thüringen. Hier wurde die Steuer zum 1.1.2017 von 5 auf 6,5 Prozent erhöht. Außerdem müssen der Notar und eventuell ein Makler (nur wenn vom Bau herrn be stellt) bezahlt werden. Wenn der Bauherr das Grundstück separat erwirbt, zahlt er die Grunderwerbsteuer nur auf den Boden. Achtung: Kauft ein Bauherr Grundstück und Haus vom Bauträger oder Fertighausanbieter, hilft es dem Käufer nichts, wenn es für die Käufe separate Verträge gibt. Der Bundesfinanzhof spricht in diesem Zusammenhang von einem „einheit lichen Ver- tragswerk“. Das bedeutet: Die Grunderwerbsteuer wird auf Grundstück und Haus fällig.

Vor einer Unterschrift unter den Grundstückskaufvertrag sollte unbedingt geklärt werden, ob die Bauvorschriften die Realisierung des Traumhauses zulassen. Das kann der Bauherr in Eigenregie mit den Ämtern klären. Ein guter Haus anbieter unterstützt seinen Kunden dabei und ändert die Planung gegebenenfalls ab.

Ohne Notar geht es nicht

Grundstückstransaktionen sind grundsätzlich nur dann gültig, wenn ein Notar sie beurkundet. Erst wenn der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist, gehen alle auf dem Grund stück befindlichen Ge bäude in das Eigentum des Käu fers über. Gleichzeitig übernimmt dieser aber auch sämtliche im Grund buch eingetragenen Ein schrän kungen und Pflich ten.

Was vor lauter Vorfreude gern überse hen wird: Die Gemeinde besitzt ein ge setzliches Vor kaufs recht an jedem Grund stück. Das gilt noch zwei Monate ab Kennt nis des Kauf vertrages. Des halb muss ihr eine Kopie davon zugestellt werden. Nutzt die Kom mune ihr Vor kaufsrecht nicht, kann die Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Von Anzahlungen oder Vorverträgen, in denen Geld forderungen ge stellt werden, ist un bedingt abzuraten. Nur der nota riell be glaubigte Kauf vertrag ist gültig, und nur er sichert bei vereinbarter Bezahlung das Ei gen tum.

Soweit erforderlich, verwaltet ein Notar den ihm anvertrauten Kaufpreis auf einem sogenannten Notar anderkonto. Gezahlt wird dann von diesem Konto – sobald der Käufer im Grundbuch steht.

Erst wenn mit dem Grundstück alles klar ist, kann das Haus gekauft oder der Bau in Auf trag gegeben werden. Vermeintlich harmlose Vor ver träge beim Haus kauf sollten Laien nicht un terschreiben. Natürlich gibt es auch seriöse Verträ ge mit kostenlosen Aus stiegs klauseln für den Fall, dass der Grund stückskauf schei tert. Die Rechts wirk samkeit dieser Klau seln sollte ein Fachmann beurteilen.

Einblick ins Grundbuch

Jeder seriöse Grundstücksverkäufer wird einen ak tu ellen Grundbuchauszug parat halten, der sein Eigen tum sowie eventuelle Lasten ausweist. Un be dingt empfehlenswert ist aber die eigene oder durch einen Be auftragten durchzuführende Ein sicht nah me in das Original bei der Gemeinde. Las sen Sie sich vom Eigen tümer eine kurze Bestä tigung aushändigen, dass Sie als Kauf interessent zur Einsicht berechtigt sind. Nur mal aus Neugier hineinzuschauen ist nicht erlaubt.

Die Gemeinde hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht an jedem Grundstück

Leider sind viele Grundbücher in den Jahren 1933 bis 1945 verloren ge gangen, sodass wichtige Eintra gun gen der Vor kriegs bebauung nicht mehr ak tenkundig sind. Die danach erfolgten Ein trä ge müssen allerdings lückenlos sein. Sie ge ben oft relevante Hin weise über die frühere Nut zung des Areals.

Bei sogenannten Hammergrundstücken sollten Sie unbedingt auf den Eintrag eines unbeschränk ten Zugangs (Wegerecht) über das angrenzende Grundstück achten. Dabei kann die Breite sehr wichtig für den Haus auf bau sein, wenn schwe res Gerät wie ein Bag ger oder Kran erforderlich ist. Liegt bei der Gemeinde ein Bebau ungs plan vor, kann man sich die Einzelheiten dort er klä ren lassen.

