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SCHRITT FÜR SCHRITT ZUM TRAUMHAUS


Das dicke deutsche Hausbuch - epaper ⋅ Ausgabe 1/2020 vom 03.01.2020

Zuerst das Haus oder das Grundstück kaufen? Was steht im Bebauungsplan und wer beantragt die Baugenehmigung? Welche Versicherungen sind nötig, wie lange dauert die Bauzeit, wann können wir einziehen? Wir beantworten die wichtigsten Fragen, die auf dem Weg von der Bau-Idee bis zum bezugsfertigen Haus auftauchen


Artikelbild für den Artikel "SCHRITT FÜR SCHRITT ZUM TRAUMHAUS" aus der Ausgabe 1/2020 von Das dicke deutsche Hausbuch. Dieses epaper sofort kaufen oder online lesen mit der Zeitschriften-Flatrate United Kiosk NEWS.

Bildquelle: Das dicke deutsche Hausbuch, Ausgabe 1/2020

Phase 1:GRUNDSTÜCK SUCHEN UND KAUFEN

Auch wenn Sie Ihren Wunsch-Haustyp beim Anbieter schon gefunden haben – kaufen Sie erst, wenn Sie ein Grundstück für Ihr Bauvorhaben gefunden haben. Von der Lage und Beschaffenheit des Baulands sowie den Bauvorschriften hängt nämlich ab, wie sie dort bauen können ...

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... und dürfen. Besonders die Vorgaben des Bebauungsplans sind oft sehr detailliert, was Bauweise- und höhe oder Dachgestaltung angeht. Aber auch natürliche Gegebenheiten Topografie und Bodentyp beeinflussen die Baupläne. Deshalb beginnt die konkrete Hausplanung erst, wenn Sie das Grundstück erworben haben. Nur in Ausnahmefällen stellen Fertighaushersteller auch das Bauland zur Verfügung.

Fotos: iStock-177035969_schulzie, Bayerische Hausbau

Checkliste

DARAUF MÜSSEN SIE BEIM GRUNDSTÜCKSKAUF ACHTEN:

Bebauungsplan: Welchen Einfluss haben Vorgaben hinsichtlich Haustyp, Bauweise oder Dachform auf das Bauvorhaben? Tipp: Mit einer Bauvoranfrage können Sie klären, ob Ihre Hausidee genehmigungsfähig wäre.

Lage, Gelände, Bodenbeschaffenheit: Sind Einschränkungen oder höherer Aufwand zu erwarten, zum Beispiel durch Hanglage, hohen Grundwasserstand oder felsigen Untergrund?

Altlasten: Ist der Boden möglicherweise durch Schadstoffe (zum Beispiel auf einem alten Fabrik standort) belastet. Tipp: Vereinbaren Sie mit dem Verkäufer eine Baugrunduntersuchung.

Baulasten: Bestehen Verpflichtungen gegen über Dritten, zum Beispiel für den Nachbarn einen Teil des Grundstücks als Zufahrt freizuhalten? Diese finden sich in der Regel im Baulastenverzeichnis, in einigen Bundesländern im Grundbuch.

Erschließung: Inwieweit ist das Grundstück schon ans öffentliche Straßennetz, an Kanalisation, Strom- oder Gasnetz angeschlossen, mit welchen Erschließungskosten müssen Sie noch rechnen?

Bebauungsplan lesen und verstehen

Mit Bebauungsplänen regeln die Gemeinden, was wo und wie gebaut werden darf. Ein Bebauungsplan, kurz B-Plan, besteht aus einem Plan- und einem beschreibenden Textteil. Einige wichtige Begriffe und Abkürzungen im B-Plan sind.

Bebauungsplan: Welchen Einfluss haben Vorgaben hinsichtlich Haustyp, Bauweise oder Dachform auf das Bauvorhaben? Tipp: Mit einer Bauvoranfrage können Sie klären, ob Ihre Hausidee genehmigungsfähig wäre.

Art des Baugebiets: zum Beispiel WA (Allgemeines Wohngebiet, das heißt vorwiegend Wohnen), WR (Reines Wohngebiet), WB (Besonderes Wohngebiet, auch mit gewerblicher Nutzung)

Grundflächenzahl (GRZ): legt fest, welcher Anteil des Grundstücks bebaut werden darf

Geschossflächenzahl (GFZ): schreibt vor, wie groß die summierte Grundfläche aller Geschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche sein darf

Dachneigung (DN): gibt die vorgeschriebene Dach neigung in Grad, beziehungsweise die erlaubte Variationsbreite an. Zum Beispiel: DN 40 (vorgeschriebene Dach 40°) oder DN 30-45 (zwischen 30° und 45° frei wählbar)

Dachform: beispielsweise SD (Satteldach), PD (Pultdach), Walmdach (WD), Krüppelwalmdach (KWD) et cetera

Weitere Dachvorgaben: zum Beispiel Firstrichtung (vorgeschriebene Laufrichtung der Hauptfirstlinie des Hauses, First höhe (FH, Abstand zwischen First und Boden), Traufhöhe (TH, Höhe zwischen Dachhaut und Boden)

