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TEST Sofortfinanzierung: Legale Mogelpackungen


ÖKO-TEST Spezial Wohnen und Leben - epaper ⋅ Ausgabe 10/2014 vom 17.10.2014

Sofortfinanzierungen mit Bausparverträgen sind weitverbreitet und haben im Wettbewerb mit klassischen Hypothekendarlehen bisweilen sogar die Nase vorn. Doch Vorsicht: Bei den tatsächlichen Kreditkosten für die gesamte Laufzeit wird oft geschummelt. ÖKO-TEST verrät, worauf Sie achten müssen.


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Foto: Michael Blann/Thinkstock

Wer bauen oder ein Eigenheim kaufen will, braucht eine passende Finanzierung. Doch welches Darlehen ist das günstigste, durch welche Kombination von Finanzierungsbausteinen lässt sich das Angebot optimieren? Wer sich den Markt für Baufinanzierungen heutzutage anschaut, verliert schnell ...

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... den Überblick. Noch nie war die Palette verschiedener Finanzierungsangebote derart breit gefächert, noch nie hatten Bauherren so viele Wahlmöglichkeiten. Selbstnutzer können zwischen einer klassischen Bankhypothek mit verschiedenen Zinsbindungsfristen oder einer Sofortfinanzierung von der Bausparkasse mit fest kalkulierten Monatsraten bis zur kompletten Schuldentilgung wählen. Beide Modelle gibt es mit Riester-Förderung. Dann spendiert der Staat zusätz liche Zulagen und oft auch Steuervorteile. Daneben lässt die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse springen, wenn es um die Finanzierung eines Eigenheims oder um eine besonders energieeffiziente Bauweise geht. Blickt man auf die Zinsentwicklung, stellt sich dazu die Frage, ob man sich die jetzigen Niedrigzinsen nicht lieber gleich für die gesamte Finanzierungsdauer sichern sollte oder das künftige Zinsänderungsrisiko niedriger als der Aufpreis für die absolute Sicherheit ist.

ÖKO-TEST hat 54 Angebote über zinssichere Kombikredite von sieben Bausparkassen sowie von 24 Banken und Baugeldvermittlern unter die Lupe genommen. Die Tabellen mit den Sofortfinanzierungen über einen konventionellen Bausparvertrag oder einen Wohn-Riester-Bausparvertrag finden Sie im Heft. Die Kombinationen von solchen Sofortfinanzierungen mit KfW-Mitteln können Sie im Internet unter www.oekotest.de abrufen.

Das Testergebnis

Sofortfinanzierungen mit Bausparverträgen sind derzeit ausgesprochen günstig. Rund die Hälfte der Angebote ohne KfW-Mittel gab es zu effektiven Zinsen von 2,36 bis 2,53 Prozent für das Gesamtangebot. Das bedeutet: Die Kombikredite können mit den Topangeboten unter den Hypotheken locker mithalten. Die Landesbausparkasse (LBS) Rheinland-Pfalz verlangt für ihren zinssicheren Immobilienkredit zum Beispiel nur 2,36 Prozent Gesamteffektivzins. Bei einer Laufzeit von insgesamt 18 Jahren und elf Monaten ist sie damit günstiger als die besten Baugeldgeber von lang laufenden Hypotheken, die für einen Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung als Minimum 2,40 Prozent Effektivzins verlangen. Auch der Riester-Kombikredit der LBS Nord kann sich sehen lassen. Mit 2,37 Prozent Gesamteffektivzins und einer Laufzeit von 21 Jahren und drei Monaten zählt auch dieses Bauspar-Sofortfinanzierungsangebot momentan zu den besten Offerten am Markt.
Sofortfinanzierung plus KfW-Kredit am günstigsten. Offerten wie die Kombination der riestergeförderten Fuchs-Wohnrente von Schwäbisch-Hall mit ei- nem zinsverbilligten KfW-Kredit kommen glatt auf spottbillige 2,22 Prozent Gesamteffektivzins. Dabei ist ein möglicher KfWTilgungszuschuss noch gar nicht eingerechnet. Je nach dessen Höhe sinkt der Effektivzins sogar bis auf 1,93 Prozent. Das große Plus bei jedem Kombimodell: Bausparvertrag und Voraus darlehen sind so abgestimmt, dass die Zinsen und die Raten für die gesamte Laufzeit feststehen – meist für 20 Jahre und länger. So viel Kalkulationssicherheit hatte bislang jedoch auch seinen Preis. Meist waren die Bausparofferten deutlich teurer als ein reines Hypothekendarlehen. Weil Bausparen im Zinstief jedoch nicht wirklich attraktiv ist und die meisten Bausparkassen in den letzten zwei Jahren beim Neugeschäft einen deutlich Einbruch hinnehmen mussten, versuchen sie jetzt mit Topofferten wieder zu punkten. Daher legen sie vor allem die Vorausdarlehen zu konkurrenzlos günstigen Konditionen raus. Bei den Kombiangeboten ohne Riester-Förderung gibt es Vorausdarlehen mit neun bis zehn Jahren Zinsbindung sogar bereits ab 1,67 bis 1,9 Prozent Nominalzins. Das entspricht den Topkonditionen bei Hypothekendarlehen mit gleicher Zinsbindung. Gleichzeitig sichern sich Sofortfinanzierer für die restliche Laufzeit bis zur kompletten Schuldentilgung günstige Bauspardarlehenszinsen von 2,25 bis 2,9 Prozent. Das gibt nicht nur Planungssicherheit. Vielmehr liegen die Kombiangebote im Schnitt oft günstiger als Bankangebote mit extrem langer Zinsfestschreibung von 20 Jahren und mehr. Dennoch gilt: Sie lohnen sich nur für Bauherren, die absoluten Schutz vor steigenden Zinsen suchen und ihre Monatsbelastung bis zur kompletten Schuldentilgung verlässlich kalkulieren wollen.

