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Gebäudecheck: Auf den Zahn gefühlt


ÖKO-TEST Spezial Wohnen und Leben - epaper ⋅ Ausgabe 10/2014 vom 17.10.2014

Ob Eigenheim oder Wohnung – der Kauf einer älteren Immobilie birgt zahlreiche Risiken. Entscheidend ist abzuschätzen, was renovierbar ist und wovon man die Finger lassen sollte. Unser Altbaucheck soll helfen, die Substanz systematisch zu prüfen


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Foto: spiber.de/shutterstock

Spaziergänge sind gesund und für angehende Immobilienkäufer sogar Pflicht. Denn zu Fuß lernen sie die Stadtteile, in denen Sie sich „einkaufen“ wollen, am besten kennen. Sie sollten ins besondere werktags unterwegs sein, um zu prüfen, ob Gewerbebetriebe oder der Berufs verkehr stören. Im Vergleich zu Neubauten auf der grünen Wiese ...

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... spricht für Ge braucht immobilien, dass sie meist näher am Stadtzentrum liegen und außer dem eine seit Jahren gewachsene Umgebung bieten. Aber auch da sind Veränderungen möglich, über die sich Kaufanwärter informieren sollten: positive, wenn die Kommune zum Beispiel in Wohnstraßen endlich für Verkehrsbe ruhigung sorgt, negative, wenn anderswo dafür mehr Autos fahren. Die Lebensqualität min dert es auch, wenn im Umfeld die sympathischen kleinen Läden schließen oder in Mischge bieten sich stö rendes Gewerbe niederlässt.

Kritische Gesichtskontrolle

Foto: no more lookism/photocase.de

Bei der Besichtigung von Immobilien aus zweiter Hand gilt es dann abzuschätzen, was erneuert werden muss und wie viel das wohl kostet. Genaues Hinsehen empfiehlt sich, wenn an oder in einem Haus jüngst einzelne Stellen ausgebessert und überpinselt wurden. Vielleicht sollen damit zum Beispiel Schimmelflecken oder Risse überdeckt werden. Dabei können Risse harmlose Ursachen haben, etwa an Stellen, an denen zwei Materialien aufeinandertreffen, die auf Temperaturschwankungen unterschiedlich stark reagieren. Andere Risse entlang von Mauerfugen entstehen manchmal, wenn Teile des Untergrunds geringfügig nachgeben. Geschah das schon vor Jahren, ist in der Regel die Statik nicht gefährdet. Kleine Risse an den Innenwänden von Altbauten können auch entstehen, wenn sich der Verputz stellenweise vom Mauerwerk löst. Klopft man darauf, klingen diese Stellen hohl, im Ex tremfall beult der Verputz aus und nur die Tapete hält ihn noch an seinem Platz. Hier man vor dem Kauf die Ursache feststellen, da sich hinter vermeintlichen Nebensächlichkeiten auch große und teuer zu beseitigende Probleme verbergen können. Durch Risse im Fassadenverputz kann Regen eindringen, was den Schaden vergrößert und darunterliegende Bauteile durchnässt. Wenn sich Spalten in Betonteilen, etwa am Balkon, zeigen oder gar dünne Schichten abplatzen, dringt wohl Feuchtigkeit bis zu den eingelegten Stahlmatten vor und lässt sie rosten. Das erfordert eine gründliche Sanierung.

Vorsicht, Dachschaden!

Regen dringt aber vor allem durch undichte Dächer ein. Er schadet – je nach Bauweise – zunächst den darunterliegenden Holzbalken sowie der Dämmung und läuft letztlich in die darunterliegenden Räume. Deshalb sollten Kaufinteressenten im Speicher oder im ausgebauten Dachgeschoss auf Feuchtespuren achten und auch einen Blick durch das Dach fenster werfen. Reparaturbedarf besteht, wenn die Abdeckbleche stark korro diert sind oder am Schornstein nicht lückenlos an das Mauerwerk anschließen. Auch rund um die Rahmen von Fenstern und Balkontüren kann Regen einsickern, es bilden sich Flecken auf der Tapete oder sie löst sich gar von der Wand. Vermutlich ist dann an kalten Tagen ein unangenehmer Windhauch zu spüren. Klar: Der Spalt zwischen den Rahmen und dem Mauerwerk muss neu mit Dichtmasse ausgefugt werden. In vielen Fällen sind neue Fenster die bessere Wahl statt einer Teilreparatur. Aufwendiger wird eine Sanierung, wenn im ausgebauten Dach Kaltluft durch die Ritzen dringt. Dann weist die unter der Dachschräge und dem Kniestock verlegte Folie Lücken auf, vielleicht fehlt sie sogar ganz. Wasseroder gar Schimmelflecken bilden sich aber an kalten Tagen auch innen an den Außenwänden, wenn dort die feuchte Raumluft kondensiert. Besonders oft passiert das in Ecken oder hinter Schränken, wo die Wand kalt bleibt, weil hier nicht genug warme Luft von der Heizung zirkuliert oder nicht genug geheizt wurde. Auf Dauer hilft oft nur, die Fassade zu dämmen, damit die Wand innenseite wärmer bleibt und sich die Raumfeuchte dort nicht mehr niederschlägt. Damit werden auch Risse in der Außenhaut überdeckt und Wärmebrücken unterbunden, Stellen, die viel Wärme passieren lassen.