Bauweise: offene Bauweise (o) mit seitlichem Grenz abstand, zum Beispiel Einzelhäuser (E) oder Doppelhäuser (D). Geschlossene Bauweise (g) ohne Grenzabstand, zum Beispiel Reihen häuser (R)

Geschosszahl: wird meist als römische Zahl auf dem Grundstück angegeben. Beispiel: Eine II bedeutet, das Haus darf maximal zwei Vollgeschosse haben

Baugrenzen: geben die maximal mögliche Ausdehnung des Gebäudes an

Baufenster: die durch die Baugrenzen definierte Fläche, auf der innerhalb des Grundstücks gebaut werden darf

Baulinien: schreiben die verbindliche Platzierung einer Gebäudefront auf einer bestimmten Linie vor, zum Beispiel drei Meter vom Gehweg

Meilenstein: Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrags beim Notar

Phase 2: DAS HAUS PLANEN

Das Grundstück ist da, das Haus kann geplant werden. Wahrscheinlich hatten Sie sich schon zuvor entschieden, ob sie in Holz- oder Massivbauweise bauen wollen und welche Architektur sie bevorzugen. Falls Sie bereits einen bestimmten Haustyp ausgewählt hatten, muss er nun eventuell den Gegebenheiten des Grundstücks angepasst werden. Aus den Planungsgesprächen mit dem Hausanbieter entstehen der Entwurf und schließlich das Angebot mit ausführlicher Baubeschreibung. Sind Sie sich mit dem Hersteller einig und haben das Ange bot sorgfältig geprüft, unterschreiben Sie den Kaufvertrag.

Bemusterung – ein besonderer Termin

In der Regel vor Vertrags abschluss findet die sogenannte Bemusterung in einem Aus stattungszentrum des Hausanbieters statt. Hier legen Sie an einem oder mehreren Tagen gemeinsam mit dem Kunden berater alle Ausstattungsvarianten Ihres Hauses fest, unter anderem für

Außenverkleidung (Putz, Holzschalung, Klinker)

Dacheindeckung

Außen- und Innentüren

Fenster

Bodenbeläge

Wandgestaltung

Sanitärobjekte und Armaturen

Heizkörper

Elektroausstattung, zum Beispiel Schalter serien

Checkliste

6 FRAGEN ZUR HAUSPLANUNG

1.Wie flexibel soll der Grundriss sein, zum Beispiel in Hinblick auf spätere Lebensphasen?

2.Mit oder ohne Keller bauen?

3.Barrierearm oder komplett barrierefrei bauen?

4.Welchen energetischen Standard, zum Beispiel KfW-Effizienzhaus 40 oder Passivhaus, soll das Haus haben?

Tipp: Je höher der Standard, desto mehr staatliche Förderung gibt es.

5.Welche Heiz- und Haus technik wünschen Sie, zum Beispiel Wärmepumpe, Photovoltaik, Smart-Home- Installation?

6.Wo liegt Ihr Preislimit und an welchen Stellen würden Sie, wenn nötig, Abstriche machen?

Meilensteine: Bemusterungstermin, Kaufvertrag abschließen

Fotos: BDF (2), Gussek Haus, Weberhaus

Phase 3: STARTKLAR FÜR DEN BAU: GENEHMIGUNGEN, VERSICHERUNGEN, VORBEREITUNGEN

Damit der Bau beginnen kann, muss das Bauamt eine Baugenehmigung erteilen. Den dafür erforderlichen Bauantrag stellt in der Regel der Bauherr gemeinsam mit einem sogenannten Bauvorlageberechtigten, einem Architekten oder Planer des Hausunternehmens. Wer für was zuständig ist, sollte im Kaufvertrag festgelegt werden, denn Bauherren alleine sind mit dem „Papierkrieg“ überfordert. Außerdem müssen jetzt Versicherungen abgeschlossen und einige sonstige Bauvorbereitungen getroffen werden.

Welche Versicherungen braucht man während der Bauzeit?

Nicht erst das fertige Haus braucht Versicherungsschutz, sondern auch das Objekt in der Bauphase. Die folgenden vier Versicherungen sollten Sie auf jeden Fall abschließen:

Feuerrohbauversicherung: schützt ab Baubeginn gegen eventuelle Brandschäden. Sie ist während der Bauzeit kostenfrei, vorausgesetzt, es wird vor Baubeginn auch eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen.

Verbundene Wohngebäudever sicherung: schützt vor finanziellen Schäden durch Brand, Blitzschlag, Sturm, Hagel et cetera nachdem das Haus erstellt und bezugsfertig ist.

Bauleistungsversicherung: deckt Risiken aller am Bau Beteiligten – Bauherren, Bauunternehmer, Handwerker – ab. Der Beitrag wird entsprechend umgelegt. Versichert sind Schäden durch unvorhergesehene Ereignisse wie etwa unerwartete Witterung oder Vandalismus.

Bauherrenhaftpflicht: schützt Bauherren vor Schadenersatzforderungen, die durch Personen- oder Sachschäden an Dritten entstanden sind.

