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Der Weg durch den Paragrafen-Dschungel


Kleiner wohnen - epaper ⋅ Ausgabe 1/2021 vom 01.09.2020

Rechtliche Einordnung des Tiny Houses

In den USA ist das Tiny House als günstige Alternativwohnform bekannt, da es bei Einhaltung bestimmter Maße als Recreational Vehicle (RV), also als Wohnmobil gilt. Somit unterliegt es nicht dem Baurecht und ist genehmigungsfrei. In Deutschland wird das Tiny House nur als Fahrzeug gemäß Straßenverkehrsrecht betrachtet, solange es auf der Straße bewegt wird oder ohne eine vorgesehene Wohnnutzung abgestellt wird.

Vielmehr gilt das Tiny House in den Landesbauordnungen der Bundesländer als Gebäude, da es folgende Kriterien erfüllt (exemplarisch Art. 2 BayBO):

(1) Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen. Ortsfeste Anlagen der Wirtschaftswerbung (Werbeanlagen) einschließlich Automaten sind bauliche Anlagen. Als bauliche Anlagen gelten Anlagen, die nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt sind, überwiegend ortsfest ...

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Bildquelle: Kleiner wohnen, Ausgabe 1/2021

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... benutzt zu werden.

In allen Fällen müssen jedoch immer noch sämtliche Vorschriften wie Brandschutz (Abstandsflächen) und Statik (falls erforderlich) eingehalten werden. Die Einhaltung der EnEV ist bei einer dauerhaften Wohnnutzung von mehr als vier Monaten im Jahr ebenfalls erforderlich. Hierbei stoßen vor allem Tiny Houses auf Rädern an ihre Grenzen, da sie aufgrund ihrer begrenzten Abmessungen in der Regel nur eingeschränkte Dämmstärken im Wand-, Boden- und Deckenaufbau zulassen.

Ob ein Tiny House verfahrensfrei oder genehmigungsfrei ist, wird in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt. Die nachstehende Tabelle gibt hierfür einen Überblick der Bundesländer. Obgleich in manchen Bundesländern die Verfahrensfreiheit (z. B. 75 m³ Brutto-Rauminhalt in Bayern und Nordrhein-Westfalen) für Tiny Houses wie gemacht erscheint, zeigt sich in der Praxis, dass es auf jeden Fall sinnvoll ist, auf die zuständigen Behörden und angrenzenden Nachbarn – zumindest in Form eines Kenntnisgabeverfahrens – zuzugehen, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Schema Baurecht

Das Prüfschema auf der Folgeseite soll einen Überblick über die baurechtliche Situation von Tiny Houses geben. Zunächst muss geprüft werden, ob sich das Grundstück, auf das das Tiny House gestellt bzw. auf dem die Tiny-House- Siedlung errichtet werden soll, im Innen- oder im Außenbereich befindet. Soweit dies nicht offensichtlich ist, ist es eine Ermessenssache der Gemeinde. Wenn es sich nicht um ein privilegiertes Vorhaben handelt, ist es schwierig, ein Tiny House oder eine Tiny-House-Siedlung im Außenbereich zu errichten. Sollte dies trotzdem angestrebt werden, so muss der Flächennutzungsplan geändert bzw. neu aufgestellt werden, um das Grundstück dem Innenbereich zuzuordnen. Liegt das zu bebauende Grundstück bereits im Innenbereich, gibt es drei Möglichkeiten. Innerhalb eines Bebauungsplans (BPlan) oder innerhalb eines Flächennutzungsplans (FNP) muss die vorgesehene Nutzung „Wohnen“ erlaubt sein und die Gebäude (Tiny Houses) dürfen nicht den Festsetzungen der Bauleitpläne widersprechen. Wenn es keinen FNP und keinen BPlan gibt, kann ein Vorhaben zulässig sein, wenn sich die Tiny Houses in die Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist.

Unabhängig von der Lage des Grundstücks ist es in keinem Fall empfehlenswert, ein Tiny House oder andere Kleinstwohnformen verfahrensfrei zu errichten. Hierbei besteht keine Rechtssicherheit. Vielmehr sollte zumindest das genehmigungsfreie Verfahren, besser eine Baugenehmigung eingesetzt werden. Hierbei sollte auf jeden Fall die Zustimmung aller Nachbarn eingeholt werden, um spätere Klagen zu vermeiden.

Abschließend ist zu sagen, dass die baurechtliche Situation von Kleinstwohnformen eindeutig klärbar ist. Jedoch gibt es, wie zuvor beschreiben, bei einer dauerhaften Wohnnutzung Probleme mit der Einhaltung der EnEV. Um Baurecht für ein Tiny House zu erhalten, ist es wichtig, auf die Einhaltung geltender Vorschriften zu achten. Tiny Houses werden derzeit in der EnEV nicht gesondert betrachtet. Durch das begrenzte Gewicht von meist 3,5 Tonnen und die begrenzten Außenmaße ist der Spielraum für das Vorsehen von Dämmung stark eingeschränkt. Dämmstärken über 12 cm sind daher selten vorzufinden. Mit diesen geringen Dämmstärken und der im Verhältnis zu anderen Wohngebäuden großen Hüllfläche lässt sich die EnEV nicht einhalten. Lösungen wie Vakuumdämmung o. Ä., die eine geringere Dämmstärke bei besseren U-Werten aufweisen, sind nicht Stand der Technik und können in der Regel daher nicht vorgesehen werden.

Jedoch sind die Vorschriften des EEWärmeG „unter Wahrung der wirtschaftlichen Vertretbarkeit“ (§ 1, Abs. 2) einzuhalten. Da das Vorsehen von mehr Dämmung aufgrund des begrenzten Platzbedarfs und Gewichts bei einem Tiny House unwirtschaftlich ist, muss hierfür eine Ausnahme geltend gemacht werden. Für das neue GEG (Gebäudeenergiegesetz) wäre es daher sinnvoll gewesen, Tiny Houses als neue Wohnform anzuerkennen und hierfür gesonderte Regelungen aufzunehmen.

SEBASTIAN KUBLER studierte Bauwesen-Projektmanagement und spezialisierte sich in seinem Master auf integrales Planen und Bauen. In seiner Masterarbeit beschäftigte er sich ausführlich mit dem Thema „Tiny Hoods“. Heute ist er geschäftsführender Gesellschafter der Developing X Ingenieursgesellschaft bR.

www.developingx.de