Sicherer – und bei Bau-Erwar tungs land generell zu empfehlen – ist der Weg über eine schriftliche Bau voran frage. Mit der können Aufla gen der Ge mein de, der Stand der Er schließung und ein Ein trag von Baulasten – wie zum Beispiel das Recht zur Nichtein haltung der bau rechtlichen Ab stands flächen – abgefragt werden.

Vorgaben der Kommune

Nach § 1 Absatz 3 des Bundes-Baugesetzes ha ben die Gemeinden das Recht (und die Pflicht), in verbindlichen Bauleitplänen eine einheit liche planungsrechtliche Grundlage für öffentliche wie für private Bauherren zu schaffen. Im Flächen nutzungsplan ist „für das ganze Ge mein degebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Boden nutzung nach den vorausseh baren Be dürfnissen der Gemeinde in den Grund zü gen“ dargestellt.

In den daraus abgeleiteten Bebau ungs plä nen sind für den Einfamilienhausbau Ge schoss flä chen- und Grund flächenzahl, An zahl der gestatteten Vollge schosse und Höhe der baulichen Anlagen, aber auch Bau linien, Baugren zen und Bebauungstiefe verankert. Es ist ge setzlich vorgeschrieben, dass solche Festle gun gen „in Text und zeichnerischer Dar stellung aus sich heraus bestimmt, eindeutig und verständlich“ sein müssen. For mulie run gen wie „es ist wünschenswert“ oder „Trauf höhe wird mit circa 3,50 Meter fest gelegt“ sind nichtig. Üblich sind ergänzende Auf lagen durch Orts - gestal tungssatzungen. Un ter Berufung auf das Ortsbild werden da mitunter bestimmte Haus typen völlig ausgeschlossen, Nei gung, Form, manchmal sogar die Farbe der Dacheindeckung können ebenso für einen konkreten Standort vorgeschrieben werden wie eine geklinkerte Fassade.

Abenteuerliche Formulierungen mancher Verkäufer („baureif“, „Bau-Erwartungsland“, „ortsüblich erschlossen“) machen eine penible Überprüfung unerlässlich. Wo und in welcher Entfernung liegen die Versorgungsmedien für das künftige Haus – Was ser, Abwasser, Strom, Telefon (Gibt es schnelles Internet?) und gegebenenfalls Gas? Sind diese Anschlüsse noch nicht vorhanden, muss ein Bauherr oft einen fünfstelligen Betrag einkalkulieren, um die Erschließung nachzuholen. Das Internetportal Immobilienscout24 beziffert die Kosten für den Abwasseranschluss auf 4.000 bis 7.000 Euro, für Wasser auf 2.000 bis 5.000 Euro, für Strom auf 2.000 bis 3.000 Euro und – sofern gewünscht – für Gas auf unter 2.000 Euro. Für Telekommunikation sind noch einmal mehrere Hundert Euro zu veranschlagen.

Teure Altlasten

Was sich unter einer blühenden Wiese oder einer kleinen Laube wirklich verbirgt, weiß zu mindest der Bauherr meist nicht. Der Grund stücksverkäufer wird versuchen, sich von der Beseitigung eventueller Altlasten durch einen Vertrags passus freizustellen. Mangelnde Trag fähigkeit des Baugrunds hat er ohne hin nicht zu verantworten.

Über bekannte Altlasten in formiert die örtliche Um weltbehörde.

Die Beseitigung dieser Altlasten obliegt immer – un abhängig vom Verursacher – dem Eigen tü mer. Zwar könnte dieser den Verur sa cher haftbar machen, aber dazu muss er Be wei se erbringen und hoffen, dass der Ver ursacher überhaupt noch existiert. Leider zeigt die Pra xis, dass auch Grundstücke aus öffentlicher Hand nicht frei von solchen meist sehr teuren Mängeln sind. Manchmal kommt der Verdacht auf, dass der Verkauf ungeeigneter Bau flächen die Ge meindekassen doppelt entlas ten soll.

Grundstücke, deren Vergangenheit nebulös er scheint, die noch nie bebaut waren oder sich an kritischen Stellen befinden, wie zum Beispiel in Fluss tälern oder in felsigen Regio nen, sollten unbedingt von einem Sachverständigen untersucht werden. Eine einfache Baugrundun ter suchung ist bereits ab etwa 500 Euro zu ha ben. Sie gibt neben den Hin weisen auf Altlasten und Tragfähigkeit gleichzeitig Aufschluss über die generelle Bodenbeschaf fenheit und den Grundwasserstand.

Ganz entscheidend für das spätere Wohlgefühl im eigenen Haus ist die Lage. Passt die neue Umgebung an Familienumstände, Alter und persönliche Lebens gewohnheiten? Viele Bauherren kaufen sich ein Haus, um ihr ganzes Leben darin zu wohnen. Man sollte also an lange Wege zum nächsten Arzt oder zum Einkauf denken, die sich im Alter möglicherweise ohne fremde Hilfe nicht mehr be werkstelligen lassen.

Aber auch junge Familien sollten sich nicht nur vom billigen Bauland auf der grünen Wiese locken lassen. Lange Wege zum Kindergarten oder zur Schule stellen sowohl eine zeit liche als auch finanzielle Belastung dar. Die Vorteile eines preis werten

Das Beseitigen von Altlasten obliegt stets dem jeweiligen Eigentümer

Glossar: Wichtige Begriffe

Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Preis, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, der anhand einer Vielzahl von Grundstücken ermittelt wird. Er berücksichtigt nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke. Dies gilt insbesondere hinsichtlich Verkehrs- und Geschäftslage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Gestalt des Grundstücks, Größe, Bodenbeschaffenheit, Erschließung und der mit dem Grundstück verbundenen Rechte.

Werthaltigkeit
Die Lage des Grundstücks ist auch zukünftig entscheidend für Wertbeständigkeit und Wertzuwachs. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte sollten bequem erreichbar sein.

Geschossflächenzahl (GFZ)
Sie gibt vor, wieviele Quadratmeter Gebäudegrundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche nach § 19, Abs. 3, der Baunutzungsverordnung (Bau-NVO) maximal zulässig sind. Die Geschoss fläche ist dabei die Summe aus der Fläche aller Vollgeschosse, einschließlich der Umfassungswände. Wenn zum Beispiel für eine zweigeschossige Bebauung eine GFZ von 0,7 gilt, darf die Summe beider Geschossflächen bei einem 500 Quadratmeter großen Baugrundstück 350 Quadratmeter nicht überschreiten (je Etage 165 Quadratmeter). Balkons und Loggien werden dabei nicht berücksichtigt.

Grundflächenzahl (GRZ)
Die Grundflächenzahl hat nach § 19 der Bau nutzungsverordnung (BauNVO) in jedem Bebauungsplan eindeutig festzulegen, wie viele Quadratmeter Gebäudegrundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche maximal zulässig sind. Für eine eingeschossige Bauweise ist eine GRZ von 0,6 festgeschrieben. Demzufolge dürfen von einem 500 Quadratmeter großen Grundstück maximal 300 Quadratmeter bebaut werden.

Grundstückszuschnitt
Dreieckige Restparzellen oder schmale Handtücher sind häufig preisgünstiger. Sie ermuntern oft zu origineller Architektur.

Bauvoranfrage
Die schriftliche Bauvoranfrage kostet zwar etwas Zeit, ist aber der sicherste Weg, sich vor späteren unliebsamen Überraschungen zu schützen.

Vor einer Unterschrift unter den Grundstückskaufvertrag sollte unbedingt geklärt werden, ob die Bauvorschriften die Realisierung Ihres Traumhauses zulassen.


Foto: Adobe Stock_Halfpoint

Grund stücks können sich ziemlich schnell relativieren, wenn der Arbeitsplatz nicht mit umzieht und noch ein zweites Auto angeschafft werden muss. Wer nicht nur im eigenen Garten arbeiten will, sollte darauf achten, dass Sport- und Kultur- ein richtungen, gas tro nomische An - gebote sowie Naher ho lungs mög lichkeiten in der näheren Umgebung vorhanden sind, die den eigenen Erwartungen genügen.

Achtung: alte Bahntrasse!
Für die künftige Wohnadresse spielt auch die erweiterte Umgebung eine beachtliche Rolle. Sind Autobahn, Flug hafen oder Eisenbahn in bedrohlicher Nähe, sollten lärm emp findliche Menschen diese Be reiche meiden. Geplante infrastrukturelle Veränderungen können den aktuellen Bebauungsplänen entnommen werden. Eine hundertprozentige Garantie sind die aber nicht: Sie können auch ganz schnell geändert werden. Dage gen besteht dann zwar eine Einspruchsmöglichkeit, der Erfolg ist aber fraglich – kommunal politische Interessen haben in der Regel den Vorrang vor persönlichen.

Ein spezielles Kapitel sind alte Eisenbahntrassen. Bei stillgelegten Anlagen besteht immer die Option einer Neubelebung. Sofern direkt am Bahndamm gelegen, können Haus und Grundstück dramatisch an Wert verlieren. Anders bei Liegenschaften, die etwas Abstand zum Bahnlärm haben. Diese können wegen der bessseren Verkehrsanbindung plötzlich deutlich mehr wert sein.