Eingehende Innenansicht

Bereitet Feuchtigkeit in Wohnräumen erst Sorgen, wenn dort weitgehend winddichte Fensterrahmen eingebaut wurden und die Bewohner ihre Lüftungsgewohnheiten nicht ändern, ist sie im Keller traditionell ein Problem. Oft riecht man sie bereits beim Gang ins Untergeschoss. Gerade bei Baujahren vor 1950 ist das weitverbreitet, da man seinerzeit noch nicht über wirksame Materialien zur Abdichtung verfügte. Problem: Die feuchte Kellerluft greift Eisenträger bzw. Holzbalken in der Kellerdecke an, zudem können die Räume gar nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden. Eine Sanierung ist kostspielig. Dazu muss meist um das Haus ausgeschachtet, abgedichtet und gedämmt werden. Handlungsbedarf besteht oft auch im Heizungskeller. Ein Blick auf das Typenschild des Kessels zeigt das Alter der Heizanlage. Vor 1984 installierte Kessel müssen nach der Energieeinspar verordnung innerhalb von zwei Jahren durch den neuen Besitzer ausgetauscht werden. Hier verpufft in aller Regel durch Stillstandsund Abgasverluste viel Heizenergie oder entweicht mit dem Abgas.

Foto: imago/Margit Wild

Die Austauschpflicht greift in Zukunft übrigens – abgesehen von einigen Ausnahmen – bei allen Kesseln, die älter als 30 Jahre sind. Aber nicht nur alte, oft viel zu große Kessel sind für einen hohen Energieverbrauch verantwortlich, auch die Wärmedämmung alter Häuser bleibt weit hinter dem Neubaustandard zurück. Anhaltspunkte liefert der Energieausweis, den der Verkäufer jedem Interessenten bei der Besichtigung vorlegen muss. Ausgenommen sind denkmalgeschützte Häuser. Bei Liegenschaften mit mehr als vier Wohneinheiten wird der Ausweis anhand des Energie verbrauchs der letzten drei Jahre oder des berechneten Energiebedarfs ausgestellt und gilt dann für zehn Jahre. Neben den Dämm eigenschaften der Gebäude hülle und der Effizienz der Anlagentechnik wirkt sich hier das Heizverhalten der Bewohner aus. Bei Objekten mit weniger als fünf Wohneinheiten muss ein Experte die Dämmqualitäten der Gebäudehülle und die Heizung untersuchen und auf dieser Basis den Heizbedarf berechnen, der sich bei einem laut Norm vorgegebenen Heizverhalten der Bewohner ergeben würde. Neu ausgestellte Energieausweise müssen auch Hinweise enthalten, durch welche Maßnahmen sich der Energieverbrauch reduzieren ließe.

Foto: imago/Niehoff

Probleme mit der Haustechnik

Auch manche Mängel an der übrigen Haustechnik kann schon ein aufmerksamer Laie erkennen. Bei der Elektroinstalla tion hilft ein Blick in den Sicherungskasten: Bei neueren oder modernisierten Verteilnetzen gibt es für jeden Raum wenigstens eine separate Sicherung, und zumindest das Bad erhielt einen besonders sensibel wirkenden FTI-Schutzschalter. Aber schon die Leitungen in jüngeren Häusern aus den 70erund 80erJahren entsprechen nicht mehr heutigen Anforderungen und Vorschriften; ein Komplettaustausch ist häufig der einzige Ausweg. Sorgen um die Wasserverteilung muss sich ein Kaufinteressent machen, wenn sich am Einlauf des WC rostbraune Ablagerungen finden: Dann sind die Leitungen von der Korrossion angefressen, ein Rohrbruch droht.

Bleibt der Wasserdruck in den oberen Etagen gering, obwohl das Hauptventil weit geöffnet wurde, ist dies meist ein Indiz dafür, dass Ablage rungen in den Leitungen den freien Wasserfluss behindern. Wie gut die Zimmerwände den Schallübergang dämpfen, kann der Kaufinteressent testen, wenn er zur Besichtigung ein Kofferradio mitbringt. Die dämpfende Wirkung der Geschossdecken zeigt sich in den unteren Etagen, wenn in der oberen jemand mit harten Absätzen oder Stöckelschuhen läuft oder springt. Bei einer Eigentumswohnung lohnt sich eine Besichtigung abends, wenn die Nachbarn zu Hause sind und kochen oder fernsehen, oder auch morgens, wenn sie aufstehen. Wer sich frühzeitig über typische Bauschäden informiert, kann so manchen Schaden selbst erkennen. Scheint das ideale Objekt gefunden, sollte es rechtzeitig vor dem Kauf auf jeden Fall ein Fachmann auf Bauschäden und mängel untersuchen.

In Sanierungsdingen erfahrene Architekten oder Bauberater können zumindest einen groben Anhalt nennen oder ganz vom Kauf abraten. Mit ihnen sollte der angehende Immobilieneigner auch geplante Umbaumaßnahmen besprechen, insbesondere wenn Wände entfernt werden sollen. So wertvoll die Aussagen des Experten sind, bleiben dessen Aussagen zum Ausmaß und zu den Sanierungskosten in diesem Stadium unsicher. Denn er schaut le diglich dorthin, wo häufig Schäden auftreten. Selbst wenn er dabei Sanierungsbedarf erkennt, wird er keinen Putz abschlagen oder die Dämmung entfernen, um das Ausmaß der Probleme genauer zu ermitteln. Denn das müsste vorab der Verkäufer genehmigen.

Eine Sache des Preises

Sind die technischen Gegebenheiten unter sucht, müssen sich Käufer und Verkäufer über den Preis und alle Vertragsbedingungen einigen. Den Notar für den Kaufvertrag bestimmt in der Regel der Käufer, da er den größten Teil der durch eine staatliche Gebührenordnung festgelegten Notarkosten trägt. Am besten, er fragt im Be kanntenkreis nach einem Notar, der Laien die Klauseln umfassend und gut verständlich er klärt. Makler und Immobiliengesell schaften empfehlen gern einen Notar, der oft mit ihnen zusammenarbeitet. Denkbar ist es, dass sich dieser dadurch eher den Profis verpflichtet fühlt. Der Käufer sollte darauf bestehen, dass der Notar ihm den Vertragsentwurf einige Tage, bes ser eine Woche vor dem Unterschriftstermin zuschickt. Gesetzlich vorgeschrieben ist das nur beim Kauf von einem Immo bilienunternehmen. Im Vertrag sollte der Verkäufer versichern, dass für die Liegenschaft im jetzigen Ausbauzustand eine Baugenehmigung vorliegt. Auch wenn die Immobilie laut Vertrag „wie sie steht und liegt“ verkauft wird, haftet der Verkäufer, wenn er schwere Mängel wie Schädlingsbefall oder Schimmel verschweigt, obwohl er sie nachweislich gekannt hat. Der Käufer hat dann zumindest Anspruch auf eine Minderung des Kaufpreises, in der Regel aber auch juristischen Ärger. Ohne einen Baurechtsanwalt lässt sich der Konflikt selten beilegen. Auf den folgenden Seiten finden Sie eine Liste, die solche Probleme vermeiden hilft.

Foto: AlexRaths/iStock/Thinkstock

Wie Sie unsere Checkliste auf den nächsten Seiten benutzen

• Sie sollten wissen, wie alt das Haus ist oder wann es zuletzt umgebaut wurde. So finden Sie in der Liste für diese Bauzeit typische Konstruktionsweisen. Selbstverständlich sind auch noch viele andere Konstruktionen denkbar. Alle in der Liste aufgeführten Beispiele sind sanierungsbedürftig.
• Wenn Sie von außen nicht erkennen können, um welche Konstruktion es sich handelt und Ihnen auch der Verkäufer keine Angaben machen kann, nehmen Sie einfach den ungünstigsten Fall an.
• Die U-Werte geben an, wie viel Heizenergie durch dieses Bauteil verloren geht. Je höher der Wert, desto mehr Energie entweicht. Die Werte können je nach Material und Dicke sehr unterschiedlich sein und sind nur als Orientierung zu verstehen.
• Ob gesundheitsschädliche Stoffe, beispielsweise Holzschutzmittel, verwendet wurden, kann im Einzelfall nur die Begutachtung durch einen Baubiologen und eine Laboranalyse klären.
• Eine Untersuchung durch Fachleute kann die Checkliste nicht ersetzen.
• Die genannten Sanierungsmaßnahmen sind lediglich Vorschläge, die in Ausführung und Dämmstärken abweichen können.
• Die genannten Preise verstehen sich als Circa-Durchschnittspreise, die je nach Region und Objekt erheblich von den genannten Angaben abweichen können.
• Rot unterlegt sind Schwachpunkte in der Konstruktion, gelb unterlegt sind sonstige bauliche Mängel, grün unterlegt sind gesundheitsrelevante Schäden