ÖKO-TEST rät

• Sofortfinanzierungen bieten Kalkulationssicherheit. Doch die hat ihren Preis. Überlegen Sie daher genau wie bei Hypotheken, ob sich der Aufschlag für die lange Zinsbindung lohnt.
• Lassen Sie sich bei Sofortfinanzierungen immer den Gesamteffektivzins ausrechnen und vergleichen Sie diesen mit den Effektivzinsen von Hypotheken mit ähnlicher Laufzeit. Nur so können Sie erkennen, wer Ihnen das günstigere Angebot macht.
• Prüfen Sie sorgfältig, ob Sie den Vertrag auch wirklich durchhalten. Kündigungen in der Vorfinanzierungsphase sind beim Kombikredit extrem teuer. Auch wer sich von Anfang an Sondertilgungen leisten kann, ist mit Baugeld von der Bank flexibler und daher oft besser bedient.

Kompakt: Darauf müssen Sie beim Gesamteffektivzins achten

Vergleich unerwünscht: Viele Banken weisen keinen Gesamteffektivzins aus.


Foto: imago/imagebroker

Der Etikettenschwindel bei Sofortfinanzierungen hat System. Denn nur durch Angabe des Gesamteffektivzinses lassen sich Sofortfinanzierungen und klassische Hypotheken miteinander vergleichen. Alles andere ist Verbrauchertäuschung zulasten der Bankdarlehen. Das weiß auch der Gesetzgeber. Für Kombikredite mit staatlicher Riester-Förderung müssen die Anbieter den Gesamteffektivzins daher seit 2008 zwingend ausweisen. Doch auch diese Regelung gilt immer nur für den Einzelvertrag. Werden Riester-Kombikredite auch noch mit KfW-Mitteln, einem Bankdarlehen oder gar beidem kombiniert – was gar nicht so selten ist – geht der Durchblick vollends verloren. Denn wie soll der Laie bis zu vier verschiedene Effektivzinssätze unter einen Hut bringen, um sie mit einer ganz normalen Hypothek zu vergleichen? Kreditnehmer sollten sich daher immer einen Gesamteffektivzins ausrechnen lassen, in den alle Zahlungsströme des Finanzierungsangebots einfließen, also alle Einzahlungen, die der Kunde leistet, sowie bei Riester-Verträgen die Zulagen. Denn diese müssen später ja als Eigen heimrente nachversteuert werden. Aus Sicht der Verbraucherschützer ist zudem der Gesetzgeber gefragt. Er sollte auch bei ungeförderten Kombikrediten zwingend die Angabe eines solchen Gesamteffektivzinses vorschreiben. Gute Gelegenheit, diese Lücke in der Preisangabenverordnung zu schließen, bieten die nächsten zwei Jahre. In dieser Zeit muss die EU-Richtlinie für Immobilienkredite in deutsches Recht umgesetzt werden.

Abstriche an der Flexibilität. Die Laufzeiten für die Vorausdarlehen sind meist fest vorgegeben. Sonderzahlungen, um die Ansparphase zu verkürzen, lohnen daher nicht. Entweder kann das Vorausdarlehen gar nicht vorzeitig abgelöst werden, oder bei vorzeitiger Ablösung wird eine teure Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, die den Vorteil der Zinssicherheit wieder zunichtemacht. Sondertilgungen sind meist erst nach Zuteilung des Bauspardarlehens zulässig. Dann kann die Tilgungsrate des Bauspardarlehens auch herabgesetzt oder bei Wohn-Riester-Bausparverträgen auch mit der staatlichen Förderung verrechnet werden – meist aber nur bis auf die fest vereinbarte Mindestrate in Höhe von durchschnittlich vier bis sechs Promille der Bausparsumme pro Monat. Dagegen sind bei Bankdarlehen heutzutage jährliche Sondertilgungen von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme meist von Anfang an möglich – ohne Zinszuschlag. Der entscheidende Nachteil der Kombikredite zeigt sich zudem, wenn Bauherren – aus welchen Gründen auch immer – ihr Eigenheim noch innerhalb der Vorfinanzierungsphase wieder verkaufen müssen. Weil der Tilgungsbeitrag zunächst als mager verzinste Sparrate auf den Bausparvertrag fließt und auch noch mit Abschluss- und Kontogebühren verrechnet werden muss, wird der Kredit anfangs kaum getilgt. Die Restschuld bei der Sofortfinanzierung ist in den ersten Jahren daher immer deutlich höher als beim Bankkredit. Das macht einen vorzeitigen Vertragsabbruch in den Anfangsjahren extrem teuer.

