... Nachbarn, garantiert.
Während die den Bebauungsplan und die Baugenehmigung betreffenden Vorschriften im öffentlichen Baurecht festgelegt sind, regelt das private Baurecht die Vertragsbeziehungen zwischen dem Bauherrn und anderen am Bau Beteiligten. Beim Bau mit einer Fertighaus firma oder einem Bauträger sind aber zum Teil andere Rechtsgrundlagen wirksam als beim Bau mit einem Architekten.
Werkvertrag
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In einem Werkvertrag sind die Leistungen der Fertighausfirma beschrieben. Die sogenannte Bau- und Leistungsbeschreibung sollte Vertragsbestandteil sein, weitere Anlagen können den Vertrag ergänzen; im Idealfall ist auch ein umfassendes Pflichtenheft für den Bauherrn dabei, das alle die Aufgaben listet, die er selbst zum Gelingen des Bauvorhabens beizutragen hat. Alle Leistungen „unter Boden“, also Vermessung, Erdarbeiten, Verlegen der Versorgungs lei tungen etc., sind in aller Regel nicht im Leistungsumfang der Fertighausfirma enthalten. Denn üblicherweise werden Fertighäuser „ab OK“, das heißt ab Oberkante Bodenplatte bezieh ungs weise Kellerdecke, verkauft. Wem das zu komplex ist, der muss sich den richtigen Partner suchen, denn es gibt eine ganze Reihe von Unternehmen, die den Keller mitverkaufen oder zumindest einen festen Partner oder Subunternehmer – innerhalb eines Vertrags oder mit zwei Verträgen – vermitteln.
Präzise Absprachen
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Vor der Unterschrift unter den Vertrag sollte der Käufer weitere Punkte gründlich prüfen: Liefertermin, Fertigstellungstermin, Gewährleistungsmodalitäten und Gefahrenübergang, Festpreisklausel und Zahlungsplan samt Stornokosten im Fall des Falles. Der Festpreis beispielsweise muss klar und eindeutig formuliert sein. Dazu gehört auch die Regelung, dass keine neuen Preislisten gelten, nur weil sich der Auslieferungstermin verzögert.
Ferner ist es wichtig zu schauen, ob der Werkvertrag auf der Vergabe- und Vertrags ordnung für Bauleistungen (VOB) Teil B basieren soll, wie es Anbieter oft vorsehen, um kürzere Verjährungsfristen bei Mängelansprüchen zu vereinbaren. Die VOB ist aber nur verbindlich, wenn das im Vertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Die Gewährleistungsfrist nach VOB beträgt immerhin vier Jahre, wenn keine explizit andere, zum Beispiel kürzere Verjährungsfrist im Vertrag vereinbart wurde. Das ist zwar eine Verbesserung gegenüber den früher üblichen zwei Jahren, kann aber zu wenig Schutz für den privaten Bauherren sein. Nach BGB gelten fünf Jahre Gewährleistung. Das BGB greift ohnehin, wenn keine VOB vereinbart wurde. Allerdings steht es Bauherrn und Fertighaushersteller frei, bei VOB-Verträgen vertraglich ebenfalls die Fünfjahresfrist festzuschreiben. Die Werkverträge mancher Unternehmen basieren inzwischen auf einem Mix aus VOB und BGB. Am besten schaut ein Rechtsanwalt auf den Vertragsentwurf, zumal die VOB recht unübersichtliche Regelungen enthält.
Auch Details festschreiben
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Wie beim Kauf eines Hauses von einem Bauträger muss auch bei einem Fertighaus detailliert festgehalten sein, welche Leistungen die Firma zu erfüllen hat. Das geht bis hin zur genauen Angabe von Farbe, Größe und Material der Türen, Fenster oder Bodenbeläge. Je konkreter die Angaben, desto besser – insbesondere auch, wenn der künftige Hausherr einige Arbeiten selbst übernehmen will. Bei Sonderwünschen ist es wichtig, niemals direkt einen Vertrag mit einem Dritten zu schließen. Sonst geht der Vorteil verloren, nur mit der Fertighausfirma verhandeln zu müssen.
Festpreis fixieren
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Es ist ratsam, eine bedingungslose Festpreisbindung bis zur Abnahme zu vereinbaren. Diese kann beispielsweise mindestens für 15 Monate nach Vertragsabschluss gelten. Ein genau festgelegter Einzugstermin, der eine Vertragsstrafe für Verspätungen nach sich zieht, hat sich bewährt. Bei Bauträgerhäusern sind Strafen von bis zu zehn Prozent der Baukosten – 0,25 Prozent pro Tag – durchaus drin.
Liefertermin
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Vor dem Bau ist, auch je nach Bundesland, entweder eine Baugenehmigung („Roter Punkt“) oder eine Genehmigung per Kenntnisgabeverfahren („Grüner Punkt“) nötig. Hier ist es von Vorteil, den Liefertermin des Hauses auf etwa acht Wochen nach Erhalt der Baugenehmigung festzulegen. Wenn die Fertighausfirma zum Beispiel Mitglied in der Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau ist, kann der Bauherr bei Streitigkeiten kostenlos eine Ombudsstelle anrufen.
Zahlungsabsicherung
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Viele Fertighausfirmen bestehen darauf, dass die Bezahlung vor Lieferung durch eine Bankbürgschaft sichergestellt wird. Die Übernahme von Bankbürgschaften, auch Aval genannt, ist mit bis zu drei Prozent der Kreditsumme meist sehr teuer. Darüber hinaus wird dabei mitunter das Leistungsverweigerungs- und Zurückhaltungsrecht aberkannt. Übersetzt heißt das: Wer die Bürgschaft anerkennt, kann kein Geld mehr zurückbehalten, wenn die vereinbarte Bauleistung nicht erbracht wurde oder Mängel auftreten. Deshalb sollte man den Fertighaushersteller davon überzeugen, dass die Bezahlung auch mit einer einfachen Abtretungserklärung sichergestellt ist, die nur wenig Geld kostet. Den Kaufvertrag sollte man auf keinen Fall vorschnell unterschreiben, da kein generelles Rücktrittsrecht existiert. Falls dennoch ein Rücktritt vom Vertrag nötig wird, fallen hohe Rücktrittsgebühren an.
Rücktrittsrecht
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Vorsicht ist insbesondere dann geboten, wenn man noch kein Baugrundstück besitzt. Deshalb sollte die Unterschrift – sofern man nicht Haus und Grundstück zusammen kauft – erst nach Kauf und notarieller Beurkundung des Grundstücks erfolgen. Wenn das nicht möglich ist, empfiehlt es sich, für den Fall, dass der geplante Grundstückskauf doch nicht zustande kommt oder beantragte Fördermittel nicht genehmigt werden, ein kostenloses Rücktrittsrecht im Kaufvertrag zu vereinbaren.
Zahlen nach Baufortschritt
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Auch auf vertragliche Pflichten und kosten trächtige Vorleistungen zulasten des Bauherrn wie die Bereitstellung von Zufahrtswegen, Kranplatz, Baustrom und Wasser muss beim Fertighaus besonders geachtet werden. Die Zahlungsraten im Vertrag sind so zu bemessen, dass sie dem wirklichen Baufortschritt entsprechen. Deshalb koppelt man sie besser nicht an Liefertage, sondern an fertige Bauabschnitte. Von Voraus- oder Anzahlungen raten Experten ab. Um den Baufortschritt zu gewährleisten, sollte ein sogenannter Sicherheitseinbehalt von etwa drei Prozent des Kaufpreises zurückgehalten werden. Oder man fordert als Gewährleistung eine Bankbürgschaft der Baufirma. Treten während des Baufortschritts Mängel auf, kann der künftige Hausherr deren Behebung viel leichter durchsetzen. Die Schlussrate bei Übergabe des Hauses ist so zu bemessen, dass noch ein nennens werter Betrag bei Vorliegen von Mängeln einbehalten werden kann. Dieser sollte etwa bei fünf Prozent des Kaufpreises liegen.