Unter Umständen können noch weitere Versicherungen notwendig sein, zum Beispiel eine Bauhelfer-Versicherung, wenn Freunde oder Verwandte auf der Baustelle mithelfen.

Checkliste

WAS SONST NOCH ZU REGELN IST

Müssen auf dem Grundstück Bäume gefällt werden, muss eine Fällgenehmigung beantragt werden, wenn das nicht schon mit dem Bauantrag geschehen ist.

Antrag auf Nutzung öffentlicher Verkehrsflächen, wenn zum Beispiel das Grundstück für Kran oder Lagerflächen nicht ausreicht.

Zeitweise Sperrung von Straßen und Wegen zur Anlieferung von Materialien muss mit Behörden abgestimmt werden.

Baustrom und provisorischen Wasseranschluss bei Versorgern beantragen.

Vorbereitende Kanal- und Anschlussarbeiten für Strom-, Telefon-, Wasser-, Abwasser- oder Gasleitungen müssen vor der Gründung erfolgen.

Meilenstein: Baugenehmigung wird erteilt

Foto: BMF Verbraucherschutz

Phase 4: ENDLICH BAUEN! BAUABSCHNITTE VON KELLER BIS INNENAUSBAU

Die Baugenehmigung liegt vor, Sie haben alle Vorbereitungen erledigt, die Baustelle eingerichtet – der Bau kann beginnen. Während vor Ort Fundament, Bodenplatte oder Keller erstellt werden, entstehen bei einem Haus in Holzbauweise die Bauteile in der Fabrik. Auch im Massivhausbau wird teilweise mit vorgefertigten Wand- und Deckenelementen gearbeitet. Je mehr Vorfertigung, desto schneller steht der Rohbau. Nachdem der Innenausbau abgeschlossen ist, erfolgt die Abnahme und Übergabe des fertigen Hauses und Sie können Ihren Umzug vorbereiten. Falls im Vertrag vereinbart, werden vor oder nach Einzug noch Außen anlagen wie Wege und Zufahrten fertiggestellt.

ertigkeller, iStock-157310045_GeorgePeters, BHW Pressedienst


Fotos: Weberhaus (3), Gütegemeinschaft

Bauablauf: Was in den einzelnen Phasen wichtig ist

1 Kellerbau oder Bodenplatte
Wenn Sie ein Haus mit Keller bauen wollen, ist dieser nicht automatisch im Angebot des Fertighausherstellers inbegriffen. Manche Unternehmen bieten gar keinen Kellerbau an, sodass Sie dafür in Eigenregie ein Bauunternehmen engagieren und mit ihm einen Vertrag abschließen müssen.

Tipp: Wenn möglich, beziehen Sie Keller und Haus aus einer Hand. Dann ist später kein Haftungsstreit zu klären, falls es zu Problemen an Schnittstellen zwischen Keller und Fertighaus kommt.

2 Rohbauphase
Im Holzfertigbau dauert diese „Phase“, die sogenannte Hausstellung nur ein bis zwei Tage. Der Ablauf im Überblick:

1.Bauelemente werden per LKW angefahren

2.Außenwände werden auf Bodenplatte oder Oberkante Keller gesetzt und fixiert

3.Innenwände werden per Kran eingehoben, Zwischendecken eingesetzt

4.Dachaufbau: Montage von Giebeln, Dachzwischenwänden und Dachelementen

5.Dacheindeckung Ähnlich läuft das Aufstellen eines Massivhauses mit vorgefertigten Bauelementen ab. Wird „Stein auf Stein gebaut“ dauert der Rohbau etwa drei bis vier Wochen.

Egal, welche Bauweise – jetzt können Sie Richtfest feiern!

3 Innenausbau
Fenster und Türen einsetzen, Heizung-, Sanitär- und Elektroinstallation, Putz und Gipsarbeiten, Rollläden, Estrich, Bodenbeläge, Malerarbeiten: Der Innenausbau ist bei allen Hausbauweisen mit circa 8 bis 12 Wochen der größte Zeitfresser. Handwerklich geschickte Bauherren können in dieser Phase selber mit anpacken, was aber vorher vertraglich vereinbart werden muss. Eigenleistung spart zwar Geld, dauert aber in der Regel länger.

Mehr Info www.zuhause3.de/haus-und-bau

Checkliste

5 ESSENTIALS FÜR DIE ABNAHME

1.Niemals auf eine förmliche Abnahme vor Ort verzichten, denn mit diesem Termin kehrt sich die Beweislast um – später muss der Bauherr nachweisen, dass ein Mangel vor der Abnahme entstanden ist. Für seriöse Unternehmen kommt auch nichts anderes infrage.

2.Zu empfehlen ist die Begleitung eines unabhängigen Sachverständigen.

3.Bereiten Sie sich gut vor und erstellen vorab eine Mängelliste.

4.Halten Sie Utensilien wie Wasserwaage, Zollstock, Taschenlampe, Kamera, Schreibzeug sowie die Baubeschreibung bereit.

5.Halten Sie alles schriftlich im Abnahmeprotokoll fest und unterschreiben Sie nur, wenn alles korrekt ist.

Ziel erreicht: Einzug

Meilenstein: Richtfest, Abnahme, Einzug