Wie teuer eine Sofortfinanzierung wirklich ist, lässt sich auf Anhieb selten erkennen.


Foto: Jacob Ammentorp Lund/iStock/Thinkstock

Unklar bleibt, wie teuer die Sofortfinanzierung wirklich kommt. Eine Gesetzeslücke erlaubt es Banken und Bausparkassen, für Kombikredite mit irreführenden Effektivzinsangaben zu werben. Einen Gesamteffektivzins, wie ihn ÖKO-TEST ermittelt hat und in den alle Zahlungen einschließlich der Sparrate für den Bausparvertrag eingehen, schreibt der Gesetzgeber bei herkömmlichen Sofortfinanzierungen bislang nicht vor. Statt eine Kostengröße zu nennen, mit deren Hilfe Kreditnehmer Sofortfinanzierungen und Hypotheken von der Bank vergleichen können, weisen die meisten Institute daher einfach zwei Werte aus: den Effektivzins für das Vorausdarlehen und den Effektivzins für das spätere Bauspardarlehen. Das ist juristisch zwar korrekt, macht die Offerte aber glatt zur Mogelpackung. „Die meisten Kunden glauben dann, der Effektivzins über die gesamte Laufzeit des Vertrags gesehen läge in der Mitte der beiden Angaben“, berichtet Hartmut Schwarz, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen. Doch das ist weit gefehlt. Denn in die beiden Einzelangaben fließt kein Cent von den Sparbeiträgen des Kunden ein, obwohl diese Zahlungen fester Bestandteil der Finanzierung sind. Kurz: Bei dieser Form der Kostenangabe werden Tausende Euro an verdeckten Kreditkosten glatt unterschlagen – und das auch noch ganz legal. Wie leicht das in die Irre führt, lässt sich am Beispiel der Sparkasse Leipzig gut veranschaulichen. Für ihre Sofortfinanzierung ohne Riester-Förderung weist sie sowohl für das Voraus- als auch für das Bauspardarlehen einen Nominalzins von 2,75 Prozent aus und berechnet daraus einen Effektivzins von 2,79 Prozent für das Vorausdarlehen und von 2,97 Prozent für den späteren Bausparkredit. Berücksichtigt man jedoch auch die Sparbeiträge, die in der Einzahlungsphase mit nur 0,25 Prozent deutlich niedriger als das Vorausdarlehen verzinst werden und von denen auch noch die Abschlusskosten von 2.200 Euro abgehen, klettert der Gesamteffektivzins schnell auf 3,34 Prozent.
Fördereffekt täuscht. Anders sieht es bei Sofortfinanzierungen mit Wohn-Riester-Bausparvertrag aus. Für solche staatlich geförderten Kombikredite schreibt der Gesetzgeber schon seit 2008 die Angabe eines Gesamteffektivzinses vor. Doch auch diese Regelung hat Lücken. Der Gesamtzins gilt immer nur für den Einzelvertrag. Um die volle Riester-Förderung mitzunehmen, müssen Ehepaare bei Wohn-Riester-Sofortfinanzierungen aber immer zwei getrennte Verträge abschließen – einen für den Mann und einen für die Frau. Folglich bekommt der Kunde zwei Gesamteffektivzinssätze genannt, und die können durchaus voneinander abweichen. Das erschwert wiederum den Preisvergleich mit normalen Hypothekendarlehen. Bisweilen wird bei der Gesamteffektivzinsangabe auch kräftig getrickst, um das eigene Angebot im besten Licht zu präsentieren. Die Alte Leipziger Bausparkasse rechnete ÖKOTEST bei ihrer Sofortfinanzierung mit Wohn-Riester-Bausparvertrag, die obendrein mit KfW-Mitteln kombiniert wurde, einen sensationellen Gesamt effektivzins von 1,8 Prozent pro Jahr vor. Dieser Wert wurde aber lediglich auf Basis aller Eigenbeiträge unserer Modellfamilie ermittelt. Die staatlichen Zulagen für das Paar mit zwei Kindern und der 2.500-Euro-KfW-Tilgungszuschuss blieben bei der Berechnung unberücksichtigt, obwohl sie als Sondertilgung zinskostenmindernd auf die Verträge fließen. Rechnet man diese Fördereffekte heraus, kostet die Sofortfinanzierung der Alten Leipziger 2,5 Prozent Gesamteffektivzins. Das ist immer noch ein Spitzenplatz im Test. Die Differenz von 0,7 Prozentpunkten zum ausgewiesenen Wert von 1,8 Prozent spiegelt aber nur wider, wie viel Zinskostenersparnis unsere Modellfamilie infolge der Förderung einstreichen